歐陽(yáng)捷 松，已是必然。

需要關(guān)注的是，政策放松的邊界究竟何在？

機(jī)構(gòu)的嗅覺非常靈敏，各種政策研討會(huì)的信息都會(huì)流傳出來(lái)，雖然大多僅僅是專家意見，但政府官員的調(diào)研方向本身就是最重要的信息。

當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)下行無(wú)疑是政策方向最為關(guān)注的。

1、“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”乃重中之重，三駕馬車動(dòng)力不足

市場(chǎng)下行趨勢(shì)不變、壓力增大已是共識(shí)，預(yù)計(jì)明年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能在6%-6.3%之間。

如果真能守得住6%，相信政策還是能夠保持定力的。

但全球經(jīng)濟(jì)同步收縮，中國(guó)經(jīng)濟(jì)難以獨(dú)善其身。

如守不住6%，就會(huì)影響決勝“全面建成小康社會(huì)”這個(gè)百年奮斗目標(biāo)的進(jìn)程。

穩(wěn)經(jīng)濟(jì)成為重中之重。

如何穩(wěn)經(jīng)濟(jì)？

首先，出口面臨不確定性，必須做好最壞的打算。

即使中美貿(mào)易談判取得階段性進(jìn)展，也不意味著出口增長(zhǎng)可以安枕無(wú)憂。

畢竟10月份中國(guó)對(duì)日、韓、英、德、法、意、印度、南非、加拿大、美國(guó)出口都出現(xiàn)下降，當(dāng)月主要國(guó)別（地區(qū)）出口下降3.8%。

雖然11月份出口有所回升，但隨著歐盟增長(zhǎng)再次放緩、美國(guó)面臨衰退可能，出口增長(zhǎng)很難納入經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)正貢獻(xiàn)的預(yù)估之內(nèi)。

其次，投資下滑趨勢(shì)仍未改觀。

第三產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)投資增速都是趨于下降的，建筑安裝工程與設(shè)備工器具購(gòu)置投資增速也都是下降的。

只有制造業(yè)從3月的底部反彈，支撐了整體固定資產(chǎn)投資增速?zèng)]有出現(xiàn)斷崖式下跌，但僅靠這唯一支撐顯然是不夠有力、也難以持續(xù)的。

基建投資增速可謂是斷崖式下滑，這是因?yàn)榈胤秸畟鶆?wù)約束導(dǎo)致的城市擴(kuò)張性發(fā)展策略受阻所致。

再次，消費(fèi)是穩(wěn)定器嗎？

消費(fèi)增速卻是持續(xù)下降的。

不僅是當(dāng)月值增速同比下降，累計(jì)值增速同比也是持續(xù)下降的。

這背后的邏輯在于我們過(guò)去所說(shuō)的，消費(fèi)趨勢(shì)性下降來(lái)自于三個(gè)原因：

一是新生兒趨勢(shì)性減少。如今每年新生兒比上個(gè)世紀(jì)九十年代減少400多萬(wàn)人，約減少20%；

二是老齡化趨勢(shì)性上升。2017年65歲以上老年人口比20年前凈增加7762萬(wàn)人，增長(zhǎng)96%，幾乎翻了一番；

三是消費(fèi)欲望趨勢(shì)性減弱。當(dāng)家電、汽車下鄉(xiāng)大潮過(guò)去，農(nóng)村人均住房面積已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)城鎮(zhèn)住房面積，農(nóng)村人還有什么可以大宗消費(fèi)的嗎？

中汽協(xié)預(yù)測(cè)汽車銷量將零增長(zhǎng)，電商網(wǎng)上零售增速也在下降，城里人如果不買房，也已經(jīng)不知道要消費(fèi)什么了。

2、房地產(chǎn)當(dāng)穩(wěn)之又穩(wěn)，市場(chǎng)有望筑底回溫

因此，近兩次中央政治局會(huì)議反復(fù)強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)”。

如何穩(wěn)中求進(jìn)、保持增長(zhǎng)？

中央政治局會(huì)議明確：“堅(jiān)定不移辦好自己的事”。

換言之，就是著眼于國(guó)內(nèi)。

以穩(wěn)定企業(yè)家促進(jìn)民間投資，以反腐調(diào)整利益分配，以改革減稅提振消費(fèi)。

近半年來(lái)，兩次中央政治局會(huì)議均未提及房地產(chǎn)，是否意味著房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到位？未來(lái)不再需要甚至可以放松調(diào)控？

盡管房地產(chǎn)投資、開工、成交、房企到位資金仍處于正增長(zhǎng)區(qū)間，但市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)下行信號(hào)，增速整體趨緩，銷售出現(xiàn)明顯壓力。

房地產(chǎn)的重心在住宅市場(chǎng)，市場(chǎng)下行三要素來(lái)自于投機(jī)客全面退潮、首置客無(wú)力購(gòu)房、改善客出現(xiàn)觀望。

如果房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)，固定資產(chǎn)投資也難以穩(wěn)住，就會(huì)給穩(wěn)中求進(jìn)、保持增長(zhǎng)帶來(lái)更大的壓力。

不過(guò)，我們預(yù)計(jì)，明年住房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)回溫。

有三個(gè)因素促使住房市場(chǎng)出現(xiàn)回溫。

一是政府啟動(dòng)基建。

基建主要依靠地方政府，而地方政府的資金明顯不足，從哪里融資呢？

無(wú)非是三個(gè)渠道：

地方債，但受到地方政府負(fù)債率約束；

城投公司拿地抵押，有助于托底地價(jià)并獲取銀行抵押貸款；

土地出讓金溢價(jià)，如果地價(jià)下降過(guò)快、溢價(jià)過(guò)低，土地出讓積極性將打折。在穩(wěn)地價(jià)收益的基礎(chǔ)上，地方政府還是需要加大土地出讓、提升土地溢價(jià)來(lái)獲取基建的啟動(dòng)資金的。

顯然，基建已經(jīng)啟動(dòng)，近1個(gè)月，發(fā)改委批復(fù)的基建項(xiàng)目總額已經(jīng)超過(guò)1300億元。

基建的啟動(dòng)也會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)配套環(huán)境的改善，有助于促進(jìn)住房銷售和樓市企穩(wěn)。

二是房企促銷收斂。

近兩年房企收入大增，負(fù)債率相對(duì)穩(wěn)定，更為重視現(xiàn)金流，從形勢(shì)看，房企資金緊張度遠(yuǎn)不如2008年，大幅降價(jià)的動(dòng)力不足。

與此同時(shí)，資產(chǎn)“買漲不買跌”的特性也導(dǎo)致市場(chǎng)觀望情緒日濃，促銷折扣越多，越加劇市場(chǎng)觀望，去化率走低，反而促使部分房企促銷動(dòng)作有所收斂。

同時(shí)，政府出于維穩(wěn)目的“雙向限價(jià)”，既抑制了房?jī)r(jià)下降，也防止了地價(jià)下降，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、減少客戶觀望。

三是政策悄然放松。

當(dāng)前，市場(chǎng)成交量下滑是住宅市場(chǎng)的主要問(wèn)題。

限購(gòu)的目的是為了限制投機(jī)，既然投機(jī)客全面退潮，放松限購(gòu)就成為穩(wěn)定提升成交量的政策首選。

比如，降低入戶門檻、降低社保條件、降低人才標(biāo)準(zhǔn)，都會(huì)增加市場(chǎng)成交量。

限價(jià)也有放松，一些城市在市場(chǎng)下行時(shí)放松高端盤價(jià)格，釋放高價(jià)地入市，順勢(shì)解決了高端盤堰塞湖問(wèn)題。

部分一二線城市房貸利率下調(diào)已經(jīng)成為小趨勢(shì)，也會(huì)推動(dòng)住宅市場(chǎng)的回溫。

市場(chǎng)不僅會(huì)筑底，而且將回溫，意味著嚴(yán)冬不會(huì)來(lái)臨。

3、政策松是大勢(shì)趨向，五限放松預(yù)調(diào)微調(diào)

政策放松的邊界在哪里？

限購(gòu)政策將出現(xiàn)普遍性放松，但不會(huì)是取消限購(gòu)。

放松的邊界將聚焦在限購(gòu)條件上，比如農(nóng)民進(jìn)城買房即可落戶，本科落戶降為中?？陕鋺?，社保年限可以降為半年甚至更低。

三四線城市投機(jī)客已退潮，自住客2套住房已經(jīng)足夠，限購(gòu)已無(wú)必要，不過(guò)，放松限購(gòu)可能只做不說(shuō)，以免炒作。

全面放開限購(gòu)2套的可能性不會(huì)太大，畢竟多數(shù)一二線城市仍然是供不應(yīng)求、需要抑制需求的。

限售政策會(huì)不會(huì)放開呢？

其實(shí)，限售是地方政策，取消和保留都取決于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)和當(dāng)?shù)卣?/p>

因此，當(dāng)投機(jī)客退場(chǎng)之后，限售自住型購(gòu)房者的實(shí)際意義已經(jīng)消失。也許，過(guò)去的限售不會(huì)明文取消，但新的成交不會(huì)再限售了。

限貸政策會(huì)如何呢？

最近，央行行長(zhǎng)易綱先生的演講特別引人注目，其中兩個(gè)核心觀點(diǎn)都觸及房地產(chǎn)市場(chǎng)的痛點(diǎn)：

一個(gè)觀點(diǎn)是：“當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退或者遭遇外部沖擊時(shí)，貨幣政策應(yīng)該及時(shí)出手，穩(wěn)定金融市場(chǎng)，增強(qiáng)公眾信心”。

這意味著貨幣政策的調(diào)整已經(jīng)箭在弦上甚至可能已經(jīng)出手，這是央行的逆周期調(diào)節(jié)動(dòng)作，核心主要不在數(shù)量調(diào)控，而是價(jià)格調(diào)控加上宏觀審慎。

這也意味著，未來(lái)會(huì)有更多城市的房貸利率下調(diào)，而且房貸額度可能有所回升，這不僅是商業(yè)銀行看好房貸業(yè)務(wù)，更重要的是監(jiān)管層在逆周期調(diào)節(jié)中窗口指導(dǎo)態(tài)度在轉(zhuǎn)變。

另一個(gè)觀點(diǎn)是：“住房金融就有一些宏觀審慎，具體到首付比例可以逆周期地調(diào)節(jié)。在各國(guó)首付的比例都不一樣，有的國(guó)家高，有的國(guó)家低，不同經(jīng)濟(jì)周期首付比例也不一樣”。

這也意味著首置和改善自住客戶的首付比例將出現(xiàn)不同程度地下調(diào)，而且不同城市的首付比例也將不再一刀切，這將支持首置客和改善客的自住購(gòu)房，符合“房住不炒”的邏輯。

房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨逆周期調(diào)節(jié)的時(shí)機(jī)，政策放松恰是逆周期調(diào)節(jié)的預(yù)調(diào)微調(diào)。

限價(jià)政策如何走呢？

在當(dāng)前的市場(chǎng)預(yù)期下，房?jī)r(jià)上漲空間很小，房企促銷價(jià)格都在備案價(jià)格之下，限價(jià)令更多是象征意義，一些項(xiàng)目即使備案價(jià)格上調(diào)，也很難獲得快速去化。

因此，從地方政府的角度看，適度放松限價(jià)、提高備案價(jià)格，逐步恢復(fù)市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)，既可以提高房?jī)r(jià)真實(shí)性與透明度，也可以滿足中央調(diào)控房?jī)r(jià)的要求。

當(dāng)然，如果市場(chǎng)筑底反彈，房?jī)r(jià)回升過(guò)快，限價(jià)令還是會(huì)繼續(xù)執(zhí)行，以免投機(jī)客卷土重來(lái)。

限簽政策也會(huì)逐步放開。

當(dāng)更多的實(shí)際銷售價(jià)格低于備案價(jià)時(shí)，房?jī)r(jià)均價(jià)下降反而造成市場(chǎng)預(yù)期不利，高端住宅價(jià)格加快網(wǎng)簽有助于平房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期、助筑底。

不過(guò)，市場(chǎng)筑底的時(shí)間會(huì)比較久，這是因?yàn)槲磥?lái)的政策趨向是放松，而非刺激。

這就相當(dāng)于用繩子當(dāng)棍子推動(dòng)市場(chǎng)，顯然是有心無(wú)力的。

但是，這卻可以幫助市場(chǎng)各方主體恢復(fù)理性，穩(wěn)定樓市預(yù)期。

這也符合我們過(guò)去所說(shuō)：市場(chǎng)預(yù)期有所改變，政策微調(diào)須當(dāng)趁早。

我們還會(huì)再度刺激樓市嗎？

不會(huì)了，這在政治上不允許，在經(jīng)濟(jì)上也不合理。

中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)：“要保持戰(zhàn)略定力，注重穩(wěn)扎穩(wěn)打”，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為適用。

因此，回溫不等于回暖，我們不會(huì)再回到過(guò)去火熱的盛夏了，未來(lái)樓市將回歸到橫盤時(shí)代。

回溫意味著市場(chǎng)熱度有所回升，購(gòu)房者心態(tài)逐漸轉(zhuǎn)向平和，該買房的理性選擇，房企理性拿地，保持好現(xiàn)金流，地方政府適度放松調(diào)控，吸引房企買地，金融機(jī)構(gòu)下調(diào)利率，助推市場(chǎng)回溫。

不過(guò)，“房住不炒”仍是長(zhǎng)期定位，從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，放松不等于放開，調(diào)控也不會(huì)退出。

歐陽(yáng)捷 新城控股高級(jí)副總裁 觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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