楊光華 連續(xù)4天，武漢零新增，守得疫散見月明。

9月1日，“神獸”們?nèi)缙陂_學(xué)，家長們?nèi)玑屩刎?fù)。

很快，那個煙火氣的武漢又要回來了。9月1日起，湖北下調(diào)契稅稅率。第一套房可能減掉1%－2%的契稅。

昨天，瀏覽了吳聲年度演講全文，極致、新物種、場景，與商業(yè)、生活方式有關(guān)，提到可動產(chǎn)時代、罐頭空間、社區(qū)供應(yīng)鏈、空間智能等預(yù)測，這些都是開發(fā)商要學(xué)習(xí)的。

在演講的開頭，他說，這是一個不同尋常的夏天。誰能想到蘇炳添的9秒83，誰能想到14歲的金紅嬋五跳三個滿分。

其實，這個八月，誰能想到鄭州、隨州的洪水，誰能想到“德爾塔”如此兇猛。對于武漢樓市8月的盤點與預(yù)測是，上半場，涼涼；下半場，逆襲。

8月1日-15日，武漢新房網(wǎng)簽5219套。與7月同期16623套相比，零頭都不到，跌到谷底。除2月份外，這是今年武漢新房半月業(yè)績的最低點。

今年，武漢新房半月網(wǎng)簽量，平均9000套左右。與平均值相比，8月的半場業(yè)績，可以說是“腰斬”。

下半場，武漢新房市場將追平反彈。整個8月的市場，如武漢的天氣一樣，雖有狂風(fēng)暴雨，但依然是盛夏期。

01

8月上半場，為什么武漢新房市場“速凍”？

主要原因還是疫情原因。

從8月2日，第一個確診病例發(fā)布，武漢就處于抗疫狀態(tài)。車谷與江夏的部分街道封控，其他區(qū)域的部分社區(qū)、樓棟被封。

命比房子重要。人們忙著屯菜，關(guān)心綠碼的顏色，關(guān)心新增病例在哪里，關(guān)注的重點不再房產(chǎn)身上。每天的奔波，不過是為了一日三餐。很多被封控的家庭，14天的收入就歸零。很多家庭還是靠每天的勞作而獲得收入。

8月3日起，武漢暫停線下聚集性銷售。5-6日，武漢確診病例增加。7日，暫時關(guān)閉武漢中風(fēng)險區(qū)域的售樓部。武漢新房市場，相當(dāng)于“停擺”，不少項目轉(zhuǎn)入線上展示，全員上抖音，不過是噱頭而已。如果真能網(wǎng)上賣房，阿里早就做成了。

疫情給市場最大的沖擊，還是心理上沖擊。人們關(guān)注自身安全、疫情變化，高于關(guān)注新房市場。

有一個數(shù)據(jù)很特別：8月1日-15日，武漢拿預(yù)售證住宅項目17個。與6月份、7月份同期相比，總量持平。也就是說，疫情并沒有影響開發(fā)商拿證的速度。

8月上半場，核心區(qū)住宅拿證僅1個，多數(shù)分布在經(jīng)開區(qū)（非疫情街道）、光谷東、陽邏與江夏。

多數(shù)新拿證項目市場反應(yīng)涼涼，老盤或推出限量特價房。5折、79折、92折，買房人并不買賬?，F(xiàn)在的市場不是比拼折扣有多大，而是買房人為什么要買你的項目，而不買別人家的項目。

截至8月15日，今年武漢新房網(wǎng)簽約14.3萬套。同期，新房庫存約18萬套。

02

武漢新房8月下半場，為什么會逆襲？

每次疫情或市場暫停后，都是新一輪買賣雙方的爆發(fā)。這是規(guī)律，也是一種市場直覺。

下半場，武漢樓市要用4個月，干出6個月的業(yè)績。8月份疫情的影響，還將延續(xù)到9月份。但對每家開發(fā)商而言，全年的業(yè)績?nèi)蝿?wù)沒有變。他們將從8月下旬起引爆市場。

8月下半場的逆襲，主要體現(xiàn)在兩個方面：

一是，拿預(yù)售證的住宅項目將是上半月的兩倍。

核心區(qū)項目集中入市，高價項目集體亮相。

高價項目的風(fēng)向作用，將拉動核心區(qū)房價上行。

二是，市場單日成交也將突破600套，半月成交回到9000套水平。

穩(wěn)定的成交量，是新房市場穩(wěn)定的核心。8月整體成交量約1.4萬套，則說明市場復(fù)蘇。

下半場的逆襲，則是武漢新房市場“金九銀十”的序幕。

真正的大戲，將在9月份上演。

03

這輪市場暫停之后，又將迅速“爆發(fā)”。

這對買房人來說，是好事，還是壞事？

買家能選擇的項目與區(qū)域更廣，比較的機(jī)會增多。不少項目為了加快銷售，優(yōu)惠與折扣也將多起來。最后4個月里，買家不能太追求十全十美，見好就收。

中心區(qū)域的豪宅板塊，推薦還是二七濱江，武漢最大的豪宅區(qū)；三環(huán)的主要區(qū)域，漢口推薦后湖、宜家兩大板塊；武昌，則是青山與青菱。光谷推薦的區(qū)域是，關(guān)山大道、花山與未來城。

每個區(qū)域里，只買貴的，貴的就是對的；跟著區(qū)域銷冠買房，那個樓盤火，就買入那個。

買房跟進(jìn)館子一樣，哪里人多，往哪里走。同時，不再追求房產(chǎn)數(shù)量，而是考慮資產(chǎn)的質(zhì)量。10套還建房，還不如一套中心區(qū)的濱江豪宅。

開發(fā)商與買房人的心態(tài)，都是短跑心態(tài)。開發(fā)商想在短時間內(nèi)做企業(yè)規(guī)模，買房人想在一兩年里靠房子賺錢。

可是，如今房地產(chǎn)行業(yè)的邏輯被重置，一切都是跑馬拉松的狀態(tài)，更多考慮的是未來5-10年的投資回報。

早上六點或晚上八點，在小區(qū)的環(huán)形跑道上，會遇到很多跑步或散步的人。有的裝備很專業(yè)，有的是湊熱鬧。你觀察一下，一兩小時，跑道上還有幾個熟面孔。三個小時，還有人嗎？

這與當(dāng)前買房是一樣道理。長期持有的長線買家，都是跑道上最后下場的人。如果是短線，兩年持續(xù)交的房貸，還抵不上房價上漲的房款。

［后記］

買房最好的時機(jī)，永遠(yuǎn)是現(xiàn)在。

早買早止損。這里的損，有貨幣超發(fā)的資產(chǎn)貶值，有后期住宅的價格上漲。如果錯過買房，將虧兩筆：一筆是房價上漲，另一筆是手上資金縮水。雙重?fù)p失，將拉開人們之間的財富距離。

房票、貸款等越來越嚴(yán)，”地王“項目即將上市，明年買房成本更高。現(xiàn)在250萬能買到武漢三環(huán)內(nèi)房子，未來350萬才能買到同樣的房子。這并不是房子增值，而是貨幣貶值。

房子，是一項金融資產(chǎn)。當(dāng)城市GDP超過20%增長時，城市里的資產(chǎn)也跟著增長，我們都是城市共同體中的一員。買房不能像過去10年那樣躺賺，而是慢漲小賺，但至少能跑贏“印鈔機(jī)”。

如今，又是疫情沖擊，賺錢都很難。相比較而言，靠譜的賺錢渠道之一，還是買房。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）觀點地產(chǎn)新媒體專欄作者

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