楊光華 幾年前，武漢天地賣2萬時，你告訴別人，這里會漲到4萬。

他們會說，你一定是瘋了！

現(xiàn)在，武漢賣4萬的豪宅，你再告訴他們，這里能漲到8萬。

他們還是會說，你不是瘋了，就是開發(fā)商的托。

疫情之后，武漢的富豪們開始掃貨。

富豪們的焦慮，更多擔心財富的縮水，對現(xiàn)有的階層與生活的不安全感。

他們想要有面子，也有里子的生活。

01

去年，武漢買1000多萬豪宅的人，大約有400多人。

在武漢，買得起1000多萬房子的，都不是一般人。

他們對國內(nèi)外經(jīng)濟形勢有自己的清醒判斷，比一般人的市場嗅覺更靈敏。

不用跟他們講M2，也不用講經(jīng)濟危機或周期理論，他們有自己的理解。

他們的生意伙伴、朋友關系里，有在一線城市里搶過豪宅的親身經(jīng)歷。這些人就是他們買房的參謀。他們獲取消息的渠道更多。

國內(nèi)外貨幣超發(fā)后，貶值預期增強，唯有買房能跑贏大盤。1000萬在手里放一年，可能蒸發(fā)掉100多萬。如果他們用低成本資金買房，用好杠桿，相當于打八折買房。

同時，國外的投資渠道、深圳等一線城市的買房通道，也關上大門。他們不用打卡上班。當別人都在上班時，他們在看房。

靈敏的嗅覺、低成本資金、貨幣的貶值，這就使得富豪們果斷買入千萬級豪宅。

從多個在售項目的成交推測，今年武漢塔尖豪宅業(yè)績將暴增。

不過，也是幾家歡喜幾家愁。有的千萬豪宅的客戶，看遍了武漢所有相似的項目，還是猶豫。

大膽預判，今年買1000w＋豪宅的，超過600人。

02

武漢的樓市，是一個“啞鈴”形狀。

塔尖豪宅與超級剛需項目，兩頭都很火。中間的中產(chǎn)階級，則是猶豫不決。

疫情沖擊最大的就是這批中產(chǎn)階級，他們的收入受疫情影響，房貸與生活支出大，不敢消費，更不敢投資。即使想投資買房，他們更喜歡對比。

在武漢，什么是富豪？他們買豪宅，就像買了一個包包一樣隨意隨性。

富豪人群的分化，最終導致豪宅消費的分化。在富豪內(nèi)部，也分為一般富豪與超級富豪，或old money與 new money。

這次疫情后，一批餐飲老板倒下，也造就了一小批新的“爆發(fā)戶”。他們或是生產(chǎn)口罩、或口罩原材料，或是測溫設備等私營企業(yè)老板。

還有少數(shù)的富二代，原本在國外讀書或生活。但這次疫情，他們暫時不去海外。他們的父輩則為他們在武漢買一套可以長住的房子。這些都是因為疫情而增加的豪宅需求。

未來幾個月，武漢豪宅將再分化。那些靠規(guī)劃賣房、賣預期的豪宅，將被邊緣化。接下來，武漢豪宅到了比拼品質(zhì)的時候，比拼內(nèi)部的軟硬件。

“與成都相比，武漢的豪宅還差兩個層級。”一位曾在成都賣豪宅的朋友說，“成都的豪宅，是賣個整個大西南的富豪們。而武漢的豪宅，還只是賣給湖北范圍內(nèi)的富豪們。”

在他眼中，武漢還沒有豪宅，最多算是豪宅的剛需產(chǎn)品。

疫情之后，武漢的富豪們想馬上享受生活，他們想越早交房越好，想買地段成熟的項目。“一個片區(qū)如果至少還要吃5-10年的灰，他們會很快pass掉。”在武漢，毛坯豪宅要等一年多交房，精裝豪宅至少兩年以上。

疫情之后，武漢的富豪們歷經(jīng)生死，對很多人生問題經(jīng)過思考后頓悟。懂得取舍之后，更懂得享受當下的生活，占有稀缺的資源。他們想要的是下樓就是繁華的生活，不用開車，步行就是到寫字樓、商場。他們更在意效益、時間、健康、陪伴，與家人在一起的時光。

他們更傾向于內(nèi)環(huán)的豪宅，或看江，或看湖，或有好的商業(yè)，或好的學校。因為他們知道，無論武漢未來如何向外擴張，內(nèi)環(huán)不會改變。

從長周期判斷，武漢中心區(qū)域的豪宅中，20%成熟地段的塔尖豪宅，將是未來的贏家。下一輪市場周期里，他們的價格率先實現(xiàn)翻番。并且他們的單價，將比一般豪宅貴1-2萬元。

03

與同等量級的城市相比，武漢塔尖豪宅的價格與價值，嚴重背離。

價格被嚴格限價，處于洼地。終有一天，價格將匹配豪宅的價值。

前不久，武漢媒體同行到鄭州看項目。

別人家的豪宅，單價7萬元左右。他們感嘆，武漢的豪宅太便宜了。

我認為，武漢的城市價值被低估，塔尖豪宅價值更是被賤賣。

武漢一批豪宅單價3.2w以上，它們的地段與產(chǎn)品，如果沒有限價，賣4w，毫無壓力。

一批單價4w左右的，賣5w，也是順理成章的。限價在給富豪們送福利。

現(xiàn)在武漢的千萬級豪宅，是撿便宜的時候。一旦外來購買力涌入，這些千萬豪宅，就不是武漢的，而是全國買家的資產(chǎn)標的物。他們并不在意豪宅的戶型好壞，更在意能買到這樣的稀缺資產(chǎn)。

從金融的角度，他們買的一套保值增值的標的物或資產(chǎn)包。貨幣貶值預期下，資產(chǎn)的升值。1000萬投入后，多長時間能變成1500萬、2000萬？

對于一般人來說，他們喜歡問，未來1500萬的房子，今后好賣嗎？

這是一個杞人憂天的問題。少數(shù)中產(chǎn)階級的財富增長，將進入富豪階層。接盤者不用愁。

多數(shù)豪宅買家買房，是用來長住的，并沒想過賣。

［后記］

未來兩年，武漢將爆發(fā)。

數(shù)字經(jīng)濟一線城市、內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟一線城市、中部的一線城市。

在整個長江經(jīng)濟帶上，武漢是中點位置，也是長江經(jīng)濟帶的核心所在。

最近，一大批重量級項目將在武漢落地，央企與上市公司重倉武漢。

截至8月21日，今年武漢土地成交突破1000億元。

一兩年后，這些大項目兌現(xiàn)后，武漢經(jīng)濟能級將再上一層樓。同期內(nèi)，這些房地產(chǎn)項目也將入市。

所以，我堅定看好武漢的一線城市前景。

數(shù)字經(jīng)濟時代，武漢將出現(xiàn)一批數(shù)字經(jīng)濟富豪。城市的進階，最先體現(xiàn)在塔尖豪宅的價格上。

當GDP翻倍、財富人群生長后，武漢的塔尖豪宅價格也將翻倍。

反過來，塔尖豪宅的價格，也體現(xiàn)城市地位。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）觀點地產(chǎn)新媒體專欄作者

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