楊光華 10月，武漢新房成交11689套。

這是武漢樓市最新的成績(jī)單：50分。

連續(xù)3個(gè)月，11070、14503、11689，持續(xù)走低。

今年武漢樓市的高峰，是7月份。

單月成交28712套。

從1-10月的成交趨勢(shì)推測(cè)，今年最后兩個(gè)月將繼續(xù)低迷。

為了回籠資金，完成全年銷售任務(wù)，開發(fā)商可能繼續(xù)降價(jià)促銷。

截至目前，武漢新房1-10月份累計(jì)成交約17.5萬(wàn)套。

01

9-10月，是樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”。

今年武漢樓市，“金九銀十”消失。10月份，光谷降溫，武昌登上區(qū)域銷冠。

從8月開始，新房單月成交均處于“腰斬”狀態(tài)。以往單月2萬(wàn)多套，如今單月1萬(wàn)多套。

從新房供應(yīng)上看，預(yù)售證6月份56張，7月37張，10月份34張。這對(duì)于有82個(gè)住宅板塊，在售項(xiàng)目超過400多個(gè)的武漢來說，拿證項(xiàng)目不足。

今年武漢樓市，區(qū)域與項(xiàng)目嚴(yán)重分化。

以光谷東為例，1月份，X項(xiàng)目的均價(jià)18528元，8月份，F(xiàn)項(xiàng)目28111元，成為區(qū)域房?jī)r(jià)天花板。10月份，花山項(xiàng)目均價(jià)19818元，遠(yuǎn)超過1月份的中心城房?jī)r(jià)。

還是以光谷東Z項(xiàng)目為例，3月份均價(jià)18852元，9月份19080元。半年上漲，幅度很小。

再以二七濱江為例，一項(xiàng)目3月份均價(jià)43050元，9月份46526元。10月份，一新項(xiàng)目備案價(jià)50800元。

8月份后，一些售樓部的來訪客戶數(shù)量大幅下降，有樓盤一天50組客戶，如今一天5組；第二輪集中土拍，國(guó)資平臺(tái)底價(jià)拿地，開發(fā)商暫停拿地；個(gè)別項(xiàng)目低于成本價(jià)銷售，導(dǎo)致老業(yè)主“棄供”；個(gè)別央企打折促銷力度過猛，引發(fā)維權(quán)；個(gè)別業(yè)主維權(quán)不當(dāng)被拘留。這些都是最近十年武漢的“第一次”。

從1-10月，新房成交區(qū)域前三強(qiáng)是，光谷、洪山與漢陽(yáng)。特別是前兩個(gè)區(qū)域，是新武漢人買房的重點(diǎn)區(qū)域。

1-10月，新房成交均價(jià)在6月份是峰值，17064元／平方米，從下圖中看出武漢新房?jī)r(jià)格進(jìn)入下行通道。

最后兩個(gè)月，如何買房？大致歸納為六點(diǎn)：

“三不買”：不買在暴雷邊緣開發(fā)商的樓盤；不買小公司的樓盤、維權(quán)多的樓盤；不買突然超低價(jià)賣房的項(xiàng)目。

“三買：買區(qū)域的銷冠項(xiàng)目。多看每個(gè)月的區(qū)域新房銷售排行榜；買政府大力發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。多讀報(bào)紙頭版新聞，找到背后的區(qū)域趨勢(shì)；買穩(wěn)健靠譜的開發(fā)商。

02

整個(gè)10月，國(guó)內(nèi)樓市幾乎沒有好消息。

大房企暴雷、小公司停工、多家房企資金緊張，一系列的負(fù)面新聞，引發(fā)連鎖反應(yīng)。這種連鎖反應(yīng)，最終將焦慮傳遞給買房人、房企員工、建筑企業(yè)、材料供應(yīng)商與媒體等所有房地產(chǎn)行業(yè)的參與者。焦慮之后，人們對(duì)行業(yè)的不信任感加劇。

買房人擔(dān)心現(xiàn)在買房，房子還要降價(jià)；員工擔(dān)心一覺醒來，公司沒了，另謀生路；建筑企業(yè)被開發(fā)商捆綁。開發(fā)商沒錢付工程款，建筑企業(yè)不敢開工。開工的項(xiàng)目，沒錢付農(nóng)民工工資；材料供應(yīng)商，擔(dān)心總包企業(yè)、開發(fā)商，無(wú)錢支付材料款。

負(fù)面、焦慮、信任缺失，帶給市場(chǎng)的預(yù)期徹底改變，行業(yè)拐點(diǎn)出現(xiàn)。同時(shí)，房地產(chǎn)稅等政策消息，買房人從猶豫到暫停買房。

“現(xiàn)在還能買房嗎？”這是買房人、甚至一些從業(yè)者的疑問。

我的回答依然是，武漢，是最值得買入的新一線城市。武漢樓市短期波動(dòng)是正常，長(zhǎng)期基本面依然看好。第三輪土拍，武昌灣等幾宗地入市，可能影響市場(chǎng)預(yù)期。

今年前三季度，武漢GDP12317億元，位居全國(guó)第九名，超過南京，同比增幅18.8%。

其中有兩項(xiàng)數(shù)據(jù)值得關(guān)注，前三季度，武漢開建億元以上項(xiàng)目2551個(gè)，其中戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資同比增長(zhǎng)29.6%。

前三季度，武漢外貿(mào)進(jìn)出口總額達(dá)2404.5億元，比2019年同期增長(zhǎng)49.2%。武漢陽(yáng)邏港上的貨輪，3天就能到達(dá)韓國(guó)。武漢，正成為“新沿海”城市。

在數(shù)字經(jīng)濟(jì)方面，武漢正在打造全國(guó)數(shù)字經(jīng)濟(jì)一線城市。在大健康方面，武漢，將成為北京、上海之后的大健康“第三極”。

在2021年全國(guó)網(wǎng)紅城市百?gòu)?qiáng)榜上，武漢位居第八名，超過長(zhǎng)沙。“95后”人才吸引力城市排行榜上，武漢位居第九名，僅次于蘇州，超過鄭州。

03

10月，樓市的政策利好是，央行的“兩個(gè)維護(hù)”：

維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康，維護(hù)買房人合法權(quán)益。

最近一兩周，銀行對(duì)開發(fā)商的房貸支持，加速放款。

開發(fā)商是滾動(dòng)開發(fā)，資金也是滾動(dòng)使用，每年資金都很緊張，海外債頻頻違約。為什么今年開發(fā)商資金特別緊張？

這里有兩筆很重要的資金：

一是前端的資金，開發(fā)商賣房的資金監(jiān)管。

以前是15％，如今提高到30%，避免出現(xiàn)開發(fā)商暴雷，項(xiàng)目爛尾。這一條政策使得開發(fā)商的資金被鎖在其中。

舉一個(gè)例子，以前一個(gè)在售樓盤是2億元在銀行監(jiān)管。如今是4億元。

二是后端的資金，開發(fā)商的銷售回款。

還以上述項(xiàng)目為例，以前是銀行能放出4億元，如今只能放2億元。

這兩項(xiàng)加起來，一個(gè)項(xiàng)目的資金缺口是4億元。如果集團(tuán)公司在全國(guó)有50個(gè)這樣的項(xiàng)目，資金缺口200億元。

這超過了很多房企的資金能力，于是開發(fā)商在暴雷邊緣。一頭一尾的雙緊，使得開發(fā)商的資金鏈斷掉?，F(xiàn)在唯一改變的是，銀行加速放房貸給開發(fā)商，壓力相對(duì)減少。

經(jīng)歷行業(yè)大洗牌、市場(chǎng)信心修復(fù)，還要等一段時(shí)間，對(duì)于開發(fā)商來說，“陣痛之后，還有機(jī)會(huì)”，做好產(chǎn)品是本分；對(duì)于買房人來說，機(jī)會(huì)就在于自己的眼光。

觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，1-10月，碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)，全口徑銷售業(yè)績(jī)分別是6764億元、5191億元、5126億元，形成“碧萬(wàn)融”三巨頭新格局。

［后記］

在股市里，老手往往死于抄底，新手往往死于追高。

這種說法同樣適用于樓市。作為買房人，別總是想著抄底、追漲，適合自己的房子，才是好房子。

最后兩個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)大洗牌。我們也會(huì)遇到一些樓盤大甩賣，這時(shí)更要小心。

這些瀕臨破產(chǎn)的開發(fā)商，并不是按照成本與利潤(rùn)的賣房邏輯出牌，他們是在處理資產(chǎn)回血，賤賣資產(chǎn)的邏輯。這些低價(jià)樓盤，未來可能就是大坑。

錯(cuò)綜復(fù)雜的樓市里，新手死于追低，過分在意低價(jià)項(xiàng)目，老手死于以往的經(jīng)驗(yàn)。最后兩個(gè)月，武漢樓市還是很難，但還是有熱點(diǎn)區(qū)域、熱點(diǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)。選對(duì)區(qū)域，買對(duì)項(xiàng)目，更考驗(yàn)買房人的眼光。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者

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