夏磊 隨著防控工作積極推進(jìn)、疫情初步得到有效控制，疫情將如何影響居民住房需求，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)？危就是機(jī)，我們期待政策、產(chǎn)品、營(yíng)銷三大升級(jí)，希望疫情給行業(yè)帶來更深刻、也更積極的變化。

一、疫情爆發(fā)初期和快速發(fā)展期，會(huì)造成需求被暫時(shí)抑制

新冠疫情全面爆發(fā)以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量大幅下跌。根據(jù)監(jiān)測(cè)，春節(jié)期間88個(gè)重點(diǎn)城市商品房成交量相比2018年春節(jié)假期減少63%，部分三四線城市零成交。

住房需求短期被抑制，主要有兩方面原因。第一，關(guān)閉售樓處和居民居家防疫，導(dǎo)致實(shí)地看房無法進(jìn)行，居民難以做出購(gòu)房決策。第二，購(gòu)房預(yù)期受到較大影響，觀望情緒濃。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和收入水平提高的預(yù)期降低；防災(zāi)預(yù)期增強(qiáng)，短期內(nèi)購(gòu)房等大項(xiàng)支出和借貸的意愿降低；對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的預(yù)期不明朗，都能導(dǎo)致嚴(yán)重的市場(chǎng)觀望情緒。

2002年12月SARS疫情爆發(fā)后，住房需求在短期內(nèi)被抑制，隨著疫情逐步消除，需求重新釋放。疫情期間住房成交和按揭批貸數(shù)降至近年最低點(diǎn)；隨著疫情在2003年6月結(jié)束，住房成交和按揭批貸數(shù)重回上升通道。

二、隨著防控工作持續(xù)進(jìn)行，長(zhǎng)時(shí)間居家隔離，使大家對(duì)居住體驗(yàn)的感受更深，將激發(fā)居民改善居住品質(zhì)的欲望，引致7類新型購(gòu)房需求

第一，部分租賃需求轉(zhuǎn)為購(gòu)房需求。租戶在疫情中的生活和工作受到較大影響，疫情后將傾向于購(gòu)買自有住房。一是部分小區(qū)拒絕外地租戶返回；二是合租的交叉感染風(fēng)險(xiǎn)較大，租戶先后返回導(dǎo)致隔離觀察時(shí)間延長(zhǎng)。鏈家2019年樣本城市數(shù)據(jù)表明，租房的青年人中合租占比達(dá)78.2%。

第二，購(gòu)買和持有第二居所意愿提升。第一居所主要滿足居民日常生活和工作，多位于繁華區(qū)，交通便利、配套完善；第二居所主要滿足居民度假、休閑、養(yǎng)生等高品質(zhì)生活需要，多位于城鎮(zhèn)郊區(qū)或風(fēng)景名勝區(qū)附近，環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、人口密度低。疫情期間長(zhǎng)期居家隔離，凸顯了二居所不僅居住品質(zhì)更好、還可滿足特殊情況下居家隔離需求的優(yōu)勢(shì)。

第三，以大戶型為代表的改善型需求將被進(jìn)一步激發(fā)。2014至2019年，全國(guó)二三線城市商品住宅銷售套均面積持續(xù)快速增長(zhǎng)，表明居民不斷追求居住空間尺度增加。疫情期間，這一需求進(jìn)一步被激發(fā)。一是全家人連續(xù)多日共處，房屋面積小造成的活動(dòng)空間不足、個(gè)人隱私無法保證等弊端非常凸顯；二是戶型太小則難以區(qū)分污染區(qū)、半污染區(qū)、清潔區(qū)，住房面積對(duì)居家衛(wèi)生的重要性凸顯。

第四，對(duì)住房產(chǎn)品升級(jí)的需求更明確。不僅僅是面積，長(zhǎng)時(shí)間居家隔離讓居民深刻體會(huì)到房屋戶型、朝向等因素對(duì)通風(fēng)、日照等居住體驗(yàn)的重要影響。疫情中，所有專家都在強(qiáng)調(diào)“每日按時(shí)通風(fēng)”，長(zhǎng)期居家，室內(nèi)采光也尤其重要。

理想的住房，戶型方正、動(dòng)靜分離；通透上，南北通透最佳，開窗后空氣對(duì)流；采光上，全明格局、客廳臥室朝南最為理想；觀景功能上，客廳臥室?guī)в嘘柵_(tái)、飄窗或落地窗是重要加分項(xiàng)。

當(dāng)前，我國(guó)具備上述理想功能的住房占比低。根據(jù)2015年人口小普查，城鎮(zhèn)住房中成套率僅為85%，約20%為條件較差的平房，約40%在1998年房改以前修建。

第五，洋房、別墅等低密度產(chǎn)品將受關(guān)注。疫情會(huì)改變居民對(duì)住宅類型的偏好，2003年SARS過后，通透性能好、密度較低的板樓更暢銷。當(dāng)前的商品房市場(chǎng)上板樓已經(jīng)不再稀缺，開發(fā)商開始打造各類高品質(zhì)低密住宅，出現(xiàn)了更多的小高層、花園洋房，別墅也進(jìn)一步細(xì)分出疊拼、雙拼、聯(lián)排和獨(dú)棟等多類產(chǎn)品。疫情過后，部分需求將由高層轉(zhuǎn)向小高層、花園洋房和各類別墅，低密住宅產(chǎn)品溢價(jià)顯現(xiàn)。

第六，高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)的樓盤需求提升。社區(qū)防疫工作中，部分缺乏物業(yè)支持的老舊小區(qū)，僅能進(jìn)行基本的出入管控和防疫宣傳工作。品牌房企的小區(qū)，擁有專業(yè)物管團(tuán)隊(duì)和充足的財(cái)力物力支持，除了各種社區(qū)防疫舉措，還向業(yè)主居家隔離提供豐富的物資支持和生活保障服務(wù)。經(jīng)此一“疫”，不同物業(yè)的服務(wù)水平差距凸顯，居民將意識(shí)到高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)不僅關(guān)系平日居住體驗(yàn)，在非常時(shí)期還和業(yè)主健康安全密切相關(guān)。

第七，園林綠化好、周邊商業(yè)醫(yī)療等基礎(chǔ)配套齊全的樓盤更受歡迎。疫情期間小區(qū)封閉式管理，活動(dòng)空間有限，園林綠化和衛(wèi)生環(huán)境將決定業(yè)主身心健康和居住體驗(yàn)。疫情后將產(chǎn)生置換園林綠化充足、小區(qū)環(huán)境優(yōu)美的商品住房需求。疫情期間，乘坐交通工具外出采購(gòu)生活物資和就醫(yī)的暴露風(fēng)險(xiǎn)較高，周邊具有步行可達(dá)的基礎(chǔ)配套重要性凸顯。其中，商業(yè)配套主要包括大型商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和社區(qū)超市，醫(yī)療配套主要包括大型醫(yī)院、社區(qū)診所和藥店。具備上述完備配套的住房，主要是品牌開發(fā)商的品質(zhì)大盤和地處核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地段的小區(qū)，疫情后配套溢價(jià)顯現(xiàn)。

三、危就是機(jī)，期待房地產(chǎn)三大升級(jí)

需求順利釋放還需政策支持和供給端發(fā)力。如果應(yīng)對(duì)得當(dāng)，保持市場(chǎng)平穩(wěn)，將是一次很好的住房消費(fèi)升級(jí)、房地產(chǎn)銷售渠道升級(jí)、堅(jiān)持“房住不炒”、支持居民自住需求的房地產(chǎn)政策升級(jí)。

和爆發(fā)SARS的03年不同，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力較大、住房短缺的問題已基本解決。疫情對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)造成較大沖擊，疫情過后住房需求的順利釋放還需要三大條件。政策上，因城施策調(diào)整調(diào)控政策，支持剛需改善型需求，如適度調(diào)整限購(gòu)限貸、降低契稅等稅費(fèi)、增加房貸優(yōu)惠；產(chǎn)品上，開發(fā)商升級(jí)產(chǎn)品，持續(xù)改善戶型、物業(yè)和配套，使產(chǎn)品與居民需求匹配；銷售模式上，創(chuàng)新銷售渠道，推廣線上營(yíng)銷。

夏磊 恒大研究院副院長(zhǎng) 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者

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