楊光華 1023套。

7月10日，武漢新房單日成交量首次破1000套。

截至7月1-10日，新房累計成交7372套。也就是說，7月份，武漢新房成交量將大概率破1萬套。

7月剛過10天，這個月的成績單，注定很漂亮。

但市場很明顯慢下來了。7月9日，武漢僅發(fā)出2張預(yù)售證。很多公司都在開半年總結(jié)會。

剛?cè)胄袝r，前輩說，樓市的規(guī)律，就是需求與供給。后來發(fā)現(xiàn)，那是市場化的樓市，理想狀態(tài)。真實(shí)的市場，很多背離規(guī)律的走向。

如今的樓市，是調(diào)控化的樓市，很多市場要素失靈。比如，新房的價格，為什么出現(xiàn)備案價行情；二手房市場，為什么體感依然很差。還有很多疑惑的地方。

01

很多同行看市場，喜歡看發(fā)出的預(yù)售許可證數(shù)量。

其實(shí)，這些預(yù)售許可證中有還建、商業(yè)、類別墅。如果以純住宅統(tǒng)計，6月的預(yù)證，83個，分散到15個區(qū)域，平均5-6個。其中還有幾個項目，一個月拿2次證。

我更看中兩組數(shù)據(jù)。

一組是新房價格與區(qū)域二手房均價。

多數(shù)新盤的毛坯價格，低于區(qū)域二手房均價。這說明武漢的新房市場非常健康。

武漢，還沒有出現(xiàn)像杭州、深圳等城市，新房價格，遠(yuǎn)低于二手房價格，價差超過1w＋，人們都準(zhǔn)備搖號“打新”。

在武漢，這些低于區(qū)域均價的新盤，都值得考慮。當(dāng)然，也有個別豪宅盤、打破天花板的項目，價格高出區(qū)域均價一截。

豪宅盤，是豪宅邏輯。那些打破天花板的項目，就是下一個站崗的項目。這一輪行情，以前站崗的項目，順利解套，多虧新的高價地出現(xiàn)。

02

另一組數(shù)據(jù)，就是土地成交數(shù)據(jù)。

上半年，武漢土地成交444億，全國排名第14位。

疫情之后，武漢是“國家隊”的主場。招商、金茂、中海、華僑城等，央企的貢獻(xiàn)率，接近半壁江山。

很多同行抱怨，武漢沒有出政策，緩解銷售壓力。

看看央企的拿地，他們?yōu)槲錆h托底，這就是最大的利好。5月17日一天，50多家央企在武漢簽了1800億的項目。

央企每在武漢投入1塊錢，至少能產(chǎn)生10塊錢效益。假設(shè)2020年，武漢的央企（房地產(chǎn)類）投入1000億，未來將為武漢創(chuàng)造1萬億。

這還不包括其他類別的央企。換句話說，這些央企的“搭把手”，可能為武漢帶來了幾萬億的“福利”。這些利好，未來與我們關(guān)系重大。

當(dāng)武漢利好時，樓市里的每個人都會受益。

03

有人問我，對武漢未來的市場，怎么看？

短期看平，長期看好。

短期有多短，我也不知道。如果我知道明天下雨，我自己一定帶好雨傘。

這就像去年9月份，誰也不能預(yù)測武漢有疫情沖擊一樣。

7月份到12月份，我們無法預(yù)測那些不確定的因素。

我們的所有判斷，都是基于沒有這些不確定因素。

有人說，股市是大賭。其實(shí)，樓市里的我們也是在賭。

賭武漢挺過這一關(guān)，賭武漢明天更好。

有“國家隊”在，武漢樓市的基本面就不會改變，局部波動也是正?，F(xiàn)象。

今年上半年，武漢新房成交約4.4萬套。按照以往的思維定勢，下半年成交量是上半年的1.3－1.5倍。如果按1.3倍計算，下半年業(yè)績約5.7萬套。

今年不能這樣核算。今年的算法是，取5-6月份的均值1.25萬套，然后乘上6個月，大約是7.5萬套。這是很樂觀的算法。

也就是說，開發(fā)商的合作伙伴，按照全年約12萬套倒推自己的收成。如果破10萬套，則說明武漢樓市還處于成交量牛市。在牛市中，除了買房，還是買房，并且我們不炒房。我們買了是為了改善生活。

這是以所有不確定因素都沒有發(fā)生為前提的。每一次市場改變，我也及時修正自己的觀點(diǎn)。

楊光華（地產(chǎn)寫字人） 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者

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