2019年新年伊始，中國房地產市場政策尚處于真空期，市場未來走勢高度不確定。

新春剛過，春寒料峭。部分城市已經(jīng)迫不及待地展開新一輪的“搶人大戰(zhàn)”。

另，最新消息：中國1月新增人民幣貸款32300億人民幣，前值10800億人民幣，創(chuàng)單月歷史新高。

新年上班的第3天（2月13日），西安就推出了驚人力度的“搶人”政策，放出史無前例的“搶人大招”：

具有本科（含）以上學歷的，不受年齡限制；具有本科（不含）以下學歷的，年齡在45周歲（含）以下；全國高等院校在校學生（教育部學信網(wǎng)在冊人員），均可遷入本市落戶。

在本市居住生活，在公安機關辦理居住登記2年以上，并參加本市城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險實際繳費滿1年以上的人員，可遷入本市落戶。

核心亮點：

 這一輪西安“搶人政策”的核心亮點是：搶全國所有的在校大學生。

?全國高校的在校生。搶在校生，是史無前例。

?搶45周歲以下的幾乎所有人。

搶人的背后邏輯：

人口的老齡化與“劉易斯拐點”或是這場自2018年春天打響的二線城市“搶人大戰(zhàn)”的重要原因之一，但是近兩年的集中爆發(fā)，難道是這些城市同時爆發(fā)了人才危機？背后真正的邏輯是什么？

春節(jié)剛剛過去不到10天，部分城市急迫的人才新政，似乎能夠讓人嗅出些什么。

西安新出臺的這一政策，使得全國家庭只要有一個在校大學生，或者有一個45周歲以下的人，就可以在西安落戶。這意味著西安戶籍政策的門檻，幾乎為零，也意味著對外地人限購的政策，幾近破解。

我們曾經(jīng)分析過，理論上，搶到了一個大學生，就有可能搶到了8個人的GDP。

一個大學生留在西安，可能還帶來一個男友或女友，再生兩個娃，雙方的父母至少階段性的來照顧，甚至不排除遷往西安生活的可能。

這是未來較長時期內給城市帶來的經(jīng)濟活力和消費需求。

此外，從2017年開始，我們認定中國的城市化進程有別于其他國家的一個重要特征，就是高鐵網(wǎng)特征，或者說是中國城市的“虹吸現(xiàn)象”。

中國已經(jīng)形成的“四縱四橫”高鐵網(wǎng)，將二線城市（之所以說二線城市，是因為一線城市仍處于嚴厲的管制之中）置于同一平臺比較性價比。

城市資源與機會，既包括城市的天然稟賦、公共服務，也包括了歷史文化、社會治安、政商關系等等，以及城市就業(yè)創(chuàng)業(yè)機會和收入。

生活成本，包括就業(yè)創(chuàng)業(yè)成本、就學成本、就醫(yī)成本、交通成本，當然權重最大的是居住成本，也就是這個城市的房價。

高鐵網(wǎng)的高度發(fā)展，城市性價比的比較優(yōu)勢凸顯，使得幅員遼闊的中國土地越過了地理距離的阻礙，人口遷徙的便利與便捷性前所未有地大大提高。

在高鐵網(wǎng)特征凸顯的城市化進程中，能夠搶到人，搶到高素質高學歷的人，搶到年輕有活力的人，才能夠獲得城市經(jīng)濟發(fā)展和建設的“永動機”。

雖然武漢挑起了2018年的“搶人大戰(zhàn)”，但西安才是大贏家：2018年西安新增人口超73萬人。而根據(jù)杭州剛剛發(fā)布的人口數(shù)據(jù)，2018年杭州全市常住人口新增33.8萬人。

西安引入大量的新增人口，更重要的邏輯是在短期內，搶來的人可能在西安購房。

2019年，全國樓市延續(xù)下行趨勢。1月，全國100個重點城市二手房掛牌均價環(huán)比下跌1.05%，連續(xù)下跌5個月，其中重點二線城市的二手房價格降幅最明顯。

1月份，碧桂園、萬科、恒大的銷售金額同比下滑幅度均在三成左右。

而2018年西安的房價走勢閃耀奪目：僅根據(jù)限價背景下國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2018年12月西安的商品住房價格同比上漲22.4%，二手住房價格同比上漲15.0%。

在此之前，有人戲稱西安是房價10年不漲的城市。

有人的地方才有經(jīng)濟，才有消費，才有住房剛需?；蛟S各地方政府深諳此道，市場的支撐力，最實質的，還在于“人”。

新年剛過，二線城市之間急切的搶人大戰(zhàn)就拉開了序幕。可以預見，2019年的中國房地產市場，城市之間的爭奪戰(zhàn)、企業(yè)之間的爭奪戰(zhàn)、項目之間的爭奪戰(zhàn)，都恐難以避免。

附件：部分城市落戶政策

西安

本科（含）以上學歷，不受年齡限制；本科以下學歷的，45周歲（含）以下、全國高等院校在校學生。

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