傅士鵬 “香港商鋪之王”又出手了。

英倫投資客（2018年12月21日）獲悉，香港資深房產(chǎn)投資客，在尖沙咀、中環(huán)、銅鑼灣等地持有大量商鋪的個(gè)人炒房客——黎永滔再次買進(jìn)倫敦。

黎叔這次斥資1.525億鎊（約15.35億港元，13.49億人民幣），收購(gòu)了位于西區(qū)梅菲爾（Mayfair）的大樓——老邦德街2-5號(hào)（2-5 Old Bond Street）。

大樓面積約為2.33萬(wàn)平方英尺（約2161平方米），單價(jià)6662英鎊每平方英尺（約人民幣61萬(wàn)每平方米），包括位于邦德街的店鋪和樓上寫(xiě)字樓部分。

黎永滔

就在三個(gè)月以前，黎永滔才在倫敦買過(guò)一棟類似的帶商鋪的大樓。

2018年9月20日，黎永滔斥資4900萬(wàn)英鎊（約5億港元，4.4億人民幣），收購(gòu)了位于西區(qū)Soho的大樓151 Wardour Street。

但那棟樓無(wú)論從價(jià)格還是外觀，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上黎叔剛剛買下的老邦德街大樓。

黎永滔剛剛買下的邦德街大樓由商鋪和寫(xiě)字樓兩部分組成，底層商鋪分別被出租給英國(guó)知名服裝品牌亞歷山大·麥昆（Alexander McQueen）和意大利鞋履和包包品牌托德斯（Tod's）。

值得一提的是，這個(gè)店鋪還是亞歷山大·麥昆（Alexander McQueen）——這個(gè)冉冉升起的英國(guó)年輕奢侈品牌全球旗艦店所在地，分別占據(jù)大樓的一層和二層。

除了最值錢(qián)的商鋪，大樓寫(xiě)字樓部分被出租給外匯交易公司Argentex、房地產(chǎn)基金公司Tritax、拍賣行John Pye & Sons Ltd。

大樓賣家是英國(guó)保險(xiǎn)公司NFU Mutual，NFU Mutual從去年五月開(kāi)始，對(duì)大樓寫(xiě)字樓部分進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)一年的翻新，并將寫(xiě)字樓租金從72.5提升到了85英鎊每平方英尺，一年之間漲租16%。

不過(guò)即便漲了租金，由于大樓寸土寸金的地段和高昂的售價(jià)，大樓年租金回報(bào)率僅為2.79%。

租售比這么低，為什么黎叔還要買？

另外據(jù)英倫投資客了解，邦德街大樓上個(gè)月才由中介正式接手，一個(gè)月不到的時(shí)間里馬上就找到了買家，這樣的出售速度在1億英鎊以上這個(gè)價(jià)格區(qū)間，和當(dāng)前脫歐不確定性彌漫的市場(chǎng)環(huán)境里，非常難得。

搶購(gòu)邦德街商鋪，投資價(jià)值究竟在哪？

1、稀缺性：寸土寸金的老邦德街

我們經(jīng)常說(shuō)的邦德街包括老邦德街和新邦德街，兩條街緊緊相連，都是以奢侈品為主的購(gòu)物街，經(jīng)常被拿來(lái)和法國(guó)巴黎的香榭麗舍大街比較。

邦德街位于倫敦西區(qū)核心地段，擁有象征身份和地位的W1郵編。

在地理位置上，老邦德街相比新邦德街更靠南，位于Piccadilly Circus和Green Park之間，隸屬于梅菲爾區(qū)。

早在19世紀(jì)，老邦德街就是英國(guó)上流社會(huì)聚集地，同時(shí)也因?yàn)闈M街奢侈品而聞名于世，直到今天，老邦德街依然是全球最受歡迎的奢侈品購(gòu)物圣地之一。

根據(jù)西敏寺議會(huì)的統(tǒng)計(jì)，老邦德街是世界上奢侈品牌密度最高的地方，除了上面提到的亞歷山大.麥昆和托德斯以外，還有卡地亞（Cartier），普拉達(dá)（Prada），寶緹嘉（Bottega Veneta），圣羅蘭（YSL），香奈兒（Chanel）和蒂凡尼（Tiffany & Co.）等奢侈品牌。

自1969年以來(lái)，老邦德街就一直被倫敦市政府保護(hù)起來(lái)，被劃為Mayfair保護(hù)區(qū)的一部分，任何在此地的建筑改造和擴(kuò)建都受到了嚴(yán)格的控制，以確保大街整體的風(fēng)格和外觀不變，甚至區(qū)政府對(duì)在翻新時(shí)使用哪一種建筑材料做出了嚴(yán)格規(guī)定。

這樣一來(lái)，老邦德街商鋪?zhàn)兊糜l(fā)稀缺，房東們更不愿意輕易出售，一有掛牌，便是瘋搶的局面，

稀缺性意味著保值，保值這對(duì)于追求穩(wěn)定的香港投資者來(lái)說(shuō)，非常重要。

2、租金穩(wěn)定，未來(lái)還有上漲空間

雖然我們看到這棟樓的租售比不高，但因?yàn)槔习畹陆稚啼伒南∪毙院椭車莩奁放频木奂裕磥?lái)不太需要擔(dān)心找不找得到租客的問(wèn)題。

就黎叔買的這棟大樓來(lái)說(shuō)，根據(jù)合同，商鋪?zhàn)饪蛠啔v山大.麥昆和托德斯即將進(jìn)入租金調(diào)整期，黎永濤很快就可以給租客們漲租金。

另外，兩大奢侈品牌租客之前就簽的是長(zhǎng)期租約，租約還剩9年。

這意味著大樓未來(lái)9年的租金收入都已經(jīng)得到保證，而且房東未來(lái)還能上調(diào)租金。

除此之外，老邦德街2-5號(hào)大樓在三年前剛完成了為期12個(gè)月的整體翻新，近期已經(jīng)不再需要大量的維護(hù)，從而減降低了房東的持有成本。

3、脫歐后英鎊暴跌，倫敦游客大漲

租金穩(wěn)定性的背后，其實(shí)是強(qiáng)大的消費(fèi)力在支撐，倫敦的邦德街享譽(yù)全球，林立的奢侈品店幾乎每家都生意火爆，游人如織，買家絡(luò)繹不絕。

加上英國(guó)脫歐公投后英鎊大跌，這兩年倫敦牛津街、邦德街到處都是從世界各地來(lái)到倫敦“撿便宜”的購(gòu)物者。

畢竟只有在強(qiáng)大購(gòu)買力的支撐下，商鋪店主才交得起高昂的租金，黎永濤才有信心出手，收購(gòu)這棟位于老邦德街上的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

“香港商鋪之王”是如何煉成的？

現(xiàn)年63歲的黎永滔被香港人稱作“商鋪之王”，其投資手法和觀念非常值得學(xué)習(xí)。

黎永滔出生于廣州，1979年和家人一起偷渡到香港。

到香港后，黎永滔一直在父親的永昌金鋪打理業(yè)務(wù)，靠低價(jià)收購(gòu)內(nèi)地漁船出售的銀元，溶解鑄成毛利極高的銀器而賺得第一桶金，成為日后投資商鋪的本金。

黎永滔從1990年初開(kāi)始投資商鋪，到現(xiàn)在已經(jīng)持有超過(guò)30個(gè)物業(yè)，價(jià)值超過(guò)20億港幣。

黎永滔非常相信自己的眼光，曾在接受香港媒體采訪的時(shí)候說(shuō)自己的投資理念是“人棄我取”：去發(fā)掘被市場(chǎng)低估的資產(chǎn)，然后靜待其升值后收割。

1998年香港房地產(chǎn)暴跌的時(shí)候，黎永滔以1500萬(wàn)港幣的價(jià)格買下了東角道怡東商場(chǎng)地下22號(hào)商鋪，兩年后以4000萬(wàn)港幣賣出，大賺2500萬(wàn)。

黎永滔另一個(gè)被人津津樂(lè)道的投資手法，是瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)將商鋪分拆出售或出租。

1997年香港金融危機(jī)的時(shí)候，各類房產(chǎn)租金暴跌40-50%，黎永滔在羅素街的一個(gè)商鋪原來(lái)租金是26萬(wàn)一個(gè)月，在租客無(wú)力承擔(dān)租金的情況下，黎永滔決定把商鋪“一分為三”，分別租給3個(gè)租客，結(jié)果共收到租金30萬(wàn)元一個(gè)月，比金融危機(jī)之前還多了15%。

2004年，他和香港另一位投資大佬羅家寶以大約6000萬(wàn)元的價(jià)格，買進(jìn)銅鑼灣總統(tǒng)餐廳，然后進(jìn)行翻新，并分拆成100多個(gè)小型商鋪進(jìn)行出售。商鋪推出市場(chǎng)當(dāng)天便全部售罄，黎永滔的這個(gè)操作為他賺得約3億港幣。

黎永滔凡事親力親為，雖然在香港和倫敦持有大量資產(chǎn)，但整個(gè)公司卻只有5個(gè)人：分別是他和妻子，一個(gè)負(fù)責(zé)出租的員工，和兩個(gè)做賬的會(huì)計(jì)。

香港樓市低迷，“商鋪之王”轉(zhuǎn)戰(zhàn)倫敦

上邊提到今年9月份以來(lái)，黎永滔在短短三個(gè)月內(nèi)連續(xù)兩次出手，一共投資2.04億英鎊抄底倫敦優(yōu)質(zhì)商鋪，這樣的大手筆在如今的脫歐觀望期非常少見(jiàn)。

而這背后，正是香港迅速調(diào)頭向下的樓市。

面對(duì)香港低迷的樓市，黎永滔迅速轉(zhuǎn)戰(zhàn)英國(guó)，看重的依然是他擅長(zhǎng)的商鋪資產(chǎn)。

黎永滔最早從2010年開(kāi)始在英國(guó)投資，當(dāng)時(shí)他花了大約3800萬(wàn)英鎊（4.537億港元）買下了位于倫敦牛津街221-223號(hào)的大樓，一棟包括寫(xiě)字樓和底層商鋪的沿街大廈。

黎永滔大規(guī)模轉(zhuǎn)戰(zhàn)倫敦開(kāi)始于2013年。 

2013年1月，黎永滔以3800萬(wàn)英鎊的價(jià)格在牛津街527-533號(hào)買了三家店鋪。

四個(gè)月后，他又斥資7600萬(wàn)英鎊買下了牛津街291號(hào)，一棟五層高的零售大樓。

總結(jié)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是三個(gè)月前買下的Soho商鋪，還是剛剛收購(gòu)的邦德街大樓，“香港商鋪之王”的投資理念一直都很清晰：

“人棄我取，通過(guò)發(fā)掘被市場(chǎng)低估的資產(chǎn)，然后靜待其升值后收割。”

當(dāng)前英國(guó)面臨脫歐不確定期，雖然短期樓市也有下行壓力，但長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，倫敦稀缺地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)依然看漲，而這樣的投資機(jī)會(huì)，正好適合資金實(shí)力雄厚且愿意長(zhǎng)期持有的香港買家。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國(guó)地產(chǎn)投資，觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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