△圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

楊光華 明天，終于等到武漢解封。

76天的煎熬，武漢大病初愈，江城無(wú)恙。

武漢，是北上廣深后人口目標(biāo)超2000萬(wàn)的第五大城。這場(chǎng)疫情，令武漢傷筋動(dòng)骨。不過(guò)，利空出盡之后，就是利多。

短期內(nèi)，武漢面臨考驗(yàn)，越挫越勇。但武漢有領(lǐng)先的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)大的教育資源，很快能恢復(fù)戰(zhàn)斗力。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，武漢依然是希望之城。

武漢是全國(guó)重要的工業(yè)基地、科教基地和綜合交通樞紐，是長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、中部崛起等多個(gè)國(guó)家戰(zhàn)略的重要支點(diǎn)。

這就像金庸小說(shuō)里的大俠受傷后，用內(nèi)力療傷，很快復(fù)原“回血”。

01

解封后，武漢全面復(fù)工，打開(kāi)城門。

疫情有陣痛，但武漢的三個(gè)大趨勢(shì)將保持不變：

多年以來(lái)持續(xù)向好的發(fā)展勢(shì)頭不變；在全國(guó)格局中的戰(zhàn)略地位不變；向人口2000萬(wàn)、經(jīng)濟(jì)總量向2萬(wàn)億跨越、向一線城市跨越的步伐不變。

2019年中國(guó)GDP十強(qiáng)城市，武漢位列第8名。GDP增速7.4%，在十強(qiáng)中僅次于成都，排名第二。

△中國(guó)城市GDP10強(qiáng)

今年1-2月份，武漢主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)負(fù)增長(zhǎng)。工業(yè)投資，下降83.2％。3月25日，武漢出臺(tái)21條扶持政策。4月1日下午，武漢電網(wǎng)最大日負(fù)荷增長(zhǎng)至561.9萬(wàn)千瓦。汽車制造、電子通信、醫(yī)藥制造等支柱產(chǎn)業(yè)用電大戶。

目前，武漢開(kāi)發(fā)區(qū)、武漢東湖高新區(qū)規(guī)上工業(yè)企業(yè)全復(fù)工。兩大國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，是武漢的兩大引擎。

截至4月4日，武漢市億元以上重大項(xiàng)目累計(jì)已復(fù)工1006個(gè)，總投資23955.2億元。其中工業(yè)項(xiàng)目190個(gè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目394個(gè)，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目287個(gè)。預(yù)計(jì)武漢近期新開(kāi)工億元以上重大項(xiàng)目79個(gè)，總投資達(dá)到1578億。

同時(shí)，72項(xiàng)武漢市級(jí)城建交通重點(diǎn)工程已全面復(fù)工。其中包括12項(xiàng)軌道交通、江漢七橋、新武金堤－青菱湖西路3條快速路等。地鐵、快速路、橋、管廊、四水共治、園林等，皆在其中。

引擎重啟，武漢按下快進(jìn)鍵。

02

3月的最后一天，武漢賣出10宗地，成交金額108.5億元。

金茂、龍湖、中糧等在武漢加碼拿地。這更是品牌開(kāi)發(fā)商對(duì)武漢的信心。截至目前，今年武漢土地累計(jì)成交25宗，成交金額152.9億元。

一季度武漢樓市的成交，減去無(wú)成交記錄的65天，一季度里的25天，武漢住宅累計(jì)成交1.16萬(wàn)套，與疫情前單月成交量相當(dāng)。

△2019年武漢新建商品住宅成交走勢(shì)

從3月31日截至4月4日，武漢發(fā)出7張預(yù)售證，全部是江夏、漢南、黃陂、新洲的5個(gè)遠(yuǎn)郊項(xiàng)目與白沙洲1個(gè)項(xiàng)目。

4月2日，機(jī)構(gòu)發(fā)文認(rèn)為，武漢樓市的基本面沒(méi)有變，短期內(nèi)將自救降價(jià)，未來(lái)則輕裝上陣。武漢的小換大、老換新、一變多等買房需求將蜂擁而出。同時(shí)，部分炒房客吐貨，低價(jià)拋售。部分企業(yè)主用房產(chǎn)換現(xiàn)金流。

4月3日，其他機(jī)構(gòu)也認(rèn)為“短期內(nèi)，武漢將迎來(lái)銷售窗口期”，“被壓抑的購(gòu)房需求逐漸釋放，但全年成交量回落仍不可避免”。

△2019－2020年武漢新建商品住宅4月第一周成交

截至4月3日，武漢1150家房企，復(fù)工率超過(guò)九成。3月30日－4月6日，武漢住宅累計(jì)成交518套。從單日數(shù)據(jù)上看，多數(shù)區(qū)域的成交還未啟動(dòng)。解封后，售樓部開(kāi)放，而購(gòu)房者還有一個(gè)觀望期。

03

解封之后，武漢將有更多的扶持政策。

各行各業(yè)，包括房地產(chǎn)行業(yè)。3月23日，武漢出臺(tái)“漢六條”，幫助房企開(kāi)工復(fù)工，調(diào)整預(yù)售條件等。非武漢戶籍買房人，可補(bǔ)繳半年社保。

解封之后，除本地的剛需與首次改善外，一些外來(lái)者將赴漢“抄底”。他們知道，武漢房?jī)r(jià)短期內(nèi)打折促銷，價(jià)格下調(diào)，就是抄底機(jī)會(huì)。武漢是剛需之城，房?jī)r(jià)在2萬(wàn)以內(nèi)，低總價(jià)門檻，也是他們抄底的原因。

抄底前，弄懂兩個(gè)問(wèn)題：

1.武漢的“底”在哪里？

2.何時(shí)抄底？

這是很關(guān)鍵的兩個(gè)問(wèn)題。一是抄底的目標(biāo)，二是抄底的時(shí)機(jī)。

在新房產(chǎn)品大致相同時(shí)，新推的產(chǎn)品比前期價(jià)格，低20%以上的項(xiàng)目，就是標(biāo)的物。不排除市場(chǎng)上，各種促銷炒作，制造假跌。甚至有人以二手房，單套房源的降價(jià)，鼓吹房?jī)r(jià)大跌。

抄底的時(shí)機(jī)，在武漢住宅日成交量恢復(fù)500+以上后的一個(gè)月內(nèi)。結(jié)合傳統(tǒng)的黃金五月、與最近三年的住宅月度成交數(shù)據(jù)推算，這個(gè)窗口期在5月中旬后到6月份。

△2006-2019年武漢新建商品住宅成交走勢(shì)

這張圖我看了很久，這根房?jī)r(jià)曲線一路向上。最低的成交量在2008年，最高在2016年。房?jī)r(jià)在2009年有過(guò)回落。

若2020年按照20萬(wàn)套，減去2萬(wàn)套損失量，18萬(wàn)套計(jì)算，此后9個(gè)月，每個(gè)月2萬(wàn)套，幾乎不可能。若每個(gè)月1.5萬(wàn)套，9個(gè)月累計(jì)13.5萬(wàn)套，加上一季度約1.2萬(wàn)套，全年約15萬(wàn)套，是比較靠譜的年度目標(biāo)。市場(chǎng)下滑25%，從高速增長(zhǎng)，回到正常狀態(tài)。

回到12年前，2008年的危機(jī)后，2009年武漢的住宅成交量是2008年的1/2。如果更悲觀推測(cè)，2020年武漢住宅總成交量，可能是2019年的1/2，也就是10萬(wàn)套。從悲觀到樂(lè)觀，武漢2020年的業(yè)績(jī)10-15萬(wàn)之間。

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這里，描摹出一張“抄底武漢”的路線圖：

4月8日復(fù)工后，部分樓盤推出真實(shí)的75折左右的房源，僅針對(duì)所有疫情一線醫(yī)護(hù)、志愿者。隨后，更多樓盤跟進(jìn)75折房源或更低折扣，并對(duì)所有人開(kāi)放。以低于市場(chǎng)25折的價(jià)格買入，再等房?jī)r(jià)慢漲，以30%以上漲幅的賣出。

以2018年4月，武漢住宅成交均價(jià)9331，2019年4月，11870，漲幅21%。這個(gè)漲幅取的是平均房?jī)r(jià)作為參考。部分高端項(xiàng)目的漲幅遠(yuǎn)超這個(gè)數(shù)字。

解封之后，一次低買高賣，收益至少55%。這個(gè)短周期在兩三年時(shí)間。而發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)并抄底的窗口期，可能一個(gè)月左右的時(shí)間。這也是外地投資客與機(jī)構(gòu)等待的機(jī)會(huì)。同時(shí)，他們等待人才落戶等買房資格政策放松。

一旦全國(guó)都在炒武漢時(shí)，武漢房?jī)r(jià)水漲船高。最終，武漢走出與深圳、重慶、長(zhǎng)沙等地一樣外圍投資客入場(chǎng)軌跡，市場(chǎng)會(huì)很快收緊，新的限制政策出臺(tái)。

熱錢是最聰明的，嗅覺(jué)最靈敏。哪里有機(jī)會(huì)，它們就流向哪里。目前，外來(lái)投資客的操作方法，無(wú)非四種類型：在武漢有親戚，親戚代持；用公司名義買，轉(zhuǎn)讓費(fèi)用高；用在漢的大公司引進(jìn)人才政策；全款購(gòu)買，暫不備案，有風(fēng)險(xiǎn)。

這里講一個(gè)深圳的故事：4月5日，周日上午，深圳54套海景公寓豪宅，單套總價(jià)2900萬(wàn)－5500萬(wàn)，每套面積320-410平米。半天時(shí)間全部售罄。所以，貧窮限制了我們的想象。

［后記］

在別人猶豫時(shí)，提前準(zhǔn)備。當(dāng)別人覺(jué)醒時(shí)，已經(jīng)入手。這就要考慮智慧與執(zhí)行力。選好項(xiàng)目，找好時(shí)機(jī)，不能猶豫，不放過(guò)任何一次危機(jī)。

武漢的基本面不變，人流、產(chǎn)業(yè)流、信息流與物流等方面具備區(qū)域優(yōu)勢(shì)。未來(lái)的武漢，拋售二手房的，與買入低價(jià)房抄底的，兩類人將同時(shí)存在于市場(chǎng)。買與賣都被激活，如果二季度成交量4.5萬(wàn)套左右，武漢樓市就健康回歸。

武漢是一片大海，而不是一個(gè)小池塘。武漢在大疫之后，還會(huì)有大發(fā)展。我們堅(jiān)信，武漢將成為中國(guó)一流的城市。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫(xiě)字人）

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