提要

1、“控上漲”任重道遠(yuǎn)

2、“防下行”已在眉睫

3、“控預(yù)期”須當(dāng)趁早

4、“穩(wěn)樓市”預(yù)調(diào)微調(diào)

歐陽捷 2016年底，我們提出“遠(yuǎn)郊盤比近郊盤貴，毛坯房比精裝房貴，二手房比一手房貴”將成為普遍現(xiàn)象。

現(xiàn)在的局勢，更甚從前。

房價邏輯已經(jīng)完全混亂。

不僅是板塊之間，城市之間也是如此，高能級、高等級城市房價甚至遠(yuǎn)低于低能級、低等級城市。

近日，與一位20強(qiáng)房企總裁聊及房價、地價，他言道：“浙江有的地（市）縣房價上了兩萬，中西部省會城市只有一萬多？不知道浙江地市縣的風(fēng)險有多大？還怎么敢拿地？”

浙江金華市的新房均價已達(dá)1.51萬元/平米，同比上漲42%。

浙江義烏市今年9月二手房均價 21519 元/m2，同比上漲 17.25% ↑，而且環(huán)比還在繼續(xù)上漲（0.38% ↑）。

這兩萬元/平米的縣級市房價，的確遠(yuǎn)高于很多省會城市。

不止是浙江。

省轄市房價高于省會城市的也比比皆是了。

河北多地房價高于石家莊市。

江西贛州市、湖北宜昌市、安徽蕪湖市的房價均已接近其省會城市。

云南景洪市自2017年8月起，房價連續(xù)上漲，漲幅達(dá)134%，迄今已達(dá)1.4萬元/平米，與其省會昆明市相比，似乎也不遑多讓。

包括江蘇鹽城市、江西贛州市、河北香河市等地，全國已有至少32個三四線城市新房價格超過1萬元/平米【未注明的數(shù)據(jù)來源均為中國指數(shù)研究院】，有40多個三四線城市二手房價超過1萬元/平米【數(shù)據(jù)來源：安居客】。

省內(nèi)三四線城市房價接近或超過省會城市，似乎也已習(xí)以為常了。

而房價均價在1萬元/平米以上的二線城市僅有18個，其中在在1-1.2萬元/平米的就有8個。

住房價格已經(jīng)不能反映住房價值了。

相比一些三四線城市，省會城市的住房價值顯然被低估了。

01 “控上漲”任重道遠(yuǎn)

房價上漲的動力既來源于人口增長、收入增加、需求升級，也來源于城市發(fā)展、資源約束、地價上漲，還來源于貨幣超發(fā)、通脹預(yù)期、資產(chǎn)保值。

只要這些基本因素沒有改變，房價上漲的壓力就始終存在。

大多數(shù)已調(diào)控和很多未調(diào)控的城市，房價都沒有停止上漲的腳步。

7月31日，中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”，既要抑房價，也要控預(yù)期。

這是因為我們既沒有完全控制住房價，也沒有完全控制住預(yù)期。

昨天，國家統(tǒng)計局公布8月份的數(shù)據(jù)，70個大中城市新房價格同比上漲的有68個城市，漲幅最高達(dá)124.2%，二手房價格同比上漲的有67個城市，漲幅最高達(dá)112.4%。

實(shí)際的情況顯然比統(tǒng)計數(shù)據(jù)反映出來的更加嚴(yán)重。

可以想見，未來“控房價”的要求依然不會放松。

調(diào)控嚴(yán)厲的大城市“地王項目”面臨不賺錢的風(fēng)險，因為房價快速上漲邏輯早已不復(fù)存在。

不要指望調(diào)控嚴(yán)厲的大城市房價還會繼續(xù)明顯上漲，項目能賣還是要早賣。

大城市的調(diào)控邏輯已經(jīng)在向三四線城市復(fù)制。

7.31之后，多個三四線城市政府被約談問責(zé)，湖北全省各市全面部署“堅決遏制房價上漲”，三四線城市房價上漲預(yù)期也將被打破，過快上漲的神話不可復(fù)制。

三四線城市也要謹(jǐn)防政府限價令“后發(fā)制人”，地王項目將陷入“被限價”的陷阱，重演一二線“地王”命運(yùn)。

但是，一些三四線城市還在冒出高溢價地王項目。

8月以來，廣西縣市溢價率超過100%的地塊就有10宗，其中柳州市兩幅地塊參拍企業(yè)達(dá)10家以上，其樓板地價均破8000元/㎡，溢價率高達(dá)128%和138%。

河南洛陽市連續(xù)3天、連出三個地王，不斷刷新高！最終地價高達(dá)1358萬/畝。

這些高溢價項目，都是本土中小房企搶地所致。

很多本土中小房企還沒有醒悟過來。

它們還未看清，“控上漲”已經(jīng)成為長期趨勢。

以為高地價還能賣出高房價，用高端產(chǎn)品造勢獲得更大盈利空間的邏輯，必然會讓自己很快陷入痛苦的深淵。

此輪調(diào)控過后，本土中小房企必將死傷遍野，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升。

住建部正在加快建立房價監(jiān)測系統(tǒng)，上漲過快的三四線城市房價也會被按住。

已經(jīng)居于房價高位的三四線城市就隨它去吧，只要不再繼續(xù)快速上漲。

昆明市房價低于景洪市，低就低吧。

依靠市場自發(fā)調(diào)整房價均衡的邏輯不再，一線房價高于二線、二線高于三四線、三四線高于五六線的房價梯度關(guān)系也不再成為必然。

但房價不能上漲卻是強(qiáng)力無比的政治要求。城市之間不均衡的房價關(guān)系就此固話，我們不要期望三年之內(nèi)得到修復(fù)。

低房價的省會城市房價就此按住，高房價的三四線城市房價會回調(diào)嗎？

02 “防下行”已在眉睫

市場已經(jīng)出現(xiàn)微調(diào)。

地方政府限價，迫使項目低價入市，有的取消精裝價格，有的甚至逐月壓價，維穩(wěn)了統(tǒng)計數(shù)據(jù)，也希望維穩(wěn)市場預(yù)期，以免上級問責(zé)。

在被限價的一二線城市，房企基本貼著政府限價銷售，市場對此已經(jīng)見怪不怪。

在這些城市，限價令不僅倒逼地價下降，也倒逼二手房價下降，尋求一二手房價倒掛利差的有購房資格的投資者逐漸減少，成交量有所下滑。

不過，市場無須擔(dān)心一二線城市房價泡沫破裂，因為限價本身已經(jīng)抑制了泡沫。

三四線城市情況有所不同。

一些三四線城市土地流拍現(xiàn)象也越來越多，這既是因為地價過高、房價難以繼續(xù)上漲，房價地價差的空間不足，也是因為客戶收割過度、高價房對應(yīng)高端客戶不足，投資客離場、剛需客擠出，導(dǎo)致流量下降，市場信心也受到影響。

另一些城市內(nèi)部的地價關(guān)系也出現(xiàn)失衡。

8月10日，河南新鄉(xiāng)市土地拍賣4宗流拍、5宗火熱，既有刷新本地樓面單價記錄者，也有新地王一路之隔的流拍地。

即便是洛陽的新地王，樓面地價也只有2700元/平米，即使按照當(dāng)?shù)貥峭踝罡?.3萬元/平米的半價測算，房價地價差空間仍然巨大。

但是，不低于省會城市房價的金華市、景洪市的樓面價高達(dá)8000元/平米的土地還能拿嗎？

市場的分化來自于房企的認(rèn)知分化，拿地的邏輯讓開發(fā)商們陷入焦慮。

敢拿高地價的邏輯在于可以賣出更高的房價。

但限價令的下沉讓期望更高房價的項目面臨風(fēng)險。

對于高周轉(zhuǎn)、求規(guī)模的房企，高地價、高房價、低流量的邏輯顯然是不適用的。

雖然，實(shí)行限價的三四線城市不多，但很多城市房價已上漲至高位，居于高位的房價制約了購買力。

投資客退潮、改善客透支、剛需客無力，客戶減少、觀望日濃，部分市場已現(xiàn)降溫。

房企大力促銷、以價換量已頻繁出現(xiàn)。

房企已從“收割”客戶轉(zhuǎn)向“收割”現(xiàn)金流。

不止是庫存壓力大的房企，也有爭搶現(xiàn)金流的房企，不僅是大型房企，也有中小房企，不僅是限價項目，也有非限價項目，不僅是有利可圖的項目，也有難以賺錢的項目。

最有可能出現(xiàn)房價回調(diào)的是那些房價上漲過快、客戶流量萎縮過猛的三四線城市，在這些城市，房企的促銷動作更加無所顧忌。

雖然，以價換量的還只是少數(shù)公司、少數(shù)項目，雖然，以價換量的效果很難持久，但卻加劇了市場下行預(yù)期。

一旦下行預(yù)期大面積蔓延，將帶來市場信心崩塌、資產(chǎn)價格大跌，并導(dǎo)致系統(tǒng)性金融風(fēng)險甚至危機(jī)。

盡管這一風(fēng)險距離我們尚且遙遠(yuǎn)，但預(yù)則立，不預(yù)則廢。

“防下行”并非難事，量跌可以放松政策，價跌可以不予備案，流拍可以暫緩出讓，資金斷流可以延期還債，難以為繼可以資產(chǎn)重組。

畢竟，住房市場并非一個完全的市場經(jīng)濟(jì)。

03 “控預(yù)期”須當(dāng)趁早

預(yù)見風(fēng)險，并不意味著風(fēng)險一定會來。

預(yù)見不到風(fēng)險，在風(fēng)險當(dāng)真來臨之際，就會措手不及、應(yīng)對失當(dāng)、釀成大禍。

股市下跌并不可怕，可怕的是形成一致的下跌預(yù)期，進(jìn)而導(dǎo)致踩踏、發(fā)生股災(zāi)，這在中外股市都不鮮見。

今天，史詩級臺風(fēng)“山竹”將席卷廣東香港一帶。

“一致性”預(yù)期恰如龍卷風(fēng)，其形成需要一定的水蒸氣、一定的溫差和一定的氣壓差，周邊空氣不斷向中心補(bǔ)充形成一致性氣旋。打破其中的一環(huán)，龍卷風(fēng)就無法成為災(zāi)難。

當(dāng)前，住房市場預(yù)期存在混亂、城市分化嚴(yán)重，既有繼續(xù)看漲預(yù)期，比如重慶、西安，也有部分看跌預(yù)期，比如廈門、長沙。

過去，東南沿海特別是江浙一帶的市場發(fā)生變化，率先引領(lǐng)市場調(diào)整，傳導(dǎo)至中西部地區(qū)時滯約有一年左右；

過去，一二線城市出現(xiàn)調(diào)整，政策遞延到三四線城市往往滯后半年時間左右。

有意思的是，這次不同，7月31日中央政治局會議基本延續(xù)以往要求，少數(shù)敏感城市卻突然降溫了。

現(xiàn)如今，投資客遍布全國各地，市場信息傳遞更加迅捷，一個月內(nèi)，市場就有可能反轉(zhuǎn)。

而且，目前信息渠道眾多，信息真真假假、謠言是是非非，如不加以撥亂反正、及時引導(dǎo)，很有可能最終導(dǎo)致應(yīng)接不暇、出現(xiàn)連鎖反應(yīng)。

誰來正確引導(dǎo)？

公信力尤為重要。

傳統(tǒng)媒體抽絲剝繭、去偽存真，可挑重?fù)?dān)，可惜束縛過度、謹(jǐn)言慎行，反而失去應(yīng)有的引導(dǎo)力。

自媒體感覺敏銳、視角獨(dú)特、快速反應(yīng)，卻常常失于宏觀、偏于一隅，容易形成感性宣泄、喪失客觀中立。

研究機(jī)構(gòu)系統(tǒng)完整、立體交叉、數(shù)據(jù)詳實(shí)，而多數(shù)報告回顧居多、前瞻偏弱、遠(yuǎn)離前線，時有隔靴搔癢之感。

政府是公信力最后的屏障，也是最具影響力、說服力、引導(dǎo)力的組織，但卻因為畏于承擔(dān)責(zé)任，主動放棄了輿論陣地，最終流言盛行、大道遠(yuǎn)去。

越是大眾焦慮之際，越是渴望預(yù)判性的指引；越是市場膠著之時，越是需要公信力的引導(dǎo)。

拿破侖曾經(jīng)說過：“記者的一枝筆勝過三千毛瑟槍”，曾被譽(yù)為新華社“首席記者”的毛澤東主席更有一句至理名言：“共產(chǎn)黨是左手拿傳單、右手拿槍彈，才可以打倒敵人的”。

越是混沌的市場，越是需要信息透明、理性辨識、沉穩(wěn)應(yīng)對。

只要我們看清當(dāng)前市場的變化來自于房價的高位盤整、客戶的過度透支、房企的資金約束，我們就可以清晰地認(rèn)知，市場的變化來自于短期的因素。

只要我們明白地方政府的債務(wù)沒有其它渠道化解、土地流拍恰是地價房價失配、地價回調(diào)不能突破土地盈利的底線，我們就可以清晰地認(rèn)知，房價難有大幅度、大面積下調(diào)的空間。

只要我們理解“房住不炒”是定位、“大穩(wěn)小亂”是時局，我們就可以清晰地認(rèn)知，少數(shù)城市、少數(shù)企業(yè)、少數(shù)項目的價格回調(diào)既有政府政策因素，也是市場正常行為。

更重要的是，引導(dǎo)預(yù)期需要“先發(fā)制人”。

“信心比黃金重要”，在市場混沌之時，完整準(zhǔn)確傳遞市場信息，客觀中立闡述分析觀點(diǎn)，避免引發(fā)市場混亂的推波助瀾，這才是大道當(dāng)前、責(zé)任在肩的輿情引導(dǎo)。

畢竟，潰壩之下，無人能夠幸免，樓市崩塌，政府、企業(yè)、機(jī)構(gòu)、個人均在覆巢之下。

人未到、聲已至；戰(zhàn)未起、先攻心；控預(yù)期，當(dāng)趁早。

04 “穩(wěn)樓市”預(yù)調(diào)微調(diào)

如果反復(fù)出現(xiàn)出讓地價低于底價，政府也會調(diào)整預(yù)期和心態(tài)，減少供地便是了。

但是，不要指望政府調(diào)低出讓底價，畢竟地方政府債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重，拆遷補(bǔ)償安置成本水漲船高，不靠土地溢價獲利，地方政府靠什么降負(fù)債、搞基建呢？

好地“待字閨中”便是，未來還有機(jī)會高價出嫁，就如近期沈陽一宗流拍地再次入市、起拍價翻番，雖然遲嫁了六年，但政府的耐心足以讓市場敬畏。

大多數(shù)龍頭房企對市場依然是長期看好、短期謹(jǐn)慎，追求規(guī)模的意愿有所下調(diào)、增速適當(dāng)放緩，年內(nèi)達(dá)成目標(biāo)已無壓力，也并不擔(dān)心局部市場的短期下行風(fēng)險。

大面積降價潮的風(fēng)險似乎不高，過去通過大力度促銷、大幅度降價的策略已經(jīng)失效。

這是因為：

在調(diào)控嚴(yán)厲的一二線城市，需求長期壓抑，供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，高端住宅偏多，城市成長潛力巨大，地價下調(diào)余地很小，房價幾無可降空間。

部分城市成交萎縮源于供應(yīng)不足，如重慶住宅存銷比僅為1.6個月，有些城市供應(yīng)不足也受限于高價地入市難。

在這些城市，最大的問題在于供應(yīng)不足。

量既有限，價何能降？

調(diào)控尚不嚴(yán)厲的二線城市更是存在房價上漲動力。

過去，重慶房價始終低于成都，讓重慶政府和市民頗為遺憾，去年以來，重慶房價已經(jīng)比肩成都，但仍只有1.15萬元的均價。

最近，我去重慶參加論壇，與當(dāng)?shù)厝耸拷涣?，投資情緒依然盛行，買房出租的回報率雖然只有3%左右，但物業(yè)升值的期望值依然很高。

在這些城市，基本無需以價換量。

多數(shù)三四線城市的房價依然處于低位，房價上漲的動力遠(yuǎn)高于市場下行的壓力。客戶需求更多在于保值增值而非自住，以價換量效果難以持久。

少數(shù)三四線城市受到相對嚴(yán)厲的調(diào)控，投資客受到打壓，本地客不缺住房，市場出現(xiàn)流量減少、觀望漸濃、促銷增多等下行信號。

一旦趨勢出現(xiàn)，情緒就會迅速蔓延，當(dāng)買房者被視為“博傻”之時，市場退潮就會加速，以價換量更會加速這些城市的市場反轉(zhuǎn)。

“明者因時而變，知者隨事而制”。

不管住房市場有多少亂象，有多么不健康，有多么的病入膏肓，我們依然要有“治未病”的思想，預(yù)防更多更大的病癥。

7月31日中央政治局會議肯定了過去行之有效的四條調(diào)控動作：因城施策、供需平衡、控制預(yù)期、規(guī)范市場。

同時，中央也并未要求增加新的調(diào)控動作，這也意味著用好現(xiàn)有政策，維穩(wěn)樓市是可能的。

穩(wěn)定樓市是地方政府的主體責(zé)任。

房價上漲的城市固然需要繼續(xù)遏制房價上漲，房價不穩(wěn)的城市也需要控制預(yù)期、平衡供應(yīng)、規(guī)范市場。

比如，營造市場平穩(wěn)發(fā)展的預(yù)期，控制房價平均水平保持平穩(wěn)，適當(dāng)調(diào)節(jié)土地出讓節(jié)奏并使其與市場需求水平相適應(yīng)，規(guī)范房企、中介的市場行為并避免引發(fā)恐慌性效應(yīng)，引導(dǎo)媒體發(fā)聲維護(hù)市場情緒健康有序。

在需求相對火爆、房價上漲承壓的市場，可以增加供應(yīng)、加強(qiáng)宣傳、嚴(yán)控房價，引導(dǎo)需求延后購房；

在需求匹配供應(yīng)、房價基本穩(wěn)定的市場，需要冷靜觀察、少動多看，不搞跟風(fēng)調(diào)控、一刀切，引導(dǎo)市場合理需求；

在需求快速萎縮、房價相對高位的市場，適當(dāng)微調(diào)政策、鼓勵低價入市、穩(wěn)定流量，避免市場喪失信心。

政府還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)市場調(diào)研和政策摸底，謹(jǐn)慎出臺政策措施，主動指導(dǎo)企業(yè)行為，積極引導(dǎo)媒體發(fā)聲，有效掌控市場輿情，也可以為市場調(diào)控鋪路搭橋、為社會預(yù)期穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。

湖北有城市取消限購，蘭州放開局部限購，都是因城施策的邏輯，既沒有造成市場波動，也沒有影響調(diào)控大局。

《孫子兵法》云:“求其上，得其中；求其中，得其下；求其下，必敗”。

如果我們能夠未雨綢繆、預(yù)調(diào)微調(diào)，尊重市場、加強(qiáng)溝通，而非見招拆招、一味打壓，我們才能真正做到控預(yù)期、防風(fēng)險、穩(wěn)市場。

歐陽捷 新城控股高級副總裁 觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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