丁建剛 2019年春節(jié)過(guò)后，整個(gè)中國(guó)大地仍乍暖還寒。 

而中國(guó)A股發(fā)生大逆轉(zhuǎn)，幾乎與股市同步，一二線城市的樓市快速回暖，升溫的速度遠(yuǎn)快于天氣。 

樓市的“牛”，可持續(xù)嗎？

剛剛過(guò)去的周末，杭州數(shù)十個(gè)樓盤(pán)的售樓處人頭攢動(dòng)，這一現(xiàn)象也幾乎在中國(guó)的一二線城市同時(shí)出現(xiàn)。 

整個(gè)市場(chǎng)似乎一掃2018年下半年以來(lái)日益加劇的低迷悲觀情緒。 

北京：3月北京二手住宅網(wǎng)簽超1.6萬(wàn)套，創(chuàng)近十個(gè)月以來(lái)新高；

深圳：2月底深圳豪宅華潤(rùn)瑞府開(kāi)盤(pán)遭秒，3月以來(lái)全市住宅成交量已連續(xù)5周環(huán)比上升，二手住宅成交量創(chuàng)近半年新高；

上海：上海3月二手房成交近2.6萬(wàn)套，創(chuàng)兩年半以來(lái)月度成交新高，約為2018年平均兩個(gè)月的成交量；

廣州：3月廣州商品房網(wǎng)簽超9000套，同比大漲41.64%；

蘇州：3月商品住宅成交近6000套，環(huán)比激增102%；

杭州：春節(jié)之后，杭州土地市場(chǎng)持續(xù)火爆。繼3月勾莊宅地20天兩度刷新地價(jià)紀(jì)錄后，今天（4月2日）杭州三塘、祥符宅地雙雙封頂自持，市區(qū)3月二手房成交近7500套，刷新2018年下半年以來(lái)月度成交紀(jì)錄……

甚至不限于一二線城市，長(zhǎng)三角城市群中嘉興（理論上是三線城市，但在城市群中很難分出一二三四線）的成交量創(chuàng)下了一年來(lái)的新高。

2019年3月嘉興市區(qū)的商品房和商品住宅成交同比漲幅均超100%，雙雙刷新近一年來(lái)成交紀(jì)錄。

截至今天（4月2日）午時(shí)，2019年以來(lái)A股上漲了689.41點(diǎn)，漲幅高達(dá)27.6%。幾乎沒(méi)有懸念，股市迎來(lái)了牛市。 

全中國(guó)都聚焦著樓市。全社會(huì)之問(wèn)： 

2019年樓市是不是也已經(jīng)進(jìn)入牛市？ 

如果是牛市，樓市的“牛”可否持續(xù)？

01

2019年股市樓市的邏輯 

這輪牛市的第1個(gè)信號(hào)，出現(xiàn)在2018年10月31日。 

在1031的政治局會(huì)議公告中，出人意料的對(duì)房地產(chǎn)只字未提。而就在三個(gè)月前的731政治局會(huì)議上，提出了前所未有的調(diào)控目標(biāo)——“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”。

1031政治局會(huì)議不僅沒(méi)有提房地產(chǎn)，而且提了“六個(gè)穩(wěn)”——穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期。 

“穩(wěn)”，是最高領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的第一訴求。 

1031政治局會(huì)議結(jié)束后僅隔一天，央行發(fā)布了《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告（2018）》。報(bào)告中一改過(guò)去兩年對(duì)金融形勢(shì)的判斷：

宏觀杠桿率過(guò)快上升的勢(shì)頭得到了遏制，總體看我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)可控，不會(huì)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。 

4天后，11月6日央行行長(zhǎng)易綱，罕見(jiàn)地進(jìn)行了一次公開(kāi)自我檢查：

“過(guò)去一些政策制定考慮不周、缺乏協(xié)調(diào)、執(zhí)行偏離，政策疊加效應(yīng)導(dǎo)致一定的信用緊縮，加大了民營(yíng)企業(yè)融資困難，所以在未來(lái)要汲取相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)”。

至此，為了達(dá)到“穩(wěn)增長(zhǎng)”目標(biāo)，宏觀經(jīng)濟(jì)政策、貨幣政策、房地產(chǎn)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向，已非常清晰。 

但此時(shí)已至年終，不可能再大規(guī)模放貸。

春節(jié)假期后上班的第1周，2月15日央行公布了1月份的信貸量：人民幣新增貸款3.23萬(wàn)億，社會(huì)融資規(guī)模達(dá)4.64萬(wàn)億。 

全社會(huì)驚呆，天量信貸。一個(gè)月的時(shí)間，人民幣新增貸款加社會(huì)融資高達(dá)近8萬(wàn)億。隨后的周一，股市大漲2.68%。 

3月5日發(fā)布的《政府工作報(bào)告》中，沒(méi)有再提已經(jīng)連續(xù)提了兩年的“房住不炒”。 

房地產(chǎn)市場(chǎng)政策改變的信號(hào)，進(jìn)一步確定。 

至此，調(diào)控政策的邏輯，貨幣政策的邏輯，均已明晰到位。 

樓市緊跟股市進(jìn)入了牛市。

02

樓市的牛市可持續(xù)嗎？ 

以上分析可以清晰的看出：這一輪樓市的牛市，是為了阻止經(jīng)濟(jì)下行，穩(wěn)增長(zhǎng)而改變了前期的調(diào)控政策，是貨幣信貸政策推動(dòng)的結(jié)果。 

正因如此，在新的經(jīng)濟(jì)下行壓力下，短期內(nèi)官方的政策不會(huì)輕易改變，也不會(huì)輕易對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)再下狠手。 

這是一個(gè)基本的判斷。 

因而在短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)升溫，量?jī)r(jià)仍然會(huì)慣性向上。

但眾所周知，導(dǎo)致新的經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的因素，均未消除。 

中美貿(mào)易談判可能會(huì)達(dá)成協(xié)議，但這還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是摩擦的終止。2018年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增速創(chuàng)下了1990年以來(lái)近30年的新低。3月份的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)PMI指數(shù)雖有所修復(fù)，但1-2月規(guī)模以上工業(yè)利潤(rùn)額大幅度下滑，同比下降14%，累計(jì)增速也步入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。 

1月，最高領(lǐng)導(dǎo)人在省部級(jí)學(xué)習(xí)班上，坦承中國(guó)社會(huì)面臨政治、意識(shí)形態(tài)、經(jīng)濟(jì)、科技、社會(huì)、外部環(huán)境、黨的建設(shè)等七個(gè)方面的重大風(fēng)險(xiǎn)。 

其中，在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的重大風(fēng)險(xiǎn)中，特別談及了房地產(chǎn)市場(chǎng)。 

因此，從更長(zhǎng)遠(yuǎn)時(shí)期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)有著極大的不確定性，甚至不太樂(lè)觀。

住建部把“六個(gè)穩(wěn)”落實(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)上，體現(xiàn)為“三個(gè)穩(wěn)”——穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。 

毫無(wú)疑問(wèn)，今年年初提出的這三個(gè)穩(wěn)，是為了防止地價(jià)和房?jī)r(jià)的大落。但如果動(dòng)作過(guò)猛，導(dǎo)致房?jī)r(jià)再次大漲，金融和社會(huì)穩(wěn)定都將面臨考驗(yàn)，官方可能又會(huì)重蹈嚴(yán)厲調(diào)控的覆轍。這一情形，各方都不愿意看到。 

事實(shí)上，官方對(duì)股市和樓市的態(tài)度是不一樣的。 

可以看出在現(xiàn)階段，官方樂(lè)見(jiàn)股市上漲。 

而對(duì)樓市的態(tài)度，則是既愛(ài)又怕。既希望樓市能夠起到穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的作用，但又怕房?jī)r(jià)過(guò)快上漲導(dǎo)致的社會(huì)和金融風(fēng)險(xiǎn)。

但有一點(diǎn)值得注意，中國(guó)的城市分化，將從2019年開(kāi)始加劇。

高鐵網(wǎng)上，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市群，特別是長(zhǎng)三角城市群和粵港澳大灣區(qū)內(nèi)的城市，在城市的競(jìng)爭(zhēng)中，將繼續(xù)顯示出優(yōu)勢(shì)。

而這一具有中國(guó)特色的“虹吸現(xiàn)象”，將導(dǎo)致一些地區(qū)，特別是北方的一些地區(qū)，或不可避免地出現(xiàn)“鬼城空城”，這一點(diǎn)也是確定的。

在經(jīng)濟(jì)下行、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展不確定，甚至存在重大風(fēng)險(xiǎn)的背景下，政策和貨幣信貸催生的“牛市”又來(lái)了。

丁建剛 浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng) 觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專(zhuān)欄作者

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