楊光華 7月的“水深”，8月的“火熱”。

進(jìn)入8月，武漢進(jìn)入火辣的夏天。從疫情模式、防汛模式，到高溫模式，武漢太難了。

上半年，武漢遇到疫情。暫停兩個(gè)月后，一切快速?gòu)?fù)蘇。

樓市是武漢經(jīng)濟(jì)的一面鏡子。

1-7月，武漢新建商品住宅成交約6.6萬(wàn)套，相當(dāng)于2019年同期的6成。

這份成績(jī)單，非常優(yōu)秀。

對(duì)于最后5個(gè)月的武漢樓市走勢(shì)，從經(jīng)濟(jì)大趨勢(shì)、城市機(jī)會(huì)與房地產(chǎn)三個(gè)維度，嘗試著找到答案。

01

從大趨勢(shì)看，經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)的反彈。

一切的判斷，皆是基于此。

幾年前，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)有一個(gè)說(shuō)法，經(jīng)濟(jì)與樓市，是反向行情。

大意是說(shuō)，經(jīng)濟(jì)不好則樓市好。經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，房地產(chǎn)則是壓艙石。

內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)本身就是內(nèi)循環(huán)，甚至是內(nèi)循環(huán)的主力軍。

武漢，是長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的中心城市，也是經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)與一帶一路的支點(diǎn)城市。以前，海洋經(jīng)濟(jì)時(shí)代，沿海城市經(jīng)濟(jì)大發(fā)展。

如今，內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)，主動(dòng)脈在長(zhǎng)江沿線，因?yàn)檫@里有長(zhǎng)江黃金水道。武漢地處長(zhǎng)江的中間位置。一帶一路、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶兩大戰(zhàn)略，都與這個(gè)支點(diǎn)緊密相關(guān)。

可以說(shuō)，內(nèi)循環(huán)將給武漢經(jīng)濟(jì)插上翅膀。

02

買房，就是買城市。

武漢的反彈，則是投資武漢的機(jī)會(huì)。

疫情后，武漢城市快速?gòu)?fù)蘇，對(duì)武漢的城市誤解降低。

武漢，并沒(méi)有因?yàn)橐咔椋瑴p少人口預(yù)期，也并沒(méi)有一蹶不振。

以光谷為例，上半年，光谷的地區(qū)生產(chǎn)總值總量和增量均居武漢之首，達(dá)到了2019年上半年的九成。

疫情后，央企、上市公司在武漢集中投資簽約。

7月份以來(lái)，國(guó)藥集團(tuán)、中國(guó)電子、中國(guó)有色集團(tuán)、葛洲壩集團(tuán)、中遠(yuǎn)海運(yùn)集團(tuán)、中鐵集團(tuán)、中糧集團(tuán)、中免集團(tuán)等；

華發(fā)李光寧、世茂許榮茂、萬(wàn)達(dá)王健林、萬(wàn)科郁亮、瑞安羅康瑞等集中到武漢。

這一輪投資潮，將在一兩年兌現(xiàn)。長(zhǎng)江新城、光谷與經(jīng)開(kāi)等地，將是未來(lái)爆發(fā)的區(qū)域。

以“新基建”為主的武漢城市建設(shè)，并沒(méi)有停步。比如，重大交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、武漢數(shù)字經(jīng)濟(jì)建設(shè)。

最近，武漢成立城市更新中心，將兩家公司并入武漢地產(chǎn)集團(tuán)。

這對(duì)武漢的舊城改造則是一個(gè)標(biāo)志。目前武漢中心城區(qū)還剩余3000萬(wàn)平方米待拆遷改造量。

同時(shí)，杭州、東莞、寧波、深圳、南京等樓市偏熱的城市，出臺(tái)了樓市收緊政策，一些買房資金可能流入武漢。

新一輪投資潮、新一輪舊城改造、新一輪城市購(gòu)買力轉(zhuǎn)移，這就是武漢的城市機(jī)會(huì)。

03

從小趨勢(shì)看，武漢樓市的反彈。

截至7月31日，武漢新建商品住宅成交65515套。其中，7月份單月成交21916套。

單月成交量，創(chuàng)下今年的新紀(jì)錄。過(guò)去14年，武漢單月新建商品住宅破2萬(wàn)套的時(shí)間，2014年11月；2015年10-12月；2016年1-12月（除2月、9月外）；2019年6月、7月、10月、12月。

從成交量上看，5－7月，呈現(xiàn)出階梯式上漲，單月從破1萬(wàn)套，到破2萬(wàn)套。單月新房成交量破2萬(wàn)套，是武漢樓市爆發(fā)的標(biāo)志。

從房?jī)r(jià)上看，新房房?jī)r(jià)微漲，并沒(méi)有出現(xiàn)下跌的趨勢(shì)。一些新盤拉高備案價(jià)，然后打折賣房。它的實(shí)際價(jià)格并沒(méi)有降低。

武漢的落戶政策相對(duì)寬松。先落戶，再買房。這對(duì)武漢周邊居民或外地買房人來(lái)說(shuō)，是一次搶灘武漢的機(jī)會(huì)。

從成交區(qū)域上看，洪山、江夏與黃陂，是區(qū)域成交前三甲。這三個(gè)區(qū)域的共性是，區(qū)域板塊大、新盤多。

7月份，武漢82個(gè)住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，與6月份持平。

一個(gè)普通的住宅項(xiàng)目，與同區(qū)域二手房?jī)r(jià)格持平，這樣的項(xiàng)目值得買入；一個(gè)有品牌與較高產(chǎn)品力的項(xiàng)目，房?jī)r(jià)比同區(qū)域二手房?jī)r(jià)格高出2000-3000元；個(gè)別豪宅里項(xiàng)目則不適合與區(qū)域房?jī)r(jià)對(duì)比

從二手房市場(chǎng)看，武漢二手房成交均價(jià)16962元。

貝殼二手房數(shù)據(jù)顯示，武漢在售二手房約8.16萬(wàn)套。最近90天成交約1.05萬(wàn)套。

上半年武漢土地市場(chǎng)，房地產(chǎn)用地成交額全國(guó)排名第七名，成交總金額782.33億元。

新房、二手房與土地市場(chǎng)，均能看出武漢樓市的反彈。8月起，武漢新房市場(chǎng)將再起風(fēng)云。

［后記］

內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)、武漢的復(fù)蘇反彈、外地購(gòu)買力涌入，這些最終體現(xiàn)在武漢樓市里。

如果沒(méi)有其他“黑天鵝”事件，5個(gè)月時(shí)間，武漢樓市還將持續(xù)爆發(fā)。

按照歷年的慣例，下半年的成交量通常是上半年的1.2-1.5倍。這就是樓市的下半年，特別是最后3個(gè)月的翹尾行情。

前不久，武漢提出，社會(huì)治理要對(duì)標(biāo)北京，營(yíng)商環(huán)境要對(duì)標(biāo)上海，科技創(chuàng)新要對(duì)標(biāo)深圳，智慧城市要對(duì)標(biāo)杭州。

在武漢的“十四五”規(guī)劃中、加快建設(shè)國(guó)家中心城市和一線城市、努力打造國(guó)際化大都市。

其中的表述里，多了一個(gè)“一線城市”。

如果以二線城市標(biāo)準(zhǔn)看武漢，武漢的發(fā)展到了天花板；如果用一線城市看武漢，武漢的發(fā)展剛剛起步，相當(dāng)于5年前的深圳與上海。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者

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