楊光華 5天前，夜半出消息。

8月12日晚11點(diǎn)多，這條消息就在基金經(jīng)理的圈子里流傳。

大意是，監(jiān)管部門(mén)要嚴(yán)控房企的負(fù)債率。

其中提到三個(gè)具體要求：

一是資產(chǎn)負(fù)債率70%以內(nèi)；

二是凈資產(chǎn)負(fù)債率100%以內(nèi)；

三是現(xiàn)金短債比100%以內(nèi)。

這是一條很重磅的消息，卻沒(méi)人引起房企與媒體的熱議。

8月13日的博鰲房地產(chǎn)論壇，一個(gè)分論壇的對(duì)話環(huán)節(jié)。

一位女投資經(jīng)理提到這則新政。

她與幾位銀行領(lǐng)導(dǎo)核實(shí)求證。

他們認(rèn)為這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)太嚴(yán)格。但嚴(yán)控房企負(fù)債率是大趨勢(shì)。

降負(fù)債，也是在降開(kāi)發(fā)商的杠桿。

上半年，開(kāi)發(fā)商紛紛加大杠桿，攻城略地。

他們的錢(qián)從何而來(lái)？大規(guī)模舉債。

再后來(lái)，有財(cái)經(jīng)記者求證證實(shí)消息的真實(shí)性。

這三條具體要求，被譽(yù)為三道紅線。

超過(guò)三道紅線，則是紅色警報(bào)。

超過(guò)兩道，則是橙色。

超過(guò)一道，是黃色。

紅色警報(bào)的房企，將被嚴(yán)格監(jiān)管。

開(kāi)發(fā)貸、信托、發(fā)債，三條路，都將被封。

頭部公司喜歡發(fā)債，中小房企則是玩信托。

Wind數(shù)據(jù)顯示，一季度，130家房地產(chǎn)企業(yè)整體負(fù)債率79.42%，房企杠桿率處于歷史高位。20多家房企店負(fù)債率超過(guò)85%。

對(duì)比2019年房企年報(bào)，50家上市房企，過(guò)半數(shù)資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%。

發(fā)新債，還舊債。下半年將是房企發(fā)債償還的高峰期。境內(nèi)外到期債券規(guī)模5588億元。

監(jiān)管部門(mén)將限制紅色警報(bào)房企的發(fā)債。

于是有自媒體說(shuō)，部分紅色警報(bào)的房企，找到放榜機(jī)構(gòu)，將其負(fù)債率調(diào)整到安全范圍。

或?qū)⑼恋貎?chǔ)備規(guī)模與金額調(diào)低，避免出現(xiàn)拿地過(guò)猛的認(rèn)知。

從8月份開(kāi)始，部分房企通過(guò)資產(chǎn)變現(xiàn)，降低負(fù)債率。

負(fù)債率，比銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，更成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的敏感指標(biāo)。

這關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的錢(qián)途。

這條新政，再結(jié)合金融大背景。

6月末，廣義貨幣供應(yīng)量M2同比增長(zhǎng)11.1%，社會(huì)融資規(guī)模同比增長(zhǎng)12.8%，增速都明顯高于去年同期。

上半年累計(jì)新增人民幣貸款12.09萬(wàn)億元，同比多增2.42萬(wàn)億元。

官方的說(shuō)法是，總體運(yùn)行平穩(wěn)，風(fēng)險(xiǎn)可控，但潛在風(fēng)險(xiǎn)隱患依然較大，要保持清醒，冷靜研判，底線思維，未雨綢繆。

短短幾句話，說(shuō)明形勢(shì)很?chē)?yán)峻，拿開(kāi)發(fā)商開(kāi)刀是必然。

融資路被封，開(kāi)發(fā)商唯有加快賣(mài)房，可以預(yù)判未來(lái)幾個(gè)月，打折促銷(xiāo)將是常態(tài)。

因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商太缺錢(qián)了！

文｜楊光華（地產(chǎn)寫(xiě)字人） 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專(zhuān)欄作者

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