6月的最后兩三天。

武漢的多個樓盤說，取消優(yōu)惠折扣。

有的項目甚至內(nèi)部發(fā)文取消優(yōu)惠。

與此同時，各大開發(fā)商沖刺6月份的業(yè)績。

今天下午，武漢樓市終于交卷。

6月份，武漢新建商品住宅（文中簡稱新房）成交21423套，略高于5月份的21188套。

今年半年，武漢新房累計成交 108933套。與2019年同期的85129套相比，上漲約22%（2020年上半年，武漢疫情，與之比較，無參考意義）。

這表明武漢樓市的基本面：平穩(wěn)、理性且活躍。

是不是很熟悉的表達。3天時間，賣地788億元。

剛剛的集中土拍，也是這三個關(guān)鍵詞。

身在市場里的我們，看到更多的是，活躍。

01

談武漢市場前，先看看全國市場。

貝殼研究院的半年報告有三條結(jié)論：

一是，上半年樓市整體保持快速增長。

新房創(chuàng)2016年以來同期最高，二手房交易量比去年下半年，增長12%。

重點二線城市及城市圈內(nèi)二三線城市，增速較快。

二是，二季度以來，部分城市信貸額度緊張，短期影響市場節(jié)奏，但不影響交易需求。

6月份，貝殼50城二手房成交量，環(huán)比下降約20%。

三是，下半年，金融環(huán)境保持寬松，預計房地產(chǎn)交易規(guī)模同比增長10%。

下半年信貸投放額度與放款周期將恢復常態(tài)，二手房交易量增速放緩。

大意是說，行情較好，信貸很難，需求不變，下半年可期。

6月30日，萬科2020年度股東大會上，郁亮說，今年以來房地產(chǎn)行業(yè)有很多變化，如雙集中、三道紅線等，這都說明一個道理：錢比過往更金貴、更重要了。

“目前房地產(chǎn)行業(yè)正在回歸到普通行業(yè)，當它回歸到普通行業(yè)的時候，尤其像我們這類業(yè)務的公司可能資產(chǎn)是相對比較重的，也就是相對比較需要錢的。”

郁亮的講話中，有三個關(guān)鍵詞：變化、普通行業(yè)、錢。

02

從成交價、成交量上，解讀上半年武漢樓市。

上半年，武漢新房成交均價16854元。

其中，5月份的新房均價17339元。也就是說，武漢新房均價一萬六七。

不過，按照這個價格，大概率買到三環(huán)外。

1-6月份，武漢新房取證425次。

其中價格最貴的三個項目，依次是，

中信泰富濱江金融城（44850）、華潤萬象城幸福里（43128）、武漢長江中心（41105）（備案證的中間樓層最高價）。

價格超過3萬的項目，取證31次；價格低于1萬元的項目，取證66次；低于1.7萬元的項目，取證227次。

從取證備案價分布，可以看出，武漢還是一座剛需之城。

再看新房成交量。

1-6月，武漢新房成交前三甲區(qū)域：光谷（16535套）、洪山（14685套）、漢陽（11335套）。

漢口中心區(qū)域成交，江岸（8420套）、硚口（3307套）、江漢（2958套）；武昌新房成交3508套，青山4424套。

1-6月新房網(wǎng)簽排名，前三依次是綠地光谷星河繪（2074套）、融創(chuàng)首創(chuàng)國際智慧生態(tài)城市（2004）、融創(chuàng)武漢1890（1473套）。

其中排名前十的項目，網(wǎng)簽套數(shù)均破1000套。前十中，融創(chuàng)一家就占據(jù)半壁江山。另外，綠地光谷星河繪、綠地天河國際會展城，分別位居第1名與第7名。

從二手房市場上看，1-5月，武漢二手房成交46934套（6月數(shù)據(jù)暫未發(fā)布），遠超2019年1-6月份的45050套。其中5月，武漢二手住宅成交均價16680元。

對比發(fā)現(xiàn)，武漢新房均價與二手房均價，幾乎持平。如果1-6月武漢二手房成交套數(shù)出爐，與2019年同期相比，將是大漲。這也是二手房房貸收緊的一根導火索。

03

下半年，武漢樓市怎么走？

上半年沒買房，下半年買房會漲價嗎？

下半年二手房的貸款，還是排隊狀態(tài)？

這是很多人關(guān)心的重點。此前建議，搶在地王前在武漢買房。

我的觀點是，下半年武漢樓市，平穩(wěn)，沒有大漲大落。

下半年市場供應量，與2019年同期相比，略有增長。下半年新房成交量12萬套左右，全年新房總成交量22萬套，全國排名前三。

下半年，武漢多個豪宅項目將入市，少數(shù)項目價格再破區(qū)域天花板。中心區(qū)域3萬＋項目，將出現(xiàn)熱銷。

對于多套房的買房人來說，下半年依然是換倉的時機。對于剛需而言，看到合適的就早買。光谷地王2w＋，武漢買房還是早點好。

［后記］

穩(wěn)與活，是我對上半年市場的總結(jié)。

這個非理性的市場，不能用理性的模型去解讀與預測，更多是市場的直覺。

上半年，新房、二手房與土地市場，三個市場一片火熱，至少在成交層面。下半年行情，比上半年更好。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）

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