楊光華 7月18日，在深圳。

約150人開了一場閉門會。

會議的主題就是到武漢買房。

最近一周，深圳推出房產(chǎn)新政，很多人在當(dāng)?shù)刭I不了房。

“與其在深圳拼命，不如在武漢安家。”在這種背景下，武漢多個(gè)項(xiàng)目歡迎在深的湖北人回鄉(xiāng)置業(yè)。

過去10年，深圳買房團(tuán)、溫州買房團(tuán)多次入漢。數(shù)據(jù)顯示，武漢買房的外地人中，高峰時(shí)期，10個(gè)人中有4個(gè)是外地人。2020年上半年，深圳投資者在新洲某樓盤，累計(jì)買房近50套。

還是7月18日，在光谷。

三環(huán)內(nèi)一樓盤內(nèi)，買房人多操外地口音。

據(jù)銷售負(fù)責(zé)人介紹，這個(gè)樓盤成交客戶中八成以上是外地人。

每到周末，黃岡、黃石等地看房團(tuán)，被拉到光谷。這些看房團(tuán)成員的子女均在武漢讀大學(xué)。

01

當(dāng)前的武漢，正處于風(fēng)口機(jī)會。

“武漢遍地都是黃金”，房地產(chǎn)專家尹香武說。

作為新一線城市，武漢的地理位置好，產(chǎn)業(yè)持續(xù)流入。

房價(jià)與GDP的比值，是所有強(qiáng)二線城市里最有吸引力的。

武漢本地人有房價(jià)低位記憶，覺得房價(jià)太貴。與南京、成都同等城市相比，武漢的房價(jià)是便宜的。

尤其是2015年－2016年，一批外地人在武漢買房。他們當(dāng)時(shí)的1-1.5w買入，如今二手房價(jià)3w左右。

疫情后，漢口某豪宅的單價(jià)不到4萬元。尹香武指出，從土地成本、地段價(jià)值等角度分析，這個(gè)價(jià)格被低估。很多深圳人買了這個(gè)項(xiàng)目。

接下來，外地人到武漢增持資產(chǎn)的窗口將打開。

2019年7月11日，武漢出臺規(guī)定，年齡不滿45周歲的（博士研究生、碩士研究生不受年齡限制）大專學(xué)歷，可憑畢業(yè)證申請登記為武漢市常住戶口，其配偶及未成年子女均可隨遷落戶。

這一政策，對沖了武漢的限購政策。外地人在武漢落戶，購房不僅免去了提供社保、個(gè)稅的限制，還有資格多購買一套房。

與其他城市相比，武漢限購的大門緊閉，而落戶的側(cè)門大開。

02

在武漢樓市中，曾經(jīng)出現(xiàn)過外地人買房高潮。

平時(shí)，外地人占20%，高峰時(shí)期，40%。也就是說，10套新房成交，2－4套是外地人買走。

在東西湖、陽邏、光谷等熱點(diǎn)區(qū)域，外地人在單項(xiàng)目中的占比更高。

2007年，武漢就在深圳買房團(tuán)的首批投資城市名單上。當(dāng)時(shí)深圳的房價(jià)偏高，資金尋找出口。

當(dāng)年6月份，武漢一別墅項(xiàng)目兩次到深圳推介，花掉費(fèi)用幾十萬元，帶回來的合同資金近1億元。

此后，武漢的樓盤紛紛在深圳媒體上打廣告，招攬更多投資客到武漢。武漢的報(bào)社就與深圳多家報(bào)社推出過地產(chǎn)廣告套餐。

深圳買房團(tuán)到武漢后，從別墅到洋房，買得不亦樂乎。武漢人驚呼“狼來了”。

2008年底，買房團(tuán)再次來漢抄底，逢低補(bǔ)貨。2009年，武漢樓市瘋狂的起點(diǎn)。

當(dāng)年新房成交13.4萬套。其中外地人占比43.72%，多為投資性購買。當(dāng)年7月份后，溫州投資客從杭州、上海，轉(zhuǎn)戰(zhàn)武漢、重慶等二線城市。

當(dāng)時(shí)，武漢繁華地段的房價(jià)，每平米5000-6000元。溫州人的特點(diǎn)是，快進(jìn)快出，用最短時(shí)間賺取利潤。

2009年，也有深圳買房團(tuán)到武漢。他們的特點(diǎn)是，長線投資者。他們在深圳打拼奮斗，希望在老家省會城市買套房?？勺宰?，或給父母住。他們買房以個(gè)體為主，每人一般買一到兩套。

每當(dāng)武漢市場爆發(fā)之前，都有外地買房團(tuán)的身影。

03

2019年，武漢的GDP位居全國第7位。如果沒有這次疫情，武漢的強(qiáng)勁發(fā)展勢頭，未來武漢的排序，很有可能是“北上廣深武”。專家預(yù)計(jì)到本世紀(jì)中葉，武漢人口將達(dá)到1600-1800萬。

2019年，武漢新房成交破20萬套，連續(xù)多年位居全國新房成交前三強(qiáng)。

今年三季度，武漢預(yù)計(jì)達(dá)到銷售條件的商品房項(xiàng)目136個(gè)。其中，江漢區(qū)1個(gè)，硚口區(qū)3個(gè)，武昌區(qū)6個(gè)。熱點(diǎn)區(qū)域仍在遠(yuǎn)郊。

最近兩個(gè)月，武漢的二手房市場爆發(fā)。主要是二手房價(jià)格，低于新房價(jià)格。一些賣家低價(jià)吐貨。二手房的地段，比新房更成熟。一些新房買家，轉(zhuǎn)入二手市場。

據(jù)武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，6月份，武漢二手房交易8932套，環(huán)比增加約70%，已與2019年同期相當(dāng)。同時(shí)，新增20183掛牌房源。

尹香武說，“是時(shí)候喚醒武漢人了！”

有一天，發(fā)現(xiàn)我們的買房對手，不是本地人，也不再是湖北省內(nèi)，而是全國的投資者。

那時(shí)，我們就錯失一個(gè)機(jī)會。

尹香武經(jīng)常往返深圳與武漢兩地。他建議我，多寫一些文字，喚醒沉睡的武漢人。不要再等到深圳客買完后，武漢人才醒悟。

截至7月18日，武漢新房成交累計(jì)成交 56584套。

用三個(gè)多月時(shí)間，完成半年業(yè)績。截至目前，武漢多數(shù)房企并未下調(diào)今年全年業(yè)績。

同時(shí)，截至今年6月底，武漢新房庫存約為17萬套，去化周期近12個(gè)月。上半年，武漢共出讓51宗地塊，總出讓金額約676億元，挺進(jìn)全國城市前十位。

［后記］

疫情之后，我寫過一篇文章。

大意是說，武漢買房，有“抄底”的機(jī)會。

從那時(shí)起，武漢，在外人眼中，就是一個(gè)很好的投資標(biāo)的物。他們用較低的成本，買入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與核心資產(chǎn)，尋求資產(chǎn)的保值增值。

與10年前相比，武漢沒有大漲的機(jī)會。此前的10長周期里，真正快漲的時(shí)間，也就一兩年。

武漢與南京、杭州等城市相比，房價(jià)的確處于低位。后來，我又寫了一篇《武漢的第二次買房機(jī)會》。2020年6月，杭州二手房均價(jià)29099元；南京28337元；武漢則是16962元。

對比三座城市，反復(fù)提醒武漢人早點(diǎn)買房。

殘酷的現(xiàn)狀是，疫情之后，武漢本地人工資的不穩(wěn)定，導(dǎo)致購買力下降，購房需求延緩。很多出租房源空置，商鋪轉(zhuǎn)讓，二手房出售時(shí)間延長。

還是回到這個(gè)問題：上半年5.6萬套的新房，到底是誰買走了？

文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實(shí)。