夏磊 香港是全球最富裕的地區(qū)之一，但卻因高房價(jià)問題廣為詬病。2019年8月，香港城區(qū)平均房價(jià)高達(dá)3.05萬美元/平，房價(jià)收入比增至50.8倍，均位居世界主要城市前列。是什么造成了香港的高房價(jià)困境？本文試圖從制度層面，探索香港高房價(jià)背后的深層次原因。

香港房價(jià)有多高？

香港房價(jià)長期上漲，漲幅領(lǐng)先全球。從絕對(duì)漲幅看，香港房價(jià)漲幅遠(yuǎn)超其他主要經(jīng)濟(jì)體。1980-2017年，香港名義房價(jià)上漲15.8倍，同期英、法、韓、美、德分別上漲9.7倍、4.0倍、3.9倍、3.6倍、0.8倍。從相對(duì)漲幅看，香港房價(jià)漲幅遠(yuǎn)超居民收入漲幅。1993-2017年，香港房價(jià)上漲259%，居民人均收入上漲137%，房價(jià)漲幅是人均收入漲幅的1.9倍。

絕對(duì)房價(jià)和房價(jià)收入比均位居世界主要城市前列。從絕對(duì)房價(jià)看，2019年8月香港城區(qū)均值為3.05萬美元/平，遠(yuǎn)超倫敦的1.58萬美元/平、新加坡的1.79萬美元/平和紐約1.39萬美元/平。從房價(jià)收入比看，2019年8月香港高達(dá)50.8倍，遠(yuǎn)超倫敦的21.9、新加坡的23.5和巴黎的21.7。

香港居民背負(fù)巨大的買房壓力，居住條件差。香港人均住房面積僅16平，近20萬市民租住劏房，人均住房面積不到5.8平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體。盡管香港政府興建了一批公營房屋，但由于數(shù)量有限，很難滿足中低收入家庭居住需求。

什么造成了香港的高房價(jià)困境？

第一，土地長期供應(yīng)不足，為高房價(jià)埋下伏筆。

土地供應(yīng)是住房市場(chǎng)供求平衡和穩(wěn)健運(yùn)行的重要基礎(chǔ)。香港土地長期供給不足，導(dǎo)致住房供求失衡、房價(jià)攀升。

香港高度重視生態(tài)環(huán)保，可開發(fā)土地有限。根據(jù)1976年《郊野公園條例》與1996年《海岸公園及海岸保護(hù)區(qū)規(guī)例》，占總土地面積比重高達(dá)近37%的郊野公園與特殊地區(qū)受到政府保護(hù)，無法進(jìn)行開發(fā)。目前，已開發(fā)城市用地占香港土地比重的24%，住宅用地占比僅7%，人均住宅用地不到10.4平，土地供應(yīng)嚴(yán)重不足。

因環(huán)保人士抗議，2005年以來填海造地大幅減少。由于土地可開發(fā)數(shù)量有限，填海造地一度成為政府新增土地的重要來源。1887年以來，政府填海造地面積超69平方公里，占已開發(fā)城市土地的25%，約容納香港27%的人口與70%的寫字樓總樓面面積。但從2005年后，因大量環(huán)保人士抗議，政府填海造地幾乎停頓。2005-2009年填海面積僅84公頃，2010-2013年更低至8公頃。

2003-2010年為維持樓市穩(wěn)定，政府大幅減少土地出讓。為防止土地賤賣、恢復(fù)樓市信心，香港政府在暫停一年土地出讓后，放棄定期土地拍賣，全面采用勾地方式。由于政府勾地底價(jià)有所提高，疊加樓市尚處恢復(fù)階段，房地產(chǎn)開發(fā)商拿地動(dòng)力不強(qiáng)，導(dǎo)致土地出讓大幅減少。2003-2010年，香港年均供應(yīng)住宅用地僅5.37萬平米。

第二，按揭業(yè)務(wù)靈活、利率低，刺激居民加杠桿買房。

香港金融體系發(fā)達(dá)且匯率穩(wěn)定，吸引大量國際資本流入，疊加利率追隨美國而長期處于低位，貨幣超發(fā)嚴(yán)重，刺激居民加杠桿購房。

香港按揭靈活多樣，支持多種形式貸款。香港本地居民購買首套房最低首付40%，若購買資助出售房屋或申請(qǐng)按揭保險(xiǎn)，首付最低可至5%；地產(chǎn)商與財(cái)務(wù)公司按揭首付低于20%，并支持首付款按揭。香港還有加按（償還部分貸款后重新按揭）、轉(zhuǎn)按（銀行間按揭轉(zhuǎn)移）、樓換樓按揭（舊樓抵押支持新樓按揭）等多種按揭業(yè)務(wù)。

房貸利率低，貨幣超發(fā)嚴(yán)重。香港實(shí)行聯(lián)系匯率制，利率追隨美國而長期處于低位，導(dǎo)致貨幣供給增長較快。1980-2014年，香港M2與名義GDP的年均增速差高達(dá)6.5個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)超其他發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體。目前三大發(fā)鈔銀行按揭利率上限僅2.35%，處于國際較低水平。

第三，公營房屋供應(yīng)不足，難以緩解住房短缺壓力。

香港以公營房屋保障中低收入家庭住房需求，包括公屋與資助出售房屋兩種，但由于總量有限、居住條件差，并未實(shí)質(zhì)性改善香港的住房困境。

公屋租金低廉，但輪候時(shí)間長，條件偏差。公屋租金為私人房屋1/3到1/7，居民滿足資產(chǎn)收入限制，便可排隊(duì)輪候。但由于2002年以來公屋供應(yīng)減少，平均輪候時(shí)間從2.3年延長至2017年的5.3年。公屋面積狹小，2007-2017年家庭人均居住面積中位數(shù)僅從12.2平提高到13.2平。

資助出售單位折價(jià)出售，但價(jià)格偏高且供應(yīng)少。資助出售單位以居屋為主，售價(jià)約為私人房屋的60%-70%。由于與市場(chǎng)價(jià)掛鉤，價(jià)格水漲船高，房源供應(yīng)少。2002-2017年，房委會(huì)年均僅竣工580個(gè)單位。

夏磊 恒大研究院副院長 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者

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