傅士鵬 李超人英國(guó)新動(dòng)作剛剛曝光。

英倫投資客（2020年11月20日）獲悉，李嘉誠(chéng)正在支持收購(gòu)英國(guó)最大的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目———倫敦溫布利公園地塊（Wembley Park）。

該項(xiàng)目總價(jià)值高達(dá)30億英鎊，將新建8000套長(zhǎng)租公寓（廣義上叫Build to Rent）。

倫敦溫布利公園地塊現(xiàn)狀

倫敦溫布利公園地塊未來(lái)效果圖

這一消息由英國(guó)房地產(chǎn)媒體React News率先曝出，英媒直接標(biāo)題里就點(diǎn)名李超人（Superman），稱超人有意染指價(jià)值30億英鎊的倫敦溫布利公園地塊。

報(bào)道稱，倫敦溫布利公園地塊目前由美國(guó)投資公司Lone Star持有，李嘉誠(chéng)支持的公司Long Harbour正在競(jìng)購(gòu)這一地塊。

溫布利地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，李嘉誠(chéng)還不一定能拿得到

事實(shí)上，作為倫敦四區(qū)內(nèi)非常難得的超大地塊，溫布利公園地塊一經(jīng)推出就引起了眾多投資者的參與，除了李嘉誠(chéng)支持的Long Harbour，還有以下三方參與了競(jìng)標(biāo)，分別是：

1、英國(guó)長(zhǎng)租公寓品牌Get Living——背后資方包括英國(guó)開(kāi)發(fā)商Delancey、房產(chǎn)投資公司Oxford Properties、卡塔爾財(cái)團(tuán)Qatari Diar、荷蘭APG、德國(guó)Allianz、瑞典Alecta、英國(guó)養(yǎng)老金Local Pensions Partnership。

2、德國(guó)房地產(chǎn)投資公司PATRIZIA 

3、英國(guó)房地產(chǎn)投資基金Henderson Park，英媒特別指出這家公司勝算不大，只是陪跑角色

由于收到大量的收購(gòu)興趣，目前這一地塊所有者Lone Star尚未決定將地塊出售給誰(shuí)。

除了全部出售，Lone Star還考慮采取代號(hào)為Project Arch的原方案，即先讓投資者以10億英鎊的價(jià)格收購(gòu)1500套長(zhǎng)租公寓，然后在另外2000套公寓全部出租后，讓投資者再掏出10億英鎊收購(gòu)這2000套公寓，最后逐步買下最后2500套公寓。

如果真的拿下溫布利地塊，李嘉誠(chéng)團(tuán)隊(duì)有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)嗎？

再看李嘉誠(chéng)這邊，英媒特別指出，雖然其支持的Long Harbour還沒(méi)有操盤過(guò)如此大型的項(xiàng)目，但Long Harbour有意拉這一地塊的管理團(tuán)隊(duì)Quintain入伙。

經(jīng)驗(yàn)方面，Long Harbour作為英國(guó)知名的投資基金，目前管理了超過(guò)22億英鎊的資產(chǎn)，同時(shí)也是英國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的重要新興玩家。

另值得一提的是，李嘉誠(chéng)本人其實(shí)擁有不少在倫敦開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，包括位于切爾西的Chelsea Waterfront、位于肯辛頓的RoyalGate Kensington、位于巴特西的Montevetro等成功項(xiàng)目案例。

其中今年7月被港媒曝光的李嘉誠(chéng)在倫敦造香港城的新計(jì)劃，更是展現(xiàn)了李嘉誠(chéng)旗下公司在倫敦操作超級(jí)大盤的能力。

2020年7月10日，李嘉誠(chéng)在倫敦二區(qū)Lewisham囤積超大型地塊15年后，終于開(kāi)始動(dòng)工建造價(jià)值10億英鎊的地產(chǎn)項(xiàng)目Convoys Wharf。

規(guī)劃顯示，李嘉誠(chéng)”倫敦香港城“地塊一期將新建3座40層高樓，提供3,500套公寓，整個(gè)項(xiàng)目將供應(yīng)上萬(wàn)套公寓。

倫敦溫布利地塊，有投資價(jià)值嗎？

說(shuō)回李嘉誠(chéng)最新看上的溫布利地塊。

資料顯示，倫敦溫布利公園地塊占地85英畝，約34萬(wàn)平方米，相當(dāng)于半個(gè)北京故宮那么大，是目前英國(guó)最大的長(zhǎng)租公寓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

至于這次李嘉誠(chéng)為什么看上溫布利，無(wú)非還是為了收租。

特別是這個(gè)超大的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，說(shuō)白了就是機(jī)構(gòu)房東買房出租的生意，與開(kāi)發(fā)然后銷售住宅公寓相比，現(xiàn)金流更加穩(wěn)定而長(zhǎng)期。

具體來(lái)說(shuō)，占地85英畝的溫布利長(zhǎng)租公寓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目于2017年正式啟動(dòng)，且已經(jīng)收到了來(lái)自英國(guó)政府出資的6500萬(wàn)英鎊。

根據(jù)開(kāi)發(fā)商時(shí)間表，全部公寓預(yù)計(jì)于2025-2026年建成，未來(lái)會(huì)有至少1.5萬(wàn)人入住這個(gè)項(xiàng)目。

既然說(shuō)到溫布利了，我再展開(kāi)講幾句這一地區(qū)的投資價(jià)值。

溫布利在過(guò)去是倫敦最窮的幾個(gè)地方之一，如今憑借倫敦政府對(duì)長(zhǎng)租公寓的重視，找到了自己的新定位。

從上面的部分已經(jīng)交房的長(zhǎng)租公寓室內(nèi)實(shí)景圖來(lái)看，溫布利長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目很新，而且配套齊全。

租金方面，溫布利32%的長(zhǎng)租公寓會(huì)被設(shè)定為保障房，40%的保障房會(huì)按照租金市場(chǎng)價(jià)打折出租（最高租金不高于市場(chǎng)價(jià)的65-80%），28%的保障房則會(huì)以更低的價(jià)格出租（即所謂的廉租房），剩余的33%做成共有產(chǎn)權(quán)房（Shared Ownership）出售。

租客方面，倫敦政府的規(guī)劃的是，這一地區(qū)未來(lái)的主要租客將是倫敦的中產(chǎn)階級(jí)，包括護(hù)士、老師、警察等。

區(qū)域投資價(jià)值方面，如果你是機(jī)構(gòu)投資者，自然很適合投資這一區(qū)域，畢竟政府給溫布利的定位就是長(zhǎng)租公寓集中地，重點(diǎn)迎合類似養(yǎng)老金、險(xiǎn)資、或者像李嘉誠(chéng)這樣的機(jī)構(gòu)房東，方便他們整體投資收租。

但如果對(duì)于個(gè)人投資者，我就不建議投資這類區(qū)域了，畢竟結(jié)合上邊的項(xiàng)目室內(nèi)實(shí)景圖和租金折扣力度考量，這類由機(jī)構(gòu)房東運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓非常有競(jìng)爭(zhēng)力，想像如果你是個(gè)人房東正好在附近有類似的房子出租，租客毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)選擇長(zhǎng)租公寓。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國(guó)地產(chǎn)投資，觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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