傅士鵬 繼今年6月斥資10億英鎊收購瑞銀倫敦大樓后，李嘉誠剛剛再次出手英國。

英倫投資客（2018年11月6日）獲悉，李嘉誠家族旗下長江實業(yè)集團正準(zhǔn)備收購位于西倫敦Earls Court的超大型地塊。

Earls Court地塊目前由英國上市公司Capital & Counties Properties Plc （簡稱CapCo）持有，最新估值為7.07億英鎊（約72.2億港元，63.6億人民幣），占地77英畝（約31公頃，31萬平方米），地價為每英畝918萬英鎊（約每平方米2.05萬人民幣），是倫敦西一區(qū)最大的開發(fā)項目。

長江實業(yè)有意收購Earls Court地塊由彭博率先爆出，而后多家英國媒體迅速跟進(jìn)。

香港長江實業(yè)有望收購Earls Court地塊的消息經(jīng)由英國媒體報道，迅速引爆，CapCo股價也因此大漲，創(chuàng)下近兩年來最大漲幅。

對于媒體報道和股價異動，CapCo于英國時間周一下午發(fā)布公告，證實目前正在和長江實業(yè)洽談，可能會出售Earls Court地塊。

CapCo在公告中稱于近期收到了許多對于Earls Court地塊的收購要約，長江實業(yè)便是其中之一。

另外，CapCo也表示董事會將會慎重考慮每一份收購要約，并對比其它可能的處理方式（比如將其分拆成幾個小項目再出售）。

細(xì)節(jié)方面，李嘉誠家族旗下的香港長江實業(yè)希望收購Earls Court地塊約90%的股權(quán)，但不包括其中的Lillie Square高檔公寓開發(fā)項目。

這主要是因為Lillie Square已經(jīng)由另一大香港巨頭介入，香港新鴻基郭氏家族于7年前（2011年2月）便和Capco成立了合資公司，聯(lián)合開發(fā)這一豪宅項目。

Lillie Square一共要建造800套新房，目前第一期已售罄，為Capco和新鴻基帶來了2.45億英鎊的收益，第二期也已經(jīng)銷售了80%，其中港交所上市的錢唐控股買走了49套。

說回長江實業(yè)的交易，本次交易賣家CapCo由英國零售巨頭Liberty于2010年5月拆分而來，目前主要持有Covent Garden和Earls Court兩大資產(chǎn)。

Capco旗下最主要的兩大資產(chǎn)為位于倫敦市中心的Covent Garden（上圖右側(cè)）和Earls Court（上圖左側(cè)）。

本次涉及交易的Earls Court地塊位于倫敦西一區(qū)，緊臨海德公園和肯辛頓，過去曾建有會展中心Earls Court Exhibition Centre，經(jīng)歷多次重建后，會展中心于上世紀(jì)30年代徹底關(guān)閉，而后CapCo便對該地塊進(jìn)行了長達(dá)數(shù)十年的拆除工作，目前地塊已經(jīng)完全干凈，可以馬上進(jìn)行重新開發(fā)。

如上圖所示，香港長實將收購深藍(lán)色的1號地塊，地塊目前由注冊為Earls Court Partnership的公司持有，該公司股東除了CapCo之外，還有倫敦交通局（Transport for London）。

根據(jù)規(guī)劃，Earls Court地塊未來將新建大約8000套住宅、400萬平方英尺的辦公區(qū)域與75萬平方英尺的商鋪。

這么好的地塊，CapCo為什么要出售？

事實上，Capco已經(jīng)快被Earls Court地塊拖垮了。

由于Earls Court項目整體開發(fā)投入巨大，且因為地處成熟的西倫敦，開發(fā)難度極高，Capco在過去兩年一直在尋求資金支持，但卻非常不順利，于是Capco便在今年年初正式?jīng)Q定出售這一地塊。

簡單來說，Capco缺錢開發(fā)，所以要把項目賣掉，但因為項目太大，所以賣了快一年也沒找到下家，越找不到人接手，Capco就不斷下調(diào)Earls Court地塊估值，每次下調(diào)估值，Capco股價就跟著下降。

過去兩年，Capco大幅下調(diào)了Earls Court地塊的整體估值，總共減記了約7億英鎊，地塊也從2015年中的14億英鎊估值，下降為最新的7.07億英鎊（2018年6月），估值跌去了整整一半！

上圖看出，對比CapCo旗下另一大資產(chǎn)Covent Garden，Earls Court地塊估值一路走跌。

和Earls Court地塊的情況完全相反，Capco旗下的Covent Garden因為地處人流稠密的倫敦市中心，可謂是十足的“現(xiàn)金牛”。

CapCo作為上市公司，其整體市值硬生生被Earls Court的出售困境給拖累了，今年以來，Capco市值跌去了1710萬英鎊，目前僅為22億英鎊，比其凈資產(chǎn)還要低21%。

CapCo多次降價，最終打折50%后，終于等來了李嘉誠家族。

對于李嘉誠創(chuàng)立的長江實業(yè)來說，Earls Court再怎么說也是西倫敦一區(qū)的稀缺地塊，緊靠著肯辛頓和富勒姆，當(dāng)前價值回歸理性后，正好給了長江實業(yè)這樣擁有充足現(xiàn)金儲備，且對倫敦抱有長期信心的機構(gòu)投資者難得一遇的抄底機會。

Earls Court之前，李嘉誠家族今年已在英國砸下105億

2018年6月14日，李嘉誠旗下香港長江實業(yè)集團斥資10億英鎊（約105.4億港元），收購了位于英國倫敦金融城的地標(biāo)級寫字樓5 Broadgate，該樓為瑞銀（UBS）倫敦總部所在地。

瑞銀總部大樓位于倫敦金融城核心地段，靠著Liverpool Street火車站及地鐵站，建筑面積約120萬平方呎，2015年落成，租期到2035年，長租期意味著李嘉誠未來17年的租金都已經(jīng)得到保證。

作為對比，長實集團去年以402億港元的價格賣掉了香港中環(huán)中心75%的權(quán)益，這個價格能在倫敦買4個瑞銀大樓。

負(fù)責(zé)收購倫敦瑞銀大樓的長實集團執(zhí)委會成員馬勵志表示：倫敦瑞銀大樓能帶來非常穩(wěn)定的租金收入和可觀的投資回報。和長實之前出售的中環(huán)中心相比，倫敦瑞銀大樓的呎價只有香港中環(huán)中心的三分之一，長實用出售中環(huán)中心所得的四分之一金額，就買下了倫敦瑞銀大樓，倫敦大樓每年租金收入接近中環(huán)中心的一半。以成交價計算，倫敦大樓的租金回報率高出中環(huán)中心接近1倍。

仔細(xì)觀察對比上文的金額，對于長江實業(yè)來說，賣掉中環(huán)中心賺得的400億到現(xiàn)在才用了100億，聯(lián)系長江實業(yè)在今年下半年連續(xù)輸?shù)魧惗馗呤⒋髽呛蛡惗貥蚨瓷啼佡Y產(chǎn)的競標(biāo)，剩下的300億一直沒花出去。

現(xiàn)在長實又把目標(biāo)對準(zhǔn)了Earls Court地塊，李嘉誠家族這次能如愿以償嗎？

*最后附李嘉誠家族持有的倫敦地產(chǎn)完整清單

RoyalGate Kensington 公寓

1998年落成的”皇家門肯辛頓“（RoyalGate Kensington）高級公寓是和記黃埔在海外的首處地產(chǎn)開發(fā)項目。項目位于倫敦高檔社區(qū)肯辛頓與切爾西之間，占地約22,000平方尺，可提供132套住宅。

Belgravia Place 公寓

2001年，和記黃埔又與格羅夫納集團（GrosvenorEstate）合資開發(fā)了Belgravia Place。該項目位于“世界上最富裕地區(qū)之一”的貝爾格萊維亞區(qū)(隸屬于西敏市和肯辛頓-切爾西區(qū))，占地約1英畝，擁有自己的私人廣場。

Montevetro 公寓

蓬特威特羅（Montevetro）公寓位于泰晤士河南岸巴特西區(qū)，鄰近供應(yīng)巨大的九榆樹。Montevetro公寓由五棟建筑組成，可俯瞰泰晤士河和St. Mary's教堂。

Albion Riverside 公寓

同樣位于泰晤士南岸，阿爾貝恩河岸(Albion Riverside)公寓設(shè)計新穎，是一座地標(biāo)式河畔建筑，可最大程度欣賞泰晤士河景與河對岸的切爾西。該項目于2003年竣工。

Chelsea Waterfront 公寓

就在2003年蓬特威特羅公寓的對面，和記黃埔又開發(fā)了新的公寓Chelsea Waterfront。該項目占地8.8英畝、擁有600米長的濱河區(qū)域。兩棟塔樓分別高37層和25層。

Deptford 大型地塊

和記黃埔囤地10年以上的Deptford地塊位于倫敦東南部，占地41.2英畝，涉資10億英鎊。規(guī)劃將在保護地塊上歷史遺產(chǎn)的基礎(chǔ)上興建3500套住宅及社區(qū)中心。該項目規(guī)劃于2016年3月由時任倫敦市長鮑里斯·約翰遜批準(zhǔn)。

地塊對岸就是金絲雀碼頭金融城

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地產(chǎn)投資，觀點地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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