傅士鵬 2018進(jìn)入尾聲，復(fù)盤過去一年的英國市場，香港人絕對是脫歐觀望期最耀眼的投資明星。

據(jù)英倫投資客（ID: BuyLondon）統(tǒng)計，2018年，僅香港本土家族財團(tuán)（不算在香港上市的內(nèi)地公司），就來英國買了超過20億英鎊（約200億港幣）的房產(chǎn)，其中李嘉誠買的最多，一個人就花了10億英鎊。

圖為2018香港家族資本對英地產(chǎn)投資清單，內(nèi)地資本盤點請留意后續(xù)推送

從上面的圖表可以看出，以紅底標(biāo)注的李嘉誠10億英鎊買下倫敦瑞銀大樓為分界線，香港買家在2018年上半年異常安靜，直到李嘉誠突然出手?jǐn)噭右怀卮核笾笥X的香港富豪才選擇不再觀望，于下半年瘋狂買入英國地產(chǎn)（以上12筆交易，10筆發(fā)生在今年6月之后）。

巧合的是，香港樓市也在今年下半年急轉(zhuǎn)直下。

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香港土地注冊處12月4日公布的數(shù)據(jù)顯示：香港11月住宅銷售總額僅為260億港元，環(huán)比上月下降32.5%，較去年同期的538億港元，下降了51.6%。

11月份住宅銷售量為2635套，去年同期為5694套，同比下降54%。

香港住宅銷售量和成交金額雙雙腰斬，跌至16個月新低。

成交量之外，房價也開始下跌。

中原城市領(lǐng)先指數(shù)（Centa-City Leading Index）顯示，香港11月房價環(huán)比跌幅達(dá)3.43%，已連續(xù)兩個月下跌，為2016年以來持續(xù)時間最長的下跌。

對比今年8月份香港房價的峰值，已經(jīng)下跌了約5%。

香港中原城市領(lǐng)先指數(shù)（Centa-City Leading Index）

對于香港樓市量價齊跌的現(xiàn)象，李嘉誠創(chuàng)立的長江實業(yè)集團(tuán)執(zhí)行董事趙國雄表示：

貿(mào)易風(fēng)險對香港經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響在所難免，明年經(jīng)濟(jì)會比今年更差，來年（香港）樓價可跌25%至30%。

連“樓神”趙國雄都看衰香港，本來準(zhǔn)備接盤的香港市民更不干了。

今年下半年以來，香港多次發(fā)生購房違約事件，已出現(xiàn)36起違約案例，同比去年全年僅9起。

香港市民為了避免成為“負(fù)資產(chǎn)”者，寧愿損失已交付的定金，也要“割肉離場”。

開發(fā)商方面，也面臨地皮價值下跌、新盤動工時間推遲、住宅建設(shè)開始放緩、短中期供應(yīng)不增反減的難題。

截止至2018年10月，香港的實際住宅完工量比政府預(yù)測低了3到4成，而住宅工程量更是2015年來的首次下降。

香港樓市之所以突然急轉(zhuǎn)直下，和香港被迫跟隨美國加息密不可分（港幣和美元匯率掛鉤，美國加息后香港必須得跟）。

2018年，匯豐、恒生、中銀香港、渣打銀行紛紛取消固定利率計息計劃，同時上調(diào)最優(yōu)貸款利率，均為十二年來首次。

香港金管局總裁陳德霖也表示新一輪加息將會很快開始，香港利率將進(jìn)入上升周期。

許多正在供樓的香港市民，已經(jīng)感覺到加息帶來的負(fù)擔(dān)，恐慌情緒因此開始蔓延。

一些大量急于出售樓盤的業(yè)主，在政府調(diào)控政策的影響下，不斷下調(diào)房屋售價，但依然無人問津。

投資銀行里昂證券（CLSA）發(fā)布的研究報告指出，香港的樓市即將經(jīng)歷15年來最差的宏觀環(huán)境。

“三座大山”：利率上升、本土經(jīng)濟(jì)放緩、人民幣貶值，這三大因素正在劇烈沖擊香港樓市。

房產(chǎn)抵押借貸成本不斷上升之際，香港樓市泡沫也膨脹到了最高點。

瑞銀2018報全球泡沫指數(shù)顯示，香港已經(jīng)成為全球房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險最大的城市，此前一度占據(jù)榜首的倫敦排在第六位。

另一方面，由中國內(nèi)地流向香港樓市的資金也急劇減少。

據(jù)統(tǒng)計，今年上半年內(nèi)地對香港房地產(chǎn)的投資僅有8.35億美元，較去年全年70億美元投資額出現(xiàn)斷崖式回落。

近年來，內(nèi)地買家已經(jīng)成長為香港樓市最主要的資金來源，香港樓市的增長極度依賴于來自內(nèi)地的需求。

內(nèi)地買家的退場，讓本已疲軟的香港樓市雪上加霜。

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除了上面提到的原因，中美貿(mào)易戰(zhàn)也給了香港樓市一記重?fù)簟?/p>

2017年的數(shù)據(jù)顯示，中國和美國分別是香港第一大和第六大進(jìn)口來源地，占整體進(jìn)口的47%和5%。

出口方面，中國和美國分別是香港第一大和第二大出口目的地，占整體出口的54%和9%。

貿(mào)易和物流是香港最重要的支柱產(chǎn)業(yè)，中美直接貿(mào)易減少，加上中國在貿(mào)易戰(zhàn)下不得不轉(zhuǎn)口東南亞國家再出口，都會嚴(yán)重沖擊到香港的轉(zhuǎn)口貿(mào)易以及本地就業(yè)。

香港經(jīng)濟(jì)一旦下滑，樓市更難獨善其身。

另外，對貿(mào)易戰(zhàn)升級的擔(dān)憂，也讓香港資本迫切需要找到一個避風(fēng)港。以李嘉誠為首的香港豪門家族，直接就把目光對準(zhǔn)了英國。

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說完香港，我們接下來談?wù)動?/p>

眾所周知，脫歐給英國帶去了巨大的不確定性，但在香港人看來，這是難得一遇的買方市場和千載難逢的投資機會。

2017年，是英國因為脫歐劇烈震蕩的一年，但倫敦卻在吸引地產(chǎn)投資上拿下全球第一，投資額較2016年暴漲了30%。

這其中，香港的貢獻(xiàn)非常大。

EGI于今年9月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，香港買家在過去12個月賣掉了價值175億英鎊的香港房產(chǎn)，并將所得資金投向世界各地，其中大一部分流入了英國樓市。

上圖橙色柱子代表著過去5年，香港買家在英國的投資交易量，深紅色曲線代表港幣兌英鎊匯率。

香港投資者這么愛英國，主要有以下幾個原因：

脫歐后英鎊持續(xù)下跌，加之買方市場帶來的難得的議價機會，讓那些剛剛從本土市場撤離的港資兩眼發(fā)光。

根據(jù)上邊EGI發(fā)布的圖表，英鎊匯率和香港投資者在英國交易量呈負(fù)相關(guān)，隨著英鎊匯率在英國脫歐公投后大跌，香港買家在英國的投資急劇上升。

另外，倫敦物業(yè)穩(wěn)定的租金收益率，也是香港人考量投資的重要因素。

香港官方發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，香港住宅租金收益率僅為1-1.5%，一線購物街的商鋪收益率為1-2％，寫字樓租金收益率已經(jīng)降到2%以下。

對比同等條件下的倫敦物業(yè)，倫敦住宅租金收益率約為3.5-4.5%，商鋪年租金收益率為4％左右，老金融城寫字樓租金收益率約為4%，金絲雀碼頭金融城寫字樓租金收益率能到達(dá)5%。

即便橫向?qū)Ρ?，倫敦的租金回報率也高于其它歐洲主流城市：巴黎寫字樓的租金回報率約為3%，柏林為3.1%。

負(fù)責(zé)協(xié)助李嘉誠家族收購倫敦瑞銀大樓的長實集團(tuán)執(zhí)委會成員——馬勵志曾在接受香港媒體采訪時說：

“倫敦瑞銀大樓能帶來非常穩(wěn)定的租金收入和可觀的投資回報，和長實之前出售的中環(huán)中心相比，倫敦瑞銀大樓的呎價只有香港中環(huán)中心的三分之一。”

“長實用出售中環(huán)中心所得的四分之一金額，就買下了倫敦瑞銀大樓，但倫敦大樓每年租金收入?yún)s接近中環(huán)中心的一半。以成交價計算，倫敦大樓的租金回報率高出中環(huán)中心接近1倍。”

除了租金回報率，香港人也看重倫敦物業(yè)的超長租約和升值潛力。

2018年11月23日斥資4.6億英鎊買下倫敦金融城30 Gresham Street大樓的香港買家——永泰地產(chǎn)直接就在公告里寫道，可以通過這次收購?fù)卣辜岸嘣煜挛飿I(yè)的投資組合，并且為公司帶來穩(wěn)定租金收入。

目前處于滿租狀態(tài)的30 Gresham Street大樓，每年租金約為1832萬英鎊，并且大樓還剩下15年租期，這意味著香港買家在接下來15年里，每年都能穩(wěn)定收入1832萬英鎊的租金。

資產(chǎn)升值潛力方面，大樓的賣家韓國三星人壽保險在2013年時買下該樓的價格是3.1億英鎊，在五年后大樓升值了1.5億英鎊，計算下來每年都能漲9.6%。

如果加上固定5.0%的租金收益率，整體的投資回報率每年將近14.5%。

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借著脫歐的機會，香港買家開啟“反殖民英國”，不但越買越多，而且越買越精。

我們再回顧一下開篇那張清單圖，特別注意看香港買家收購的資產(chǎn)。

可以看出，除了一直熱衷的寫字樓收購之外，香港買家的投資方式變得愈發(fā)精準(zhǔn)且更有針對性。

比如，香港第一大開發(fā)商——新鴻基郭氏家族擅長房地產(chǎn)開發(fā)，但不懂英國市場，他們于是就在英國買地，并聯(lián)合英國開發(fā)商共同開發(fā)，然后賣回給香港和內(nèi)地客戶。

2018年9月27日，新鴻基郭氏家族從英國本土開發(fā)商Galliard手中，買下了倫敦金絲雀碼頭超高層住宅項目Millharbour Quarter，并宣布將聯(lián)手愛爾蘭開發(fā)商Ballymore一起開發(fā)這個價值10億英鎊的項目。

與新鴻基相對的，是香港邱氏家族的遠(yuǎn)東發(fā)展。

2018年4月27日，遠(yuǎn)東發(fā)展發(fā)布公告稱，集團(tuán)已經(jīng)斥資520萬英鎊，在網(wǎng)上拍賣中買下了位于曼城市中心北部Dantzic街區(qū)的住宅開發(fā)地塊Angelgate。

這個地塊很小，但對遠(yuǎn)東來說卻意義重大，因為這個地塊緊鄰遠(yuǎn)東去年在曼城圈下的大型地塊，是通往Northern Gateway的大門。

遠(yuǎn)東在曼城已經(jīng)深耕多年，非常熟悉本地市場，加之豐富的操盤經(jīng)驗，遠(yuǎn)東于是做出不同于新鴻基的選擇，打算自己買地，自己開發(fā)。

在收購英國物業(yè)方面，相比一棟樓一棟樓的慢慢買，還有等不及的香港人選擇直接收購英國開發(fā)商。

2018年10月8日，香港南豐陳氏家族宣布收購倫敦開發(fā)商Endurance Land，并注資超過1億英鎊支持其在倫敦的發(fā)展。

同時，南豐還會把旗下五棟倫敦寫字樓和在國王十字持有的大型地塊Regent Quarter都交給Endurance Land操盤。

南豐的這筆交易，也是中港資本近幾年來第一次收購英國本土開發(fā)商。

對于南豐陳氏家族來說，Endurance Land一方面可以幫助南豐改造現(xiàn)有的倫敦物業(yè)，提升其資產(chǎn)價值，另一方面還能快速切入行業(yè)上游，并通過舊樓改造的方式把物業(yè)賣給未來想來倫敦買樓的香港人，去賺香港同行的錢，一箭雙雕。

除此之外，李嘉誠家族的新動作同樣值得關(guān)注。

2018年3月19日，由李嘉誠與ARA CEO林惠璋共同創(chuàng)立的亞騰資產(chǎn)管理公司（ARA Asset Management）正式進(jìn)軍歐洲，并將總部定于英國倫敦。

ARA過去定位投資亞洲地產(chǎn)，是亞洲最大的房地產(chǎn)投資信托基金管理公司之一，在倫敦建立自己的房地產(chǎn)基金團(tuán)隊，可以更好地服務(wù)日益增長的亞洲投資者投資歐洲的需求。

ARA是李嘉誠大部分地產(chǎn)的基金管理人，不光幫助李嘉誠處理內(nèi)地和香港資產(chǎn)的出售事宜，進(jìn)軍倫敦后還能幫助李嘉誠家族管理其在英國的資產(chǎn)，并通過房地產(chǎn)基金的形式快速幫其完成全球布局，并吸引更多投資。

李嘉誠正式退休后，一直擔(dān)任長江基建負(fù)責(zé)人的李澤鉅接過大旗，李澤鉅長期在歐美國家生活，對英國的愛比父親有過之而無不及。

過去十年，在李澤鉅的領(lǐng)導(dǎo)下，長江基建締造了一個龐大的英國基建帝國，控制了英國三成天然氣市場，四分之一的電力分銷市場，以及5%的供水市場。

2018年9月14日，彭博爆出李澤鉅正考慮將長江基建旗下英國資產(chǎn)在倫敦公開上市，并且預(yù)計規(guī)模將會達(dá)到數(shù)十億美元。

李澤鉅之所以要把長江基建放到英國公開上市，也是為了給公司補充更多資金，使其有更雄厚的財力在未來收購更多的英國資產(chǎn)。

總結(jié)來說，香港投資者在英國深耕多年，早已不再盲目投資，每個家族都慢慢琢磨出了一套符合自身特點的投資方案，非常值得后來的內(nèi)地投資者借鑒。

英國作為一個老牌資本主義國家，對香港投資者來說，除了曾經(jīng)的殖民地情結(jié)，更重要的是其資產(chǎn)的穩(wěn)定性和安全性。

李嘉誠就曾精辟地總結(jié)過他投資英國的原因：

“法律方面要明確，什么可以做，什么不可以做，才可以讓海外投資者更容易觸摸得到。”

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地產(chǎn)投資，觀點地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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