楊光華 5年前，《褚時健傳》新書發(fā)布會上。

王石說，一個人的成功不是在看他站到頂峰，而是從頂峰跌落之后的反彈力。

這句話也可以用到武漢身上。

疫情后，很多人以為武漢會一蹶不振。然而回顧武漢的百年歷史發(fā)現(xiàn)，武漢每次都是越挫越勇。

武昌起義、工人運(yùn)動、武漢會戰(zhàn)、1998年特大洪水，每一次武漢都挺過來。

今年上半年抗疫抗洪，下半年發(fā)展經(jīng)濟(jì)。11月11日，世界大健康博覽會、光博會同時在武漢舉行。

在這個特殊的時刻，武漢向世界打開大門，向世界展示這個城市的活力。11月1日-11日，天貓的城市購買力排行榜上，武漢排名第10。

從市民消費(fèi)、會展經(jīng)濟(jì)到城市經(jīng)濟(jì)，武漢在復(fù)蘇中反彈。

01

6個多月前，領(lǐng)導(dǎo)說過：

武漢經(jīng)濟(jì)長期向好的基本面沒有變，多年積累的綜合優(yōu)勢沒有變，在國家和區(qū)域發(fā)展中的重要地位沒有變。

10月底，武漢前三季度經(jīng)濟(jì)總量，重回全國城市前十，武漢經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)強(qiáng)勁反彈的態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計，今年以來，世界500強(qiáng)企業(yè)就有300多家來武漢洽談合作。

進(jìn)入11月，2020武漢時裝周、天貓風(fēng)尚之夜等，登陸江城。這些都是武漢經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的鮮活案例。

11月初，武漢獲批港口型國家物流樞紐建設(shè)城市，阿里華中總部落戶武漢。其中，阿里的落戶，將推動武漢的數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

“我們與武漢，不但同擔(dān)風(fēng)雨，更要共創(chuàng)未來。”這代表了很多像阿里一樣落戶武漢企業(yè)的心聲。

最近半年，渣打銀行在武漢增設(shè)外灘支行，霍尼韋爾在光谷設(shè)總部，新思科技在武漢設(shè)立全球研發(fā)中心，越來越多的新面孔來了。

馬光遠(yuǎn)、葉檀等經(jīng)濟(jì)學(xué)者在武漢時說，“武漢正在觸底反彈。”葉檀的推導(dǎo)邏輯很簡單，原來不批的項目，這次都批了；原來拉不來的企業(yè)，這次都進(jìn)來了。

今年前三季度，武漢GDP1.03萬億。疫情爆發(fā)時，很多專家預(yù)測今年武漢的GDP破不了1萬億?？墒?，武漢用三個季度追趕，超過鄭州、天津等城市。

武漢沒有對標(biāo)的城市，它的對標(biāo)對象就是100多年前的自己。復(fù)興大武漢，武漢重回自己該有的位置。

02

“武漢的房價，處于爆發(fā)的前夕。”葉檀預(yù)測。

兩個月前，她的一朋友因為生意周轉(zhuǎn)，想賣掉武漢的房子。當(dāng)時掛牌，總價降了100萬都沒人買。

她勸這位朋友不要賣掉武漢的房子。她認(rèn)為，武漢已經(jīng)處于谷底。而武漢這個城市又是如此重要。

她從發(fā)電量、用電量等小數(shù)據(jù)，都能看出武漢經(jīng)濟(jì)從第三季度開始復(fù)蘇。她認(rèn)為，武漢還是一個吸納型城市，還沒有進(jìn)入外溢型城市。

“天時地利人和的武漢，未來一定爆發(fā)。”這是葉檀的判斷。

截至11月11日，武漢新建商品住宅成交132468套，約13.2萬套。與2019年全年20.9萬套相比，恢復(fù)63%。與2018年16.6萬套相比，恢復(fù)79%。

從總體上說，武漢的新房成交量是滿血復(fù)活。成交量沒有腰斬，房價也就有了平穩(wěn)的基礎(chǔ)。11月前11天，武漢新房成交8304套。

以區(qū)域典型樓盤來看，漢陽五里墩某項目，5月份備案價20588元，11月份備案價21173元；江夏黃家湖某項目，6月份備案價12423元，11月份13286元；武昌濱江某樓盤，7月份備案價35387元，11月份36050元。

這種微漲，是武漢主流住宅項目的新常態(tài)。

03

二手房市場，則是武漢樓市的晴雨表。

在二手房方面，10月份，武漢二手房交易8751套，同比增長4.69%。

二手房掛牌均價17556元。新增掛牌房源14661套，同比增加61.5%。

貝殼指數(shù)顯示，10月份武漢二手房均價16724元，最近90天內(nèi)成交9373套房源。

綜合分析，武漢二手房均價1.6-1.7萬元。二手房市場的活躍，直接帶動新房市場的成交。換房改善需求，成為武漢樓市的主力消費(fèi)。

如果新房市場很繁榮，而二手房市場很蕭條，整個市場就不能持續(xù)。新房與二手房市場的良性互動，則是武漢樓市的活力所在。

今年發(fā)現(xiàn)，武漢的樓盤越來越遠(yuǎn)。三環(huán)外是常態(tài)。最遠(yuǎn)跑到武漢北的跨城區(qū)域紅安，或咸寧、羅田等有溫泉的區(qū)域。

武漢周邊1小時車程，都成為度假大盤的聚集地。這些區(qū)域就是武漢未來的五環(huán)與六環(huán)。

當(dāng)武漢中產(chǎn)階層慢慢變老，他們對養(yǎng)生度假的需求，將在未來15年成為消費(fèi)主流。像如今的上海與杭州一樣。

04

現(xiàn)在的武漢，正在謀劃“十四五”規(guī)劃。

作為長江經(jīng)濟(jì)帶三大核心城市之一，武漢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚、立體交通發(fā)達(dá)、市場腹地廣闊、國家戰(zhàn)略疊加，將是新發(fā)展格局重要樞紐。

兩大目標(biāo)：國家中心城市、國際化大都市。

五大中心：全國經(jīng)濟(jì)中心、高水平科技創(chuàng)新中心、科技金融中心、商貿(mào)物流中心、國際交往中心。

五個優(yōu)勢：制造、樞紐、服務(wù)貿(mào)易、歷史地理、市場。

通常情況下，是從武漢的城市，看房地產(chǎn)市場。有時候，開發(fā)商的眼光超越城市的規(guī)劃。從房地產(chǎn)的角度，也可以預(yù)測武漢的未來15年。這里有4個區(qū)域，值得重點關(guān)注：

第一個是武漢天河國際機(jī)場周邊。這是未來武漢的“虹橋”。未來，機(jī)場、高鐵與地鐵在這里交匯。這里是武漢距離世界最近的地方。國際航班、物流客運(yùn)、會展總部等將蓬勃發(fā)展。

第二個是長江新區(qū)周邊。當(dāng)武漢向東、向南、向西之后，武漢開始向北。這里將是武漢的未來之城。兩大文旅大盤，將吸引人們往北度假。

第三個是光谷與鄂州之間的區(qū)域。光谷的科創(chuàng)大走廊，將打通光谷與鄂州。光谷再往東，是下一個10年的趨勢。

第四個是漢陽的亮點區(qū)域：四新的方島、月湖橋頭。在歷史上，武漢三鎮(zhèn)最早是漢陽，它是“大哥”。張之洞也使得漢陽成為世界的焦點。如今，漢陽還要“補(bǔ)課”。

以前，我們看武漢周邊是以30分鐘左右車程，判斷城市的半徑。未來15年，武漢的城市半徑將是1小時左右的車程。

［后記］

安全的武漢、英雄的武漢，這是武漢留給世界最大的印象。

武漢的經(jīng)濟(jì)反彈，是注定的。這一次，這輪行情被延遲，并積累了更大的反彈力。如今的武漢經(jīng)濟(jì)，正在沖刺四季度?？梢灶A(yù)測全年成績單將很驚艷。

此時看武漢，不要急于一兩年，而是有五年長遠(yuǎn)視角，有15年的城市洞見。

15年后，武漢將初步建成國家中心城市。我一直說，一線城市走過的路，就是未來15年的武漢要走的路。

當(dāng)武漢的城市經(jīng)濟(jì)總量、城市人口總量都翻倍時，武漢的房價會保持原樣嗎？

文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）觀點地產(chǎn)新媒體專欄作者

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