王韶? 自2012年始，中國房地產(chǎn)便有了“下半場”之說，還有“黃金時代和白銀時代”之論，2019有的開發(fā)商還高呼“活下去”！曾經(jīng)風(fēng)光無限的房地產(chǎn)怎么啦？業(yè)界有千萬種解釋和討論，但個人認(rèn)為至少體現(xiàn)了一部分開發(fā)商對于未來的迷惘和焦慮！

如何“活下去”，或“活長久”、“活的好”？

2017年2月5日，中央一號文件提出：支持有條件的鄉(xiāng)村建設(shè)以農(nóng)民合作社為主要載體、讓農(nóng)民充分參與和受益，集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗(yàn)于一體的田園綜合體，通過農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、農(nóng)村綜合改革轉(zhuǎn)移支付等渠道開展試點(diǎn)示范。

“田園綜合體”作為鄉(xiāng)村新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展措施第一次被寫進(jìn)“中央一號文件”。黨的十九大報告也將鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略作為七大戰(zhàn)略之一寫入黨章，這在中國農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展歷史上具有劃時代意義?？梢灶A(yù)見，隨著土地制度完善、城鄉(xiāng)交通條件優(yōu)化、人民對美好生活的需求增加，田園綜合體、農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)和文旅小鎮(zhèn)等與鄉(xiāng)村振興密切相關(guān)的新型地產(chǎn)業(yè)態(tài)將迎來發(fā)展新機(jī)遇！

2019年11月1日，我來到中國田園綜合體“策源地”---江蘇無錫陽山田園東方。據(jù)說，2016年9月中央農(nóng)辦領(lǐng)導(dǎo)考察該項(xiàng)目時，曾和田園東方投資集團(tuán)創(chuàng)始人張誠就“田園綜合體”模式進(jìn)行深入交流探討，引起領(lǐng)導(dǎo)濃厚興趣，并得到高度認(rèn)可。因此，源于陽山的“田園綜合體”被正式寫入“中央一號文件”。 

田園東方位于“中國水蜜桃之鄉(xiāng)”無錫惠山區(qū)陽山鎮(zhèn)拾房村，2013年9月動工，次年3月正式運(yùn)營。以打造生態(tài)高效農(nóng)業(yè)、農(nóng)林樂園、園藝中心為主體，體現(xiàn)花園式農(nóng)場運(yùn)營理念的農(nóng)林、旅游、度假、文化、居住綜合性園區(qū)。目前已建成3000 畝水蜜桃產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、新田園社區(qū)，以及花間堂稼圃集酒店&田園東方蜜桃度假村、田園大講堂、田園生活館、拾房書院、拾房手作、拾房咖啡、拾房市集、華德福學(xué)校、田野樂園、番薯藤TINA 廚房 & 面包坊等業(yè)態(tài)一體的蜜桃主題鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)。

田園東方旨在活化鄉(xiāng)村、感知田園城鄉(xiāng)生活，將都市生活與休閑體驗(yàn)相互結(jié)合。為將江南農(nóng)村田園風(fēng)光得到原汁原味的呈現(xiàn)，張誠可謂耗盡了心血，其情懷、執(zhí)著、追求讓人感動！

按照修舊如舊的方式，張誠選取舊址十座老房子進(jìn)行修繕和保護(hù)，改做民宿，房內(nèi)陳列了他苦心搜集回來的特色農(nóng)具（家具），保留了村莊內(nèi)古井、池塘、原生樹木，雖然沒有古樹名木、名花異草，或大拆大填大建，或硬底鋪裝，但木頭圍欄，農(nóng)作物為景觀或景觀植物，熟悉的雞鵝鴨等家禽，讓我們驚訝的還有兒時常玩的“泥窯”……，一個個憨態(tài)可掬、形態(tài)逼真的卡通動物公仔點(diǎn)綴其間，最大限度地保持了原村落的自然風(fēng)情風(fēng)貌，還賦予了新時代時尚和活力。

據(jù)陪同人員介紹，田園東方開園至今5年基本實(shí)現(xiàn)了盈收平衡，真的嗎？我將信將疑，如果是真的，那么張誠實(shí)在是太了不起！據(jù)個人觀察，除房地產(chǎn)項(xiàng)目收入外，園區(qū)最大的收入來源應(yīng)該是民宿、餐飲和門票，除此外并無大宗收入，要維持龐大的投入、運(yùn)營，難、非常難！

田園綜合體沒有前人成功的經(jīng)驗(yàn)，沒有成熟的開發(fā)管理模式供“復(fù)制”，老祖宗傳承了幾千年的“鋤頭和鐮刀”模式肯定走不通，照搬套用商品住宅和商業(yè)綜合體的開發(fā)模式也不高明，投資者更不能耍情懷玩?zhèn)€性，需腳踏實(shí)地“摸著石頭過河”！

一、借助政策利好，突出產(chǎn)業(yè)特色，多元化運(yùn)營，增強(qiáng)造血和贏利功能

2019年1月，新修訂的《土地法》正式實(shí)施，取消了多年集體建設(shè)用地不能直接進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)的二元體制。11月26日《關(guān)于保持土地承包關(guān)系穩(wěn)定并長久不變的意見》，“長久不變”，完善承包經(jīng)營制度，政策利好有利于強(qiáng)化農(nóng)戶土地承包權(quán)益保護(hù)、推進(jìn)農(nóng)村土地資源優(yōu)化配置、激活主體、要素和市場，為實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興提供更有力的制度保障。對房企而言，集體經(jīng)營性土地入市為企業(yè)加速拓展創(chuàng)造機(jī)會。按規(guī)定，集體經(jīng)營性用地入市，除商品住宅外，可用于經(jīng)營性用途。

田園綜合體核心在“綜合體”，田園是靈魂，綜合多元化是手段，投資大、回報周期長，短期需要強(qiáng)大的資金作為保障，長期則需要穩(wěn)定的人流增強(qiáng)其“造血”功能。

合理的贏利模式至關(guān)重要：①以田園特色為“硬核”吸引流量，待機(jī)抱房地產(chǎn)“大腿”，前提是項(xiàng)目選址交通便捷、自然資源稀缺，周邊有供房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)用地。營利如：房地產(chǎn)開發(fā)+高品質(zhì)游樂性商業(yè)經(jīng)營和商務(wù)拓展+網(wǎng)紅民宿+農(nóng)業(yè)科普教育+特色休閑觀光+康養(yǎng)+高端產(chǎn)品培育、種植、深加工+綠色有機(jī)產(chǎn)品定制配送。②借助資本力量，以項(xiàng)目為平臺，精英會員制，整合業(yè)內(nèi)外優(yōu)勢特色資源，將項(xiàng)目由重資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為輕資產(chǎn)運(yùn)營。營利如：企業(yè)會員+高品質(zhì)游樂性商業(yè)經(jīng)營和商務(wù)拓展+會員制特色民宿+農(nóng)業(yè)科普教育+特色休閑觀光+企業(yè)精英食療康養(yǎng)+會員制高端產(chǎn)品種植、深加工+綠色有機(jī)產(chǎn)品定制配送。③在模式一或二基礎(chǔ)上，與不同的文旅度假、特色小鎮(zhèn)、美麗鄉(xiāng)村等結(jié)成利益共享聯(lián)盟，通過互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行使用權(quán)交換分享，讓項(xiàng)目最大限度地“流動”起來。

二、妥善處理農(nóng)民關(guān)系，與農(nóng)民共享發(fā)展成果

黨和國家發(fā)展田園綜合體、農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)和文旅小鎮(zhèn)等的初衷是將其作為鄉(xiāng)村發(fā)展平臺，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興，推進(jìn)農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加快培育農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展新動能，以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展作為解決“三農(nóng)”問題的根本途徑。

在田園綜合體發(fā)展過程中，農(nóng)民是最直接最重要利益相關(guān)者，與項(xiàng)目成敗息息相關(guān)。必須妥善處理政府與政策、農(nóng)民與土地和企業(yè)與資金的關(guān)系，構(gòu)建企業(yè)和農(nóng)民利益共創(chuàng)共建共享共贏的市場化機(jī)制，不把農(nóng)民簡單理解為土地的租賃者，還可以是投資者、合作者、參與者（產(chǎn)業(yè)人員），將農(nóng)民的切身利益與土地權(quán)益緊密結(jié)合，帶動農(nóng)民實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定增收，讓農(nóng)民充分享受發(fā)展成果，有獲得感和幸福感，刺激農(nóng)民的參與積極性。

三、借鑒世界發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，打造現(xiàn)代化新型農(nóng)業(yè)

德國、以色列、荷蘭和日本等國家農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)，尤以近鄰日本已走過了傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)和化學(xué)農(nóng)業(yè)階段，進(jìn)入了有機(jī)生態(tài)新農(nóng)業(yè)階段。2019年，日本農(nóng)民平均收入49萬人民幣（同期日本全國人均收入31萬人民幣），相當(dāng)于大學(xué)副教授，不僅超越普通白領(lǐng)（25萬），也超過國家公務(wù)員的收入水平。日本農(nóng)民敬畏土地、敬畏自然，追求超高品質(zhì)，不單一追求高產(chǎn)，盲目大量使用單一化肥，合理負(fù)載。其次是規(guī)?；s化生產(chǎn)，保證競爭力。日本農(nóng)業(yè)生產(chǎn)都是專業(yè)戶，專業(yè)分工明確。每個地區(qū)都有特色產(chǎn)業(yè)，一家農(nóng)戶一年只產(chǎn)1至2個品種，且農(nóng)產(chǎn)品商品率極高，產(chǎn)品優(yōu)勢互補(bǔ)，相互依存，共同構(gòu)建起日本農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的整體框架。此外，打造農(nóng)產(chǎn)品生態(tài)閉環(huán)，制造溢價空間。日本人很會做生意，他們清楚任何一種模式的商業(yè)或服務(wù)，只要能實(shí)現(xiàn)閉環(huán)式發(fā)展就能擴(kuò)大利益空間。所以他們將生產(chǎn)、加工、銷售、服務(wù)等形成一個農(nóng)業(yè)特有的閉環(huán)式產(chǎn)業(yè)鏈，從而增加農(nóng)民收入，增強(qiáng)農(nóng)業(yè)發(fā)展活力。最后，日本農(nóng)協(xié)的作用不可替代。日本農(nóng)協(xié)集經(jīng)濟(jì)和社會職能于一體，不僅負(fù)責(zé)組織農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、購買生產(chǎn)、生活資料、出售農(nóng)產(chǎn)品等，還負(fù)責(zé)將政府各種補(bǔ)助金分發(fā)給農(nóng)戶，同時代表農(nóng)民向政府反映意見，保護(hù)農(nóng)民的利益。

他山之石可以攻玉！

借鑒學(xué)習(xí)日本等國家的經(jīng)驗(yàn)，不斷完善農(nóng)業(yè)社會化服務(wù)體系，壯大現(xiàn)代化新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營實(shí)力，強(qiáng)化生態(tài)保護(hù)、完善配套政策、服務(wù)提升和利益保護(hù)，逐步將小農(nóng)戶生產(chǎn)、生活引入現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展軌道，廣袤的鄉(xiāng)村一定會成為城里的人向往、農(nóng)民富足的“希望的田野”。

四、注入互聯(lián)網(wǎng)基因，打造極具體驗(yàn)和互動感的休閑娛樂學(xué)習(xí)新空間

互聯(lián)網(wǎng)時代，體驗(yàn)式消費(fèi)是未來趨勢。農(nóng)業(yè)作為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)亦需順應(yīng)新消費(fèi)和新科技的發(fā)展潮流。田園綜合體業(yè)態(tài)多元，地域、季節(jié)性強(qiáng)，必須突破地域和季度限制，注入互聯(lián)網(wǎng)基因，突破線下空間和時間的限制，由線上人員與消費(fèi)者、農(nóng)戶，甚至產(chǎn)品進(jìn)行互動，為消費(fèi)者帶來針對性更強(qiáng)、更便捷、更舒適的多維度體驗(yàn)和服務(wù)，構(gòu)成完整的“平臺+內(nèi)容+終端+應(yīng)用”互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)系統(tǒng)，進(jìn)行產(chǎn)品宣傳推廣、銷售和消費(fèi)，以及信息化管理，塑造新型田園觀光、種植、加工、科普新體驗(yàn)方式，把產(chǎn)品和服務(wù)做到極致，形成對新消費(fèi)引領(lǐng)。

全面建成小康社會，鄉(xiāng)村振興勢在必行，個人始終相信：廣闊農(nóng)村天地大有可為！田園綜合體新業(yè)態(tài)方興未艾，精明的開發(fā)商可以早預(yù)早謀！前提是必須順利解決好土地、資金、農(nóng)民和模式等。

（注：圖攝于2019年11月1日，文撰于2019年11月20日）

王韶 廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者

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