楊光華 周末時(shí)，幾個(gè)朋友催我寫寫這次土拍。

我說(shuō)，再等等，等光谷地王出來(lái)后再寫。

6月29日中午，光谷東的一地塊，樓面地價(jià)20799元，總價(jià)約72.14億元。

這就是光谷的雙料新地王。

而關(guān)山大道的新房均價(jià)24898元，該地王直線距離約500米的某樓盤新房?jī)r(jià)格20500元。

土拍前，一家外地開(kāi)發(fā)商說(shuō)，想在光谷拿地，即使樓面地價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元，房子賣3萬(wàn)元，他們還是賺了。

進(jìn)入光谷，不是純?yōu)榱死麧?rùn)，而是為了品牌與公司戰(zhàn)略。

這是一批進(jìn)入光谷的開(kāi)發(fā)商的買地邏輯。

01

談光谷之前，先談?wù)剬?duì)武漢土拍的看法。

中心地塊看不到萬(wàn)科、綠城等品牌開(kāi)發(fā)商的影子。

當(dāng)萬(wàn)科跑到蔡甸、黃陂拿地時(shí)，這是武漢樓市的悲哀。

這就像今年杭州人集體懷念綠城一樣，武漢人盼望著那些品質(zhì)開(kāi)發(fā)商能回歸中心。

這次土拍中，蔡甸是供地規(guī)模最大的區(qū)域。很多開(kāi)發(fā)商到蔡甸拿地，只要三四千的樓面地價(jià)，但這是一種嚴(yán)重戰(zhàn)略錯(cuò)誤。

不過(guò)，對(duì)于今年要完成新項(xiàng)目數(shù)量的公司來(lái)說(shuō)，是一種無(wú)奈的選擇。

這里的市場(chǎng)，比東西湖還要差很多。5月份，后官湖的新建商品住宅成交均價(jià)9589元，房?jī)r(jià)便宜，但買家不多。

當(dāng)?shù)厝藭?huì)到漢陽(yáng)、經(jīng)開(kāi)區(qū)買房，不愿意在本地買房。對(duì)外地人來(lái)說(shuō)，蔡甸后官湖區(qū)域，地鐵還未通達(dá)，并不是較好的剛需區(qū)域。

崇仁路的2.4w+地王，再度刷新硚口地王紀(jì)錄。這對(duì)周邊新房來(lái)說(shuō)，是他們出貨的最好機(jī)會(huì)。

周邊房?jī)r(jià)3w＋，與地價(jià)比較，性價(jià)比立即凸顯。這個(gè)地王加1w的建安成本，毛坯價(jià)格3.5w左右，再加5000裝標(biāo)，妥妥的4w＋。

這個(gè)項(xiàng)目是漢口中心新房4w＋的開(kāi)始。

從成交量上看，武漢用半年時(shí)間，創(chuàng)新10萬(wàn)多套新房的紀(jì)錄。截至6月28日，今年武漢新建商品住宅成交105995套。其中，光谷成交15985套。

02

今年的光谷雙料地王，歷經(jīng)421次舉牌，被深圳南山競(jìng)得。

南山與香港置地，忍著中午的饑腸轆轆，與對(duì)手血拼到底。

南山，是光谷的“地王”專業(yè)戶，鐵定跟著光谷。6月29日的土拍，南山是大贏家，一舉拿下三塊地。

香港置地，“非中心，不置地”。6月26日，首次進(jìn)入硚口，成交樓面價(jià)17657元，挺進(jìn)漢口中心。6月29日，進(jìn)入光谷033號(hào)地塊，成交總價(jià)約43.16億元，成交樓面價(jià)20330元。

物極必反。最近兩年，光谷樓市有嚴(yán)重的泡沫，地價(jià)甚至超過(guò)新房房?jī)r(jià)。

從土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)，能看得很清楚。

左嶺，樓面地價(jià)10135元，花山15603元。地價(jià)接近或超過(guò)新房?jī)r(jià)格。與此同時(shí)，光谷樓市多了一些開(kāi)發(fā)商新面孔。

一路走來(lái)，地價(jià)一路走高，房?jī)r(jià)跟風(fēng)上漲。房?jī)r(jià)也倒逼地價(jià)定價(jià)。除個(gè)別品質(zhì)樓盤外，其他新項(xiàng)目的房?jī)r(jià)透支過(guò)度。此時(shí)的買房人，將在未來(lái)3-5年平價(jià)持有現(xiàn)有房產(chǎn)，很難找到下一批接盤俠。

今年5月份，光谷中心城的新建商品住宅，成交均價(jià)每平米20932元。這個(gè)價(jià)格超過(guò)漢口三環(huán)內(nèi)的后湖片區(qū)價(jià)格。

有人說(shuō)，光谷的產(chǎn)業(yè)好，人才收入高，他們買得起。

這樣的人畢竟是少數(shù)。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，想買的品質(zhì)樓盤還是很少。在光谷東，做高端改善，有一定的市場(chǎng)，但最終還是比拼產(chǎn)品力。

所以說(shuō)，泡沫的光谷，到了比拼住宅產(chǎn)品力的時(shí)候。不是隨便什么樣的房子，都有市場(chǎng)。剛需與改善市場(chǎng)上，項(xiàng)目一定嚴(yán)重分化。

人們開(kāi)始擔(dān)心，高房?jī)r(jià)留不住高新人才。建議地方政府堅(jiān)持剛需優(yōu)先等政策。

03

光谷，是奇跡的制造機(jī)。

4年前，清江山水旁的正榮地王，樓面地價(jià)近1.6萬(wàn)元，直追當(dāng)年漢口CBD的一宗1.8萬(wàn)地王。

后來(lái)，很長(zhǎng)時(shí)間，這個(gè)地王的日子都很難過(guò)。直到如今，還是2.7萬(wàn)元的新房房?jī)r(jià)。從資金成本與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的角度，這個(gè)地王項(xiàng)目賺錢了嗎？

光谷的市場(chǎng)，是非正常市場(chǎng)，是各個(gè)利益方炒作的市場(chǎng)。今年年初，關(guān)山大道上，某樓盤二手房業(yè)主，自編自導(dǎo)漲價(jià)的戲碼。后來(lái)，光谷的微調(diào)控，新房集中開(kāi)盤。這輪光谷地王潮，或?qū)⒄T發(fā)下一輪新房區(qū)域調(diào)控。

在多個(gè)光谷新地王前，是考驗(yàn)人們?cè)诠夤忍舴孔幽芰Φ臅r(shí)候。如果光谷中心城房?jī)r(jià)2.7萬(wàn)元，關(guān)山大道也是2.7萬(wàn)元，你會(huì)選哪里？

毋庸置疑的是，光谷中心城新房?jī)r(jià)格即將打破3萬(wàn)的天花板。

買房無(wú)技巧，全憑買得早。今天不買房，明天買地王。這里有三大建議：

一是買業(yè)內(nèi)口碑較好的開(kāi)發(fā)商。之前少有房屋漏水、裝修維權(quán)、物業(yè)投訴的。

二是不是價(jià)格越貴，房子就越好。還是要看開(kāi)發(fā)商的“人品”。

三是聽(tīng)專業(yè)人的意見(jiàn)。多關(guān)注自己心儀的項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)、配套兌現(xiàn)與區(qū)域利好，早買早放心。對(duì)于開(kāi)發(fā)商的建議是，把產(chǎn)品做好，把服務(wù)做好。

［后記］

在全國(guó)集中土拍中，武漢壓軸登場(chǎng)。

三天的武漢土拍，54宗地，累計(jì)土地成交788億元，多個(gè)區(qū)域地王，直接影響買賣雙方的預(yù)期。成交總價(jià)位居全國(guó)第六。

一些新盤開(kāi)始收回此前的優(yōu)惠折扣，這其中有半年業(yè)績(jī)與土拍等各種因素。

下半年，新房、二手房房貸收緊，也從金融端口精準(zhǔn)調(diào)控，買房杠桿被嚴(yán)格控制。即使地王推動(dòng)，地王周邊的二手房?jī)r(jià)格有波動(dòng)，但成交依然很難很難。

這些地王，放在武漢的時(shí)間長(zhǎng)河里，都會(huì)被下一個(gè)地王解套。

目前武漢的房?jī)r(jià)，還不是它的正常水平。它的房?jī)r(jià)，一定是與城市地位相匹配，而不是家庭年收入。

光谷的此輪騰飛，是武漢新房市場(chǎng)起飛的序章。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者

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