楊光華 五一小長(zhǎng)假前，武漢終于出臺(tái)樓市新政。

4月27日下午3點(diǎn)，武漢發(fā)布樓市新政，加強(qiáng)新房銷售全過程監(jiān)管。

這條新政，被稱為武漢“427新政”。

其中最核心的是，調(diào)整了開發(fā)商拿預(yù)售許可證的條件，拿證更難，不能多次拿證；開發(fā)商取得預(yù)售證之前，不得自行或委托第三方，收取或變相收取任何費(fèi)用；買房人開盤未買到房源的，申請(qǐng)退款的時(shí)間，自申請(qǐng)?zhí)岢銎穑铋L(zhǎng)不超過5個(gè)工作日。

427新政，將于今年6月1日起執(zhí)行，有效期5年。

3年前，武漢出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售全過程監(jiān)管的通知》。當(dāng)時(shí)提出銷售方案?jìng)浒概c公示、售前約談與承諾、售中現(xiàn)場(chǎng)巡查、售后報(bào)告與抽查、夜間禁售等6項(xiàng)措施。

427新政，是最新的升級(jí)版。此前一個(gè)月公示時(shí)，業(yè)內(nèi)已知曉全文。其中很多條款，對(duì)于業(yè)內(nèi)來說，并不算新，但每一條，都將關(guān)乎著買房人的利益。

01

政策原文：開發(fā)商申請(qǐng)新房預(yù)售許可證，條件改為：15層及以下建筑，總層數(shù)的1/2；15層以上，總層數(shù)的三分之一且不少于七層。

無土地或在建工程抵押的省市重大項(xiàng)目，主體結(jié)構(gòu)可降低總層數(shù)的四分之一。底商和裙樓，結(jié)構(gòu)封頂。有地下層的，每層可抵減主題結(jié)構(gòu)一層。

政策解讀：前些年，武漢執(zhí)行的是，低層主體封頂；多層三分之二，高層與超高層是總層數(shù)1/2且不得少于七層，方可拿證。

疫情后，武漢調(diào)整為，高層與超高層是總層數(shù)1/4，多層（含六躍七層）及低層，正負(fù)零。這項(xiàng)政策到2021年3月31日終止。

02

政策原文：開發(fā)商不得小于棟或分層、分單元申請(qǐng)預(yù)售證；20萬方以下的，不得超過三次申請(qǐng)預(yù)售證；20萬方以上的，不得超過五次申請(qǐng)預(yù)售證。

政策解讀：之前，武漢規(guī)定，每次申報(bào)不得少于3萬方。很多項(xiàng)目20萬方以內(nèi)的項(xiàng)目，至少在一年內(nèi)超過5次拿證，擠牙膏一樣賣房，每一次漲三五百。20萬方以下，不超過三次預(yù)證，對(duì)開發(fā)商來說，售價(jià)與工程進(jìn)度壓力更大。

今年3月份有107個(gè)住宅項(xiàng)目拿證。4月份，截至4月28日，累計(jì)80個(gè)住宅項(xiàng)目拿證。

03

政策原文：新房項(xiàng)目設(shè)置樣板房的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)與樣板房是否一致。未說明的，交付標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與樣板房一致。

交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房，集中交付之日起，3個(gè)月內(nèi)不得拆除、出售。在項(xiàng)目主體建筑外設(shè)置的交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房，確需拆除的，應(yīng)提前向公證機(jī)構(gòu)申請(qǐng)保全證據(jù)公證備查。

非住宅類項(xiàng)目，不得按住宅用途設(shè)置樣板房。

政策解讀：現(xiàn)實(shí)中，我們遇到開發(fā)商還沒交房就拆除樣板房，而拆除的依據(jù)，也是臨時(shí)建筑上的樣板房，開發(fā)商單方做了公證。

這一條政策，將對(duì)市場(chǎng)上的公寓銷售影響很大。大量辦公用途的公寓，都是按照住宅用途裝修的樣板間。

04

政策原文：取證后10天內(nèi)一次性公開銷售全部房源，銷售時(shí)間不得早于9:00或晚于20:00。房管部門將對(duì)買房人進(jìn)行抽樣回訪。

政策解讀：夜半開盤的事情，將是過去式。夜間禁售，持續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行。

05

政策原文：開發(fā)商或經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得以圈存保證金、購(gòu)買基金或理財(cái)產(chǎn)品、拒絕使用公積金或按揭貸款等為附加條件，限制買房人登記、選房；

不得接受不具備買房資格的人參與登記、選房；不得故意誘導(dǎo)、誤導(dǎo)、欺騙、強(qiáng)制或協(xié)助買房人提供虛假證明材料，騙取購(gòu)房資格或規(guī)避限購(gòu)。

買房人多于準(zhǔn)售房源的，倡導(dǎo)采取公證搖號(hào)。

政策解讀：三個(gè)“不得”，是我們買房的保障，也避免出現(xiàn)像深圳等地的虛假買房資格、jy貸等違規(guī)出現(xiàn)。熱點(diǎn)區(qū)域的熱點(diǎn)樓盤，未來將搖號(hào)。監(jiān)管部門及時(shí)公布開盤銷售套數(shù)，避免開發(fā)商制造“日光”假象。

在杭州，熱點(diǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)售樓部關(guān)閉、置業(yè)顧問集體消失，避免觸發(fā)搖號(hào)機(jī)制。買房人找不到搖號(hào)通道。這些開發(fā)商的應(yīng)對(duì)措施，我們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)。建議學(xué)習(xí)合肥經(jīng)驗(yàn)，在政府官網(wǎng)與app上開通搖號(hào)查詢與通道。

目前，武漢的預(yù)售證查詢，不是專業(yè)人士，猜不出項(xiàng)目名稱。舉個(gè)例子，居住、公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目（漢江村城中村改造開發(fā)K3及擴(kuò)大地塊）一期、新建居住項(xiàng)目（石橋村城中村改造K4地塊），請(qǐng)問是哪兩個(gè)樓盤？建議增加標(biāo)注項(xiàng)目在售的項(xiàng)目名。

06

政策原文：對(duì)外銷售的房?jī)r(jià)不得超過備案價(jià)格。

不得以任何方式拆分房?jī)r(jià)款，買房人實(shí)際支付的房款應(yīng)與合同一致。

政策解讀：這一條對(duì)于對(duì)于精裝修房屋分拆合同（裝修費(fèi)+房款）以及包銷類分拆合同（服務(wù)費(fèi)+房款）有影響，但沒有明確規(guī)定是多個(gè)合同總價(jià)不超過備案價(jià)，還是只允許簽訂一個(gè)合同。實(shí)際上還是一個(gè)漏洞。如果是允許多個(gè)合同，總價(jià)不超過備案價(jià)，實(shí)際上還是沒有解決問題。

這里有一種理解，值得商討：假設(shè)房?jī)r(jià)備案每平米1萬元，實(shí)際成交9800元（與合同一致）。其中開發(fā)商拿9000元，包銷公司拿800元。這是不是包銷公司的生存之道？

07

政策原文：取得預(yù)售前，不得自行或委托第三方，以認(rèn)籌、預(yù)訂、定制、團(tuán)購(gòu)、吸納會(huì)員等方式，向買房人收取或變相收取費(fèi)用。

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得以任何名義向買房人收取任何款項(xiàng)。

買房人未買到房源的，開發(fā)商應(yīng)在買房人申請(qǐng)退款之日起，最長(zhǎng)不超過5個(gè)工作日。

政策解讀：按規(guī)矩，沒有拿預(yù)證前，所有人都不能收錢。但操作時(shí)，有些項(xiàng)目不守規(guī)矩。買新房時(shí)，所有款項(xiàng)都是交給開發(fā)商。

在樓市里，包銷與分銷公司不能向買房人收取任何費(fèi)用，只能找開發(fā)商收取傭金與服務(wù)費(fèi)。

現(xiàn)實(shí)中，大部分樓盤的退款在一個(gè)月左右時(shí)間，也有樓盤遲遲不退訂金。這是買房人投訴最多的內(nèi)容。最長(zhǎng)不超過5日的規(guī)定，估計(jì)大多數(shù)樓盤仍然做不到。建議設(shè)立專門的投訴通道。

08

政策原文：開發(fā)商在交房前，配合買房人驗(yàn)房，不得以繳納相關(guān)費(fèi)用等作為驗(yàn)房的前置條件。

政策解讀：在賣方市場(chǎng)，開發(fā)商相對(duì)較強(qiáng)勢(shì)，購(gòu)房者的基本權(quán)益沒有得到很好的尊重。不交雜費(fèi)，不準(zhǔn)驗(yàn)房，這是行業(yè)潛規(guī)則。即使交了費(fèi)用，業(yè)主請(qǐng)的第三方驗(yàn)房機(jī)構(gòu)，也被開發(fā)商威脅或毆打。

通過工地開放，提前查驗(yàn)，提前暴露缺陷，開發(fā)商在交付前組織一輪整改也有利于和諧交付。

09

政策原文：不能如期交付的，開發(fā)商應(yīng)提前30日書面告知買房人，并承擔(dān)違約責(zé)任。

很多項(xiàng)目以疫情、防汛、“裝修材料國(guó)外進(jìn)口，因?yàn)橐咔閿嘭?rdquo;的五花八門的理由，隨意、多次延長(zhǎng)交房時(shí)間，損害買房人利益。

10

政策原文：開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反“427新政”的，采取約談、責(zé)令限期整改，記入信用檔案、實(shí)施行政處罰。

對(duì)拒不整改的，依法查處，涉嫌違法違規(guī)行為，及時(shí)移交相關(guān)部門辦理。

政策解讀：對(duì)拒不整改的，建議定期在新聞媒體上公布名單，建議買房人謹(jǐn)慎購(gòu)買或不要購(gòu)買，就像海外旅游風(fēng)險(xiǎn)提示一樣。

11

近期，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)和武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)，將就“427新政”出臺(tái)執(zhí)行細(xì)則。

政策解讀：靜待細(xì)則，希望武漢樓市越來越健康。截至4月27日，武漢新房累計(jì)成交63495套。其中，4月份成交18618套。

截至4月27日，光谷新房成交9702套，位居武漢第一。其次是洪山、漢陽、黃陂。對(duì)剛需買房人來說，是傾其所有買一套房，月供多一兩千，都影響買房決定。

像光谷、白沙洲一樣的熱門區(qū)域，市場(chǎng)供需失衡時(shí)，避免出現(xiàn)人為制造的房?jī)r(jià)暴漲；像東西湖等區(qū)域，陷入粗暴的價(jià)格戰(zhàn)，產(chǎn)品也隨之粗放，最終受害的還是買房人。

4月27日，武漢發(fā)布“十四五”規(guī)劃與2035年愿景。未來5-10年，武漢的總體定位、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，也是關(guān)乎我們每個(gè)買房人的內(nèi)容。建議用心領(lǐng)悟，找到風(fēng)口機(jī)會(huì)與風(fēng)口項(xiàng)目。

九城如一城后，經(jīng)濟(jì)總量與人口、產(chǎn)業(yè)實(shí)力，將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)第五極。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人），觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。