楊光華 一次飯局上，幾個(gè)搞工程的朋友談起今年螺紋鋼的價(jià)格。

7月份，高峰時(shí)期5672元。而1月份，4500元。漲幅超過20%。

工地上的大工，每天工資400元，也漲了不少。世間萬物皆有聯(lián)系，鋼材等原材料上漲、工人的工資上漲、地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)不漲嗎？

但是，剛剛結(jié)束的高層經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)：房住不炒、三穩(wěn)戰(zhàn)略、長(zhǎng)效機(jī)制。從中可以推斷，下半年樓市難起波瀾，各地求穩(wěn)，大漲概率為零。

7月份，武漢樓市“冰火兩重天”：新房網(wǎng)簽成交量，創(chuàng)歷史新高；二手房市場(chǎng)，較冷。

7月份，武漢新房網(wǎng)簽備案28712套，環(huán)比增長(zhǎng)約26%，同比增長(zhǎng)約24％。從同比、環(huán)比看，武漢7月單月新房暴漲。

這是今年武漢新房首次單月破2.8萬套。

01

為什么新房市場(chǎng)體感較冷，而網(wǎng)簽數(shù)據(jù)暴漲？

武漢7月新房網(wǎng)簽暴漲，主要是6月份剩余的網(wǎng)簽延遲。

7月1日－15日，僅4天，單日網(wǎng)簽量低于1000套。

這4天時(shí)間，7月4日、5日，7月11日、12日，是兩個(gè)周日與周一。

從6月份網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，30天里，單日網(wǎng)簽量過1000套，僅5天。

對(duì)比發(fā)現(xiàn)，武漢7月前20天的新房網(wǎng)簽，多是6月外溢。

一些上市房企因?yàn)樯习肽瓿~完成任務(wù)，于是將一些業(yè)績(jī)騰挪到下半年。

這也造成了新房在7月扎堆網(wǎng)簽。從7月24日開始，單日網(wǎng)簽套數(shù)300-500套，恢復(fù)正常水平。

其中，7月網(wǎng)簽排行榜上的?？褪侨趧?chuàng)。7月1日－30日，武漢新房網(wǎng)簽排行榜前五強(qiáng)里，有4個(gè)項(xiàng)目都是融創(chuàng)的。

1-7月，武漢新房成交量約13.8萬套，相比2019年同期的10.8萬套，上漲約22%，說明今年1-7月新房市場(chǎng)非?；鸨?。

超過22%增長(zhǎng)的購買力，來自于哪里？

武漢在讀大學(xué)生的家庭、武漢周邊城市群居民，還是杭州、深圳等地的投資者，或者三者都有。這是不是武漢出臺(tái)“憑證買房”新政的導(dǎo)火索？

如果13.8萬套加上最后5個(gè)月的成交量，不出意外，武漢今年新房成交又將是全國(guó)第一。

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新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)火爆，為什么還說7月新房市場(chǎng)并不好？

這就是矛盾的市場(chǎng)。很多抖音房產(chǎn)磚家從不看數(shù)據(jù)，而是拍腦袋看市場(chǎng)。

新房市場(chǎng)冷，主要看兩大指標(biāo)：

一是新房拿預(yù)證的數(shù)量“腰斬”。

武漢新房7月拿證36次（不包括商業(yè)、還建房等），環(huán)比6月份的56次，幾乎腰斬。新房供應(yīng)較少，市場(chǎng)上還是以老盤去庫存為主。7月武漢樓市，也進(jìn)入休整期。

二是項(xiàng)目開盤首日的成交下滑。

7月第三周，15個(gè)項(xiàng)目開盤或平推，平均去化率33%。也就是說，市場(chǎng)上推出100套新房，賣掉33套。

7月，武漢新房市場(chǎng)兩極分化嚴(yán)重，呈現(xiàn)“啞鈴狀”：10%的項(xiàng)目，去化率最低8％－20%。10%的項(xiàng)目，去化率70％以上，一個(gè)項(xiàng)目開盤“日光”。而6月份，“日光盤”四五個(gè)。80%的項(xiàng)目，去化率30％-50%。

再看二手房市場(chǎng)，武漢的新增二手房數(shù)量、經(jīng)紀(jì)人帶看次數(shù)，均處于下滑狀態(tài)。這其中有炎熱天氣、二手房房貸審批慢、傳統(tǒng)市場(chǎng)淡季等多重因素。8月份開始，二手房市場(chǎng)也將恢復(fù)熱度，中介門店與經(jīng)紀(jì)人不用慌張。

03

8月份開始，武漢樓市壓力山大？

二環(huán)內(nèi)，新房供應(yīng)減少。三環(huán)外、三四環(huán)間供應(yīng)增加，成為紅海。中心區(qū)價(jià)格堅(jiān)挺，市場(chǎng)依然向好；東西湖、蔡甸等遠(yuǎn)郊市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整。

8月份開始，新項(xiàng)目將增多，疫情、新政等不確定因素，買家開始猶豫觀望。

以二七濱江為例，在斷檔一段時(shí)間后，華潤(rùn)瑞府、仁恒濱江園、宸嘉100、光彩國(guó)際等新項(xiàng)目陸續(xù)上市，以及綠城黃浦灣三期、中信泰富濱江金融城等新品上市。

以光谷中心城為例，有多個(gè)地王托市，但對(duì)于品質(zhì)改善來說，能選的項(xiàng)目少。這里的泡沫也是武漢最大的區(qū)域。

武昌內(nèi)環(huán)濱江，以福星惠譽(yù)月亮灣、龍湖天奕、華潤(rùn)長(zhǎng)江悅等為首選目標(biāo)。

這三個(gè)片區(qū)，將是四季度武漢樓市最熱的板塊。另外，武漢CBD的綠城雲(yún)廬，漢街的萬達(dá)御湖漢印，兩大項(xiàng)目值得關(guān)注。

1-7月，光谷新房成交20094套，約占武漢總成交的15%。武漢每賣100套新房，15套來自光谷。這能看出光谷的火爆程度，但凡事有度，過猶不及。

同期，江漢、武昌新房成交分別是3729套、4273套，武漢新房成交最少的兩個(gè)區(qū)域。

在中心城區(qū)，物以稀為貴，并且越來越貴。單價(jià)低于3萬元的核心區(qū)、風(fēng)景資源項(xiàng)目，將是四季度買房人看房的重點(diǎn)。

［后記］

每年的金九銀十，往往是從8月下旬發(fā)力。這是過往十幾年的經(jīng)驗(yàn)。

7月份的預(yù)熱之后，8月下旬起，新盤陸續(xù)上市。

同時(shí)，不要被三季度的新房清單所迷惑。很多區(qū)域一堆新項(xiàng)目，你可能一個(gè)都不喜歡。你要留意的是適合你的項(xiàng)目。

大戰(zhàn)的序幕，即將拉開。各大新盤摩拳擦掌，激戰(zhàn)難免；買房人見好就收，且買且珍惜。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者

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