馮毅成 在全球疫情以及不確定的外部環(huán)境下，樓市將走向何方，武漢房產(chǎn)是否還值得購買？機遇和問題在哪里？我們在2020博鰲房地產(chǎn)論壇上找到了答案。

房地產(chǎn)業(yè)的機會

首先值得關(guān)注的是全國的樓市在這樣的經(jīng)濟背景下還有沒有前途？

尤其是在雙循環(huán)經(jīng)濟之下，強調(diào)經(jīng)濟流動性的導向之下，房地產(chǎn)到底走向何方？

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長兼秘書長朱中一指出，中央一直對房地產(chǎn)強調(diào)“三穩(wěn)”和“房住不炒”，但從未提要“打壓”房地產(chǎn)，調(diào)控的目的是為了市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

而房地產(chǎn)行業(yè)目前的價值和機會，主要有以下幾個維度參考：

一、城鎮(zhèn)化進度

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)化率當前為60.6%，即房地產(chǎn)至少還有十年的發(fā)展時間。

旭輝控股董事局主席林中保守預計房地產(chǎn)還有10-15年的發(fā)展時間，樂觀估計房地產(chǎn)還有20年時間。

二、房產(chǎn)貢獻度

中泰證券首席經(jīng)濟學家李迅雷指出，房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟中直接貢獻和間接貢獻大概占比30%，禹州集團副總裁張巖說，房地產(chǎn)直接帶動下游將近50個行業(yè)發(fā)展。

雖然不提“經(jīng)濟支柱”，但房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的重要地位不言而喻。

三、遷移性需求和結(jié)構(gòu)性需求

人口遷移仍然是房地產(chǎn)的機會。比如人口凈流入最多的是廣東和浙江，尤其是深圳和杭州為代表，兩個城市在疫情之后頻現(xiàn)“萬人搖號”，除了有新房與二手房價格倒掛的投機機會外，更重要的還是人口凈流入。

房地產(chǎn)最大的需求是遷移性需求。20年前退休的一批人沒什么錢，商品房市場也不發(fā)達?，F(xiàn)在退休的一批人是有錢人，所以郊區(qū)別墅、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)就迎來了商機。

由遷移還將帶來結(jié)構(gòu)性需求。這次疫情擠壓出了人們改善生活環(huán)境的需求，剛需買房，首改換房，富豪撤離高密度小區(qū)……

四、周期性與城市群

著名經(jīng)濟學家樊綱說，當下房地產(chǎn)調(diào)控“限”的主要對象就是遷移人群。

把周期波動盡量壓平，這樣在機會來臨時不會走得太快太猛，危機來臨時也不會太慘太冷，這樣才會讓行業(yè)更加持久平穩(wěn)向上發(fā)展。

另外，在城市群趨勢下政府將加快公共服務一體化、均等化，這些都是房地產(chǎn)的機會。

浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛表示，最近全國范圍內(nèi)除了對深圳市場的投機熱潮出了一記重拳外，再無其他消息。沒有消息，是當前樓市最好的消息。

在外部環(huán)境帶有極大的不確定性下，我們對房地產(chǎn)應持有謹慎而樂觀的態(tài)度。

疫后，武漢樓市健康

武漢樓市目前是什么狀況？先來看今年的成績單。

今年截至8月11日，武漢新房（本文“新房”定指“新建商品住房”）成交71533套，其中上半年成交43644套，7月份成交超2萬套。

截至6月底，已批預售尚未網(wǎng)簽的商品住房為17萬套，這就是新房市場的半年庫存。

今年上半年熱點城市住宅項目套總價中位數(shù)較去年對比，武漢上漲約4%，排在13位。

而在2020H130個城市樓盤總價統(tǒng)計中，武漢以160萬元排在全國16位。

以上數(shù)據(jù)反映出幾個問題：

第一，從武漢近5年的新房銷售統(tǒng)計均值看，每年大概在22萬套。近些年長期位列全國銷量前三甚至榜首。

我在疫情期間研判過，今年武漢全年新房銷售預計在13-14萬套。上半年受災嚴重，僅僅銷售4.3萬套。但自4月8日全市解禁后，行情迅速升溫。

成交統(tǒng)計具有滯后性，7月份武漢銷售超過2萬套主要得益于上半年的行情。而8月在12日之前成交近7千套，也能夠說明市場的持續(xù)性。

按此推算，全年新房成交13-14萬套不是難題。

第二，武漢房價穩(wěn)中有升，漲幅既控制在紅線內(nèi)，也處于全國十幾名，屬于既有前途，又不會因“上漲過快”被點名的檔次。

第三，新房備案價略微上漲的好處是，既能夠給市場參與者（買賣雙方）信心，同時也能夠為橫盤階段的開發(fā)商帶來一定的操作空間，如必要的讓利優(yōu)惠等。

從市場效果看，武漢樓市健康良好，行業(yè)管理穩(wěn)健而高明。

武漢樓市的前景：產(chǎn)業(yè)與人口

過去健康是否意味著將來一定有前景？在武漢購房，需要清晰地了解城市的前景和購房的必要性。

先看城市的前景。經(jīng)濟有前途，樓市才有未來。需要從人口、供應、金融、產(chǎn)業(yè)、宜居價值等維度判斷。

第一，人口紅利。

1、常住人口。武漢1108萬常住人口，加上流動人口，龐大的人口基數(shù)將帶來巨大的遷移性需求和結(jié)構(gòu)性需求。

2、短期凈流入。武漢110萬大學生尚未返校，這是年輕消費力。

將近占據(jù)全市人口十分之一的大學生群體，是年輕活力主力軍，是城市進步的推動者，是循環(huán)經(jīng)濟的主力軍。

《2019年主要城市常住人口增長數(shù)量》顯示武漢位列13，杭州第一，深圳第二。

在某種程度看，武漢人口平穩(wěn)健康流入，不會造成短期蜂擁而入，否則會形成擠出效應，不利于樓市“三穩(wěn)”工作推進。

3、長期凈流入。武漢在湖北省內(nèi)具有強大的虹吸效應，又是中部中心城市。人口凈流入是城市不斷擴張的主要動力之一。

第二，供應量。

根據(jù)武漢市房管局公布的《武漢市住房發(fā)展規(guī)劃（2020年-2022年）》，計劃三年新增新房

50.7萬套。

而2019年底庫存新房將近16.28萬套，按照估計，剔除掉延遲網(wǎng)簽的部分房源，起碼還有14萬套。

如此來看，供應量較大，能夠穩(wěn)定市場。

第三，金融與產(chǎn)業(yè)。

1、武漢上半年從金融、行政等手段幫扶房企，保障了市場的安全。

2、上半年“國家隊”和外來企業(yè)馳援武漢，（不完全統(tǒng)計）給武漢投資5000億托底經(jīng)濟。

3、2019年，武漢GDP已經(jīng)突破1.6萬億，這就是武漢的經(jīng)濟基礎(chǔ)和規(guī)模，一旦滿血復活，昔日雄風將再現(xiàn)。

武漢產(chǎn)業(yè)鏈完備，人才儲備充足，擁有發(fā)展5G、大健康等新興產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢和既定的經(jīng)濟基礎(chǔ)與規(guī)模，這就是武漢的未來。

一旦經(jīng)濟轉(zhuǎn)速起來，武漢很快將迎來新一輪的升溫。

第四、城市宜居價值。

2019年的軍運會，讓武漢基礎(chǔ)建設全線升級；

2020年的新冠疫情，讓武漢的公共管理與服務水平提升。

這次博鰲房地產(chǎn)論壇期間，不少朋友對我表示，武漢已經(jīng)成為全球最安全的城市。盡管全球第一輪疫情尚未結(jié)束，但即使今后再面對疫情沖擊，武漢的防控能力足以達到優(yōu)秀的水平。

這些就是一座城市重要的宜居價值。

合理自住購房的窗口期

目前，對于合理需求的購房者來說是重要的窗口期。

疫情期間我研判過，目前的市場一定是保剛需、促改善、抑投資。

前面提到過武漢三年的新房供應計劃，以及當前的人口流入情況。從供需兩端看是平穩(wěn)健康，這就是一次合理自住購房，合理改善換房的窗口期。

這個時期有幾個特點。

第一，經(jīng)過疫情，剛需群體深刻意識到自住空間的重要價值，改善群體意識到生命健康是最高生活品質(zhì)。這些需求都被疫情擠壓釋放了出來。

第二，由于前期拿地成本較高，售價較平，轉(zhuǎn)速不快，目前階段開發(fā)商的利潤很薄。為了應對新階段，開發(fā)商越來越重視現(xiàn)金流，不少企業(yè)都是薄利多銷，甚至平價促銷。

第三，中心區(qū)域的樓盤在經(jīng)歷長期沉寂后也紛紛入市，這些產(chǎn)品在疫情之后反響強烈。

華夏新供給經(jīng)濟學研究院院長賈康表示，中心區(qū)域的好物業(yè)天然具有壟斷的屬性，一定是頂級富豪去爭奪的對象。只要這座城市的經(jīng)濟還有上揚的空間，這套物業(yè)就有價格支撐。

第四，以家庭為單位兩套房都屬于合理范圍。

剛需家庭有長期剛性生活需求，如買房結(jié)婚、小孩上學、家人就業(yè)等，需要有一套安全生活空間，這些需求長期穩(wěn)定，變數(shù)較小。

因此在經(jīng)濟平穩(wěn)環(huán)境下越早買房越好，安居才能樂業(yè)，唯一一套住房在中短期內(nèi)幾乎不存在換手換房的操作可能，即少考慮投資換手的漲跌。

第五，現(xiàn)在全國政策穩(wěn)定，特別是武漢沒有具體的調(diào)控消息，這是最好的消息。從以往案例包括這次深圳的新策看，大多數(shù)調(diào)控加嚴，剛需都難以從中受惠，有些時候會出現(xiàn)“誤傷”。

因此，要珍惜當下的環(huán)境。

第六，近年，武漢房價平穩(wěn)漲速慢，城市GDP上漲速度遠超房價，而大量基建都在開工，接下來幾年將迎來城市紅利兌現(xiàn)的高峰期。在此環(huán)境下，以長期主義看待購房必將讓合理自住需求者長期獲益。

換句話說，因為房地產(chǎn)單個樓盤從拿地到賣房速度過快，開發(fā)商很難從價格中收獲城市紅利，而這恰好是購房者的機遇。

結(jié)束語

購房，無論是買100萬的產(chǎn)品還是1000萬的產(chǎn)品，都是每個家庭的大事。

不同群體的需求、資金、經(jīng)驗不同，但都需要以較為全面的視角，從深度、高度、遠度、廣度去理性分析。

樓市買賣雙方需要的最根本的媒體價值，是具有高度公信力下的專業(yè)意見。

買錯一套房，可能會葬送一個家庭幸福。

賣錯一個盤，可能會讓一家企業(yè)翻船。

當前階段需要以長期主義慎之又慎，我愿與大家一道成為時間的朋友。

馮毅成，武漢房研社社長，樓市研究大V《主編筆記》總編輯，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會專家顧問

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