丁建剛 1982年秋天，我在北京市第一建筑公司實習(xí)，有幸見證了改革開放初期北京轟轟烈烈的城市建設(shè)。著名的長城飯店、中日友好醫(yī)院、中國社會科學(xué)院等建筑，都是那時實習(xí)的工地。

參觀中國第一批的高層住宅建筑——北京前三門大街住宅，也是其中的一課。期間，工程師和技術(shù)員們時常興奮地講述著他們20多年前建設(shè)北京十大建筑的光榮歷史，也輕松地聊著四年前鄧小平到前三門大街住宅建設(shè)現(xiàn)場視察的場景。

改革開放初期，北京和幾乎所有城市一樣，都處于住房極度短缺的房荒狀態(tài)，中國城鎮(zhèn)居民住房到了危機時刻，1978年中國城鎮(zhèn)居民人均住房面積僅為3.6平方米。

北京前三門大街高層住宅，正是那時為了彌補住宅建設(shè)多年的欠債而建造的?，F(xiàn)在來看，無論是選址和規(guī)劃，無論是建筑設(shè)計和建造水平，都是相當(dāng)粗糙的。

當(dāng)時的北京前三門大街

前三門住宅建設(shè)留下了很多重大缺憾，其中最主要的一是套型面積過于狹小，一般也就是56平方米左右，兩居室沒有客廳，廚房和衛(wèi)生間的面積都壓縮到了最低。二是建在前三門地區(qū)，實際上是很不合理的，不僅破壞了北京市原有的城市格局，而且也是一個本來可以利用深厚底蘊發(fā)展成為商業(yè)文化旅游街區(qū)的地方，變成了一個居民居住小區(qū)，浪費了寶貴的城市土地資源。但是，前三門住宅樓的建設(shè)是有歷史功績的，他在全國首開了給居民成規(guī)模的建設(shè)住宅的先河。在一定意義上說，這個把改善老百姓生活，改善住房條件放在居前位置的決策，甚至對后來推動經(jīng)濟界“生產(chǎn)目的的大討論”都有重要意義。---經(jīng)濟學(xué)家陳淮《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)ABC》

當(dāng)時前三門大街住宅兩居室的房型，大間14平方米，小間9平方米，特別是當(dāng)時的衛(wèi)生間，面積被壓縮到了極點，那時稱之為廁所再貼切不過，大致只有1平方米多一點面積，只能放下一個狹小的蹲坑，根本不能洗澡。當(dāng)時大部分城市居民洗澡都要到公共浴室。

鄧小平察看了兩居室和三居室的房型后，似乎有些遺憾的說，“小了點兒”。他提出：今后建住宅樓時，設(shè)計要力求布局合理，增加使用面積，更多的考慮住戶的方便，盡可能安裝一些沐浴設(shè)施，讓居民能在家里洗上熱水澡。

鄧小平視察前三門大街住宅

鄧小平希望居民能在家里洗上熱水澡的這一提議，被稱為“小平設(shè)計”。可以說鄧小平是當(dāng)之無愧的中國商品房第一位戶型設(shè)計師。

但是，如果據(jù)此僅僅認為鄧小平是中國商品房的第一位戶型設(shè)計師的話，未免過于狹隘。

鄧小平問陪同視察的時任國家建委副主任張百發(fā)：“居民住宅可否成為商品？”當(dāng)時現(xiàn)場沒有人敢回答。

這位老人自問自答說：“如果房子算商品，我這幾年也還有點積蓄，想買套房子給樸方，我的其他孩子不需要照顧，只有這個樸方，是因為我致殘的，我需要照顧他”。

鄧小平的這番話，不僅透露了一位中國老人樸素的親情，更上升到了對住房制度改革的思考。

1980年4月2日，鄧小平對中國住房商品化，談了系統(tǒng)性的看法：

要考慮城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城鎮(zhèn)居民個人可以購買房屋，也可以自己蓋。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售后，房租恐怕要調(diào)整。要聯(lián)系房價調(diào)整房租，使人考慮買房合算。因此要研究逐步提高房租。房租太低，人們就不買房子了。繁華的市中心和偏僻地方的房子，交通方便地區(qū)和不方便地區(qū)的房子，城區(qū)和郊區(qū)的房子，租金應(yīng)該有所不同。將來房租提高了，對低工資的職工要給予補貼。這些政策要聯(lián)系起來考慮。建房還可以鼓勵公私合營或民建公助，也可以私人自己想辦法。農(nóng)村蓋房要有新設(shè)計，不要老是小四合院，要發(fā)展樓房。平房改樓房，節(jié)約耕地。蓋什么樣的樓房，要適合不同地區(qū)，不同居民的需要。

實際上，這就是中國住房制度改革的雛形。鄧小平更是中國住房制度改革的總設(shè)計師。

正是沿著鄧小平的道路，1998年開始，中國開啟了住房市場化道路。

今天，中國城鎮(zhèn)居民的人均住房面積已經(jīng)是40年前的10倍。這40年，中國也經(jīng)歷了人類歷史上前所未有的，波瀾壯闊排山倒海式的城市化進程。這40年中，中國有大約6億人從農(nóng)村進入城市。

當(dāng)然，住房制度改革僅僅是中國改革開放的一部分，鄧小平更是中國改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)的總設(shè)計師。

40年前的今天，他領(lǐng)導(dǎo)中國進入了改革開放的新時代，確定了中國的航向。40年改革開放的歷史，讓中國發(fā)生了巨變。

80年代末和90年代初，國內(nèi)局勢和世界政治格局變化，使中國再次陷入迷茫和徘徊。

1992年春天，還是他，不顧個人安危（陳開枝語）視察南方的談話，重新校正了中國這艘巨輪的航向。

今天，人們一定會更加懷念這位把自己稱為中國人民兒子的老人。

丁建剛 浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長，觀點地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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