歐陽捷 全國人大對(duì)立法極為重視，官網(wǎng)上的立法工作板塊內(nèi)容不僅有立法動(dòng)態(tài)、立法專題、草案審議、草案說明，還將走訪調(diào)研、媒體報(bào)道、審議發(fā)言以及審議情況均予以公開披露。

其中，經(jīng)典的《電子商務(wù)法》歷經(jīng)三審、四審，通過全文公布草案征求社會(huì)公眾意見，公布法律委員會(huì)修改情況匯報(bào)，對(duì)社會(huì)關(guān)注焦點(diǎn)和反饋意見均有回應(yīng)或修改，充分體現(xiàn)了開門立法的宗旨。

房地產(chǎn)稅名不正言不順，回歸物業(yè)稅，與物權(quán)法名實(shí)相符，更為妥當(dāng)。

本文以模擬物業(yè)稅法草案及條文解釋的方式，對(duì)民眾關(guān)注的立法思路和稅收條款提出建議，以求拋磚引玉，也算是為該項(xiàng)稅收立法集思廣益做一點(diǎn)小小的貢獻(xiàn)。

中華人民共和國物業(yè)稅法草案

（民間版）

第一章 總則

第一條 為有效配置利用資源，規(guī)范物業(yè)稅收征管，制定本法。

第二條 產(chǎn)權(quán)房屋為物業(yè)稅應(yīng)稅房屋，包括公有產(chǎn)權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)、私有產(chǎn)權(quán)的工商業(yè)用房、農(nóng)業(yè)用房、機(jī)關(guān)事業(yè)單位用房、住房、公寓、辦公等所有房產(chǎn)。

第二章 納稅人

第三條 物業(yè)稅由產(chǎn)權(quán)所有人或者房產(chǎn)代管人繳納；產(chǎn)權(quán)人為未成年人的，由其法定監(jiān)護(hù)人納稅；產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。

產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由代管人或使用人納稅。

前款列舉的房屋產(chǎn)權(quán)所有人、房產(chǎn)代管人、法定監(jiān)護(hù)人、承典人、使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人）。

擁有部分房屋產(chǎn)權(quán)的，由納稅人按照擁有產(chǎn)權(quán)比例各自納稅。

無產(chǎn)權(quán)房屋，由政府收回或拆除。

第三章 計(jì)稅依據(jù)

第四條 城市、建制鎮(zhèn)房屋物業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)評(píng)估值的60%-80%或租金收入，農(nóng)村房屋物業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)評(píng)估值的50%-70%。

具體幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在上述區(qū)間內(nèi)確定。

第四章 免稅面積

第五條 自有住房、公寓產(chǎn)權(quán)人可以申請(qǐng)免稅面積：

城市、鎮(zhèn)住房、公寓人均免稅面積為30-60平方米，農(nóng)村住房人均免稅面積為50-80平方米。

免稅面積按建筑面積計(jì)算，具體標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在上述面積區(qū)間內(nèi)確定。

第六條 擁有不同城市、鎮(zhèn)或農(nóng)村多處住房、公寓產(chǎn)權(quán)的納稅人，可以自行選擇且只能選擇其中一個(gè)城市、鎮(zhèn)或農(nóng)村的住房申報(bào)免稅面積，在同一城市、鎮(zhèn)或村擁有多套住房的，可以申請(qǐng)免稅面積合并計(jì)算。

第七條 經(jīng)營性房屋不享受免稅面積。

第五章 稅率

第八條 物業(yè)稅率按房屋性質(zhì)與計(jì)稅依據(jù)設(shè)定適用稅率：

住房以評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)的，按評(píng)估值從低至高對(duì)應(yīng)分檔稅率，稅率區(qū)間為0.3%-3%。

公寓參照住房稅率。

經(jīng)營性房屋按評(píng)估值計(jì)算的，稅率為1.2%。按租金收入計(jì)算的，稅率為12%。

具體稅率標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在上述稅率區(qū)間內(nèi)確定。

第六章 應(yīng)納稅額計(jì)算

第九條 物業(yè)稅應(yīng)納稅額計(jì)算公式：

住房應(yīng)納稅額=（評(píng)估值×計(jì)稅依據(jù)-免稅額）×適用稅率

免稅額=產(chǎn)權(quán)人數(shù)×住房人均免稅面積×住房評(píng)估值/應(yīng)稅建筑面積

如果有多套住房、公寓的，在合并計(jì)算的免稅面積內(nèi)，

免稅額=免稅額1+免稅額2+免稅額3

免稅住房套數(shù)一般不超過3套。

經(jīng)營性房屋應(yīng)納稅額=評(píng)估值×計(jì)稅依據(jù)×1.2%，或，經(jīng)營性房屋應(yīng)納稅額=租金收入×12%。

第七章 稅收免征、減征、緩征與抵扣

第十條 下列房產(chǎn)免納物業(yè)稅：

一、國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的公用房產(chǎn)；

二、由國家財(cái)政部門全額撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的公用房產(chǎn)、公園和名勝古跡自用的公用房產(chǎn)；

三、經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。

第十一條 收入低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)者、貧困殘疾人士、因病因傷返貧家庭、孤寡老人等納稅人納稅確有困難的，其住房可定期申請(qǐng)減征或者免征物業(yè)稅。

由國家財(cái)政部門差額撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的公用房產(chǎn)可以減征物業(yè)稅。

減征、免征期限不超過一年，到期后，符合上述條件的可以再次申請(qǐng)。

具體標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

第十二條 因不可抗力因素造成應(yīng)稅房產(chǎn)毀損的，或納稅人因有特殊困難不能按期繳納稅款的，由納稅人申請(qǐng)并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批，可酌情減征、緩征或免征個(gè)人住房物業(yè)稅。

第十三條 個(gè)人繳納的住房物業(yè)稅可以在個(gè)人所得稅前抵扣。

第八章 征收管理

第十四條 城市、鎮(zhèn)住房物業(yè)稅起征時(shí)間由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，農(nóng)村住房物業(yè)稅起征時(shí)間由國務(wù)院確定。

第十五條 物業(yè)稅按年征收、可分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

第十六條 物業(yè)稅由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)征收，可實(shí)行網(wǎng)上辦理。

第十七條 納稅人應(yīng)在規(guī)定的申報(bào)期限內(nèi)主動(dòng)向應(yīng)稅房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)如實(shí)辦理納稅申報(bào)，提交納稅申報(bào)表、減免稅要件和其它納稅資料。

納稅人有多處應(yīng)稅房產(chǎn)，且又不在同一城市的，應(yīng)按住房所在城市，分別向房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納物業(yè)稅。

第十八條 稅務(wù)機(jī)關(guān)每年定期將應(yīng)稅房產(chǎn)的坐落地址、計(jì)稅依據(jù)、適用稅率、應(yīng)納稅額、申報(bào)期限等通過直接送達(dá)、郵寄、公告等方式通知納稅人。

納稅人對(duì)計(jì)稅依據(jù)、應(yīng)納稅額等有異議的，可以提請(qǐng)稅務(wù)機(jī)關(guān)或政府法制部門復(fù)議。

第十九條 應(yīng)稅房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)一并征收當(dāng)年房產(chǎn)物業(yè)稅。

第二十條 物業(yè)稅的征收管理，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定辦理。

第九章 物業(yè)稅用途與公示

第二十一條 物業(yè)稅收入應(yīng)?？顚Ｓ茫糜诔鞘谢A(chǔ)設(shè)施改善與社區(qū)建設(shè)。

第二十二條 物業(yè)稅收入與項(xiàng)目列支及結(jié)余應(yīng)每年提交城市人民代表大會(huì)審議，并向社會(huì)公示。

第十章 附則

第二十三條 本法施行前頒布的稅收法律與本法有不同規(guī)定的，適用本法規(guī)定。

第二十四條 國務(wù)院根據(jù)本法制定實(shí)施條例。

第二十五條 本法自2022年 *月 *日起施行。

1986年9月15日國務(wù)院發(fā)布并根據(jù)2011年1月8日《國務(wù)院關(guān)于廢止和修改部分行政法規(guī)的決定》修訂的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》同時(shí)廢止。

中華人民共和國物業(yè)稅法草案

（民間版條文解釋）

第二條

產(chǎn)權(quán)房屋為物業(yè)稅應(yīng)稅房屋，包括公有產(chǎn)權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)、私有產(chǎn)權(quán)的工商業(yè)用房、農(nóng)業(yè)用房、機(jī)關(guān)事業(yè)單位用房、住房、公寓、辦公等所有房產(chǎn)。

解釋

物業(yè)稅法出臺(tái)，房產(chǎn)稅暫行條例將廢止，所有房產(chǎn)稅收均統(tǒng)一到物業(yè)稅法上來。

物業(yè)稅以房屋所有權(quán)即產(chǎn)權(quán)為征稅依據(jù)，與土地權(quán)屬性質(zhì)脫鉤。

小產(chǎn)權(quán)房屬于自有產(chǎn)權(quán)房屋，也應(yīng)征稅。小產(chǎn)權(quán)房的合法性遺留問題應(yīng)加快解決。

無自有產(chǎn)權(quán)房屋（包括違章搭建房屋），應(yīng)由政府無償收回或組織拆除。

第三條

擁有部分房屋產(chǎn)權(quán)的，由納稅人按照擁有產(chǎn)權(quán)比例各自納稅。

解釋

共有產(chǎn)權(quán)住房，應(yīng)由政府與購房者分擔(dān)物業(yè)稅。

租賃房屋產(chǎn)權(quán)人是政府的，政府產(chǎn)權(quán)責(zé)任管理部門應(yīng)當(dāng)承擔(dān)納稅義務(wù)。

租賃房屋承租人不是納稅義務(wù)人，但可以在房屋租賃合同中以增加租金方式分擔(dān)物業(yè)稅。

第四條

城市、建制鎮(zhèn)房屋物業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)評(píng)估值的60%-80%或全部租金收入，農(nóng)村房屋物業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)評(píng)估值的50%-70%。

解釋

農(nóng)村房屋包括產(chǎn)權(quán)歸屬于農(nóng)村集體組織的經(jīng)營性房屋和非經(jīng)營性房屋，以及產(chǎn)權(quán)歸屬于個(gè)人的住房、租賃農(nóng)村集體建設(shè)用地上的房屋。

農(nóng)村住房難以評(píng)估租金，以房產(chǎn)評(píng)估值疊加計(jì)稅依據(jù)并減除免稅面積，以及減征免征政策，可以使得絕大多數(shù)農(nóng)村居民免交住房物業(yè)稅。

第六條

擁有不同城市、鎮(zhèn)或農(nóng)村多處住房、公寓產(chǎn)權(quán)的納稅人，可以自行選擇且只能選擇其中一個(gè)城市、鎮(zhèn)或農(nóng)村的房產(chǎn)申報(bào)免稅面積，在同一城市、鎮(zhèn)或村擁有多套住房、公寓的，可以申請(qǐng)免稅面積合并計(jì)算。

解釋

擁有多套住房、公寓的納稅人可以自行選擇住房申報(bào)免稅面積，且免稅面積可以合并計(jì)算，既體現(xiàn)公平，也避免因?yàn)橹幻庹饕惶讓?dǎo)致的不合理逃稅行為。

前提是房產(chǎn)均在同一城市、鎮(zhèn)或村，也意味著免稅面積只能體現(xiàn)在居住地或工作地。

在合并計(jì)算的免稅面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，出租住房同樣可以享受政策優(yōu)惠，這有助于減輕因征稅帶來的租金上漲轉(zhuǎn)嫁因素。

第八條

公寓參照住房稅率。

具體稅率標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在上述稅率區(qū)間內(nèi)確定。

解釋

公寓同樣用于居住，產(chǎn)權(quán)人有權(quán)利享受免稅面積政策，應(yīng)當(dāng)參照住房稅率執(zhí)行。

城市之間、城市內(nèi)部差異巨大，各地自定稅率，有利于因地制宜，切合實(shí)際，可以由設(shè)區(qū)的城市提出稅率等標(biāo)準(zhǔn)并上報(bào)批準(zhǔn)，但授權(quán)在省級(jí)人民政府。

第九條

免稅額=產(chǎn)權(quán)人數(shù)×住房人均免稅面積×住房評(píng)估值/應(yīng)稅建筑面積

如果有多套住房、公寓的，在合并計(jì)算的免稅面積內(nèi)，

免稅額=免稅額1+免稅額2+免稅額3

經(jīng)營性房屋應(yīng)納稅額=評(píng)估值×計(jì)稅依據(jù)×1.2%，或，經(jīng)營性房屋應(yīng)納稅額=租金收入×12%。

解釋

產(chǎn)權(quán)人數(shù)為房屋產(chǎn)權(quán)證上的家庭人數(shù)，并按房屋產(chǎn)權(quán)證產(chǎn)權(quán)人姓名對(duì)應(yīng)免稅面積。不申報(bào)免稅面積的，免稅額為零。

經(jīng)營性房屋不包括出租住房。

經(jīng)營性房屋按評(píng)估值征收，稅率仍為1.2%，相比按原房產(chǎn)稅條例規(guī)定的按房產(chǎn)原值評(píng)估，納稅基數(shù)將大幅度提升。

第十條

下列房產(chǎn)免納物業(yè)稅：

解釋

法定免征范圍應(yīng)盡量少而剛性。

第十一條

減征、免征期限不超過一年，到期后，符合條件的可以再次申請(qǐng)。

具體標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

解釋

減征免征設(shè)定期限，有利于政府根據(jù)納稅義務(wù)人經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，及時(shí)調(diào)整稅收救濟(jì)。

減征免征標(biāo)準(zhǔn)下放省級(jí)政府，有助于地方政府因地制宜、兼顧低收入群體并權(quán)衡減免稅額度，提高征稅效率、體現(xiàn)公平公正。

第十四條

城市、鎮(zhèn)住房物業(yè)稅起征時(shí)間由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，農(nóng)村住房物業(yè)稅起征時(shí)間由國務(wù)院確定。

解釋

全國各地財(cái)政赤字與土地收入差異巨大，物業(yè)稅征收時(shí)機(jī)選擇各不相同，物業(yè)稅作為地方財(cái)稅，應(yīng)由各地政府自行確定為宜。

2018年3月，我國正式啟動(dòng)農(nóng)村房屋不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證試點(diǎn)工作，由于農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)確權(quán)尚未完成，小產(chǎn)權(quán)房問題尚未拿出有效解決方案，農(nóng)村房產(chǎn)物業(yè)稅暫不適宜開征。

第十五條

物業(yè)稅按年征收、可分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

解釋

分期繳納有利于減輕納稅人的納稅壓力和緩解臨時(shí)困難。

第十六條

物業(yè)稅由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)征收，可實(shí)行網(wǎng)上辦理。

解釋

網(wǎng)上申報(bào)納稅可以最大限度便民利民，并減輕稅務(wù)部門征稅負(fù)擔(dān)和成本。

第十八條

稅務(wù)機(jī)關(guān)每年定期將應(yīng)稅房產(chǎn)的坐落地址、計(jì)稅依據(jù)、適用稅率、應(yīng)納稅額、申報(bào)期限等通過直接送達(dá)、郵寄、公告等方式通知納稅人。

解釋

稅務(wù)部門有義務(wù)告知納稅人計(jì)稅方式、計(jì)稅依據(jù)、應(yīng)納稅額等信息，便于納稅人依法安排納稅。

第二十一條

物業(yè)稅收入應(yīng)專款專用，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施改善與社區(qū)建設(shè)。

第二十二條

物業(yè)稅收入與項(xiàng)目列支及結(jié)余應(yīng)每年提交城市人民代表大會(huì)審議，并向社會(huì)公示。

解釋

物業(yè)稅收之于民、用之于民，公示物業(yè)稅收支有利于公共財(cái)政規(guī)范化、透明化，有利于鼓勵(lì)公民積極參與公共事務(wù)與推進(jìn)基層民主化進(jìn)程。

【話外音】

根據(jù)測(cè)算，即便是開征物業(yè)稅，也不能完全解決地方政府財(cái)稅來源不足的問題。

一方面，固然是因?yàn)槲飿I(yè)稅的用途為城市基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)經(jīng)費(fèi)而非建設(shè)經(jīng)費(fèi)、為社區(qū)建設(shè)經(jīng)費(fèi)而非人頭經(jīng)費(fèi)；

另一方面，發(fā)展仍是硬道理，減稅降費(fèi)促發(fā)展已成趨勢(shì)，今年政府力度空前。

但是，精兵簡(jiǎn)政仍未提上議事日程，行政機(jī)關(guān)官多兵少、文山會(huì)海，事業(yè)單位隊(duì)伍龐大、耗費(fèi)甚巨。

開源需要節(jié)制，節(jié)流才是大道。

小政府、大社會(huì)建設(shè)任重道遠(yuǎn)。

歐陽捷 新城控股高級(jí)副總裁 觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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