丁建剛 對房地產(chǎn)市場的觀察和研究，公眾，甚至包括諸多業(yè)界人士都希望有一個準確的數(shù)據(jù)，甚至有一個公式，可以對市場現(xiàn)狀和趨勢，做一個精準的量化判斷。

其實，這一想法過于天真。經(jīng)濟活動絕不是簡單的數(shù)學(xué)公式。

由于房地產(chǎn)市場的另一個特殊性，其天然具有投資屬性，因此它的市場走勢和價格并不完全由真實的供需關(guān)系決定。

市場需求，并非一個可預(yù)測和計算的恒定量。

只要有巨大的利潤空間，需求幾乎可以無限擴大。

事實上，在更大的程度上預(yù)期決定了需求，也決定了市場的價格。

因此，在分析和研究市場的時候，我們既重視數(shù)據(jù)，但絕不能“唯數(shù)據(jù)論”。

特別是近兩年由于限購、限貸、限價等政策，使得商品房市場的成交數(shù)據(jù)完全失真。這是整個中國房地產(chǎn)市場令人啼笑皆非，荒唐至極的公開秘密。

由于限價和限網(wǎng)簽，不僅導(dǎo)致商品房價格失真，甚至連成交量都失真。

因此，我們在進行市場研究時，通常會去偽存真，以觀察最真實的市場數(shù)據(jù)。

而庫存量，通常是真實的市場數(shù)據(jù)。

這個庫存量，不是指顯性的庫存，即并非是掛在透明售房網(wǎng)上的庫存。在顯性庫存中，可能有些房源實際已經(jīng)線下成交，只不過沒有網(wǎng)簽而已。

我們更重視的是實際庫存。即：開發(fā)商已經(jīng)取得的土地中，尚未開發(fā)和已經(jīng)開發(fā)尚未銷售（含未領(lǐng)預(yù)售證及領(lǐng)出預(yù)售證未銷售）的這個實際庫存。

這是未來一兩年內(nèi)，市場真正的無可避免的可供量。

以杭州為例：

浙報傳媒地產(chǎn)研究院決策通系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示：截至2018年8月底，杭州市八區(qū)住宅的實際庫存，為2354.6萬平方米。

這個庫存量已經(jīng)高于兩年前，即2016年9月時的庫存（彼時實際庫存約為2314.8）。

說明：從2016年9月至今，兩年內(nèi)大池子的進水量多于出水量，大池子的水位沒有下降，甚至略有升高。

▲數(shù)據(jù)截至2018年8月底

進水量，即這兩年開發(fā)商所拿涉宅地的可建面積。出水量，即同期內(nèi)商品住宅的銷售面積。

對這一庫存數(shù)據(jù)，大致可以做如下解讀：

?過去的兩年中，杭州樓市供地量與銷售量均較大，且基本持平。

▲銷售量和供應(yīng)量對比圖

?這一庫存量，大約是庫存最高峰的2014年底至2015年初的70%左右（彼時住宅實際庫存約為3400萬方左右）。

?按過去一年的去化速度計算，杭州住宅實際庫存的去化周期為28個月。這是一個相對比較正常的庫存。

但是，我們必須看到，計算去化周期的分母是以過去一年的去化速度來算的。而過去的一年，仍然是杭州樓市歷史上快速且大量成交的一年。

如果未來成交速度趨緩，假定是過去一年的70%，那么，去化周期就將拉長為40個月。

?兩年來的限價等政策，滯緩了商品房上市速度。

2016年下半年至2018年上半年，杭州市八區(qū)涉宅地出讓的可建面積為1871.2萬方，已上市銷售的僅為259.0萬方，僅占總量的13.8%，高達86.2%（1612.2萬方）尚未上市。

主要原因是：如按商品房的限價政策銷售，保守估計這些項目中至少有50個以上項目，或?qū)⒊霈F(xiàn)虧損。（因多宗地塊有現(xiàn)房銷售規(guī)定，多宗地塊有不同比例的自持面積，且官方給出的限價水平也不能完全確定，因此難以精確計算出現(xiàn)虧損的項目數(shù)量，50個項目是較為保守的估計。）

?今年前八個月杭州土地出讓金額超去年全年，刷新歷史紀錄。

由于杭州的城市價值和城市的性價比較高，諸多外來和本土的開發(fā)商優(yōu)先選擇杭州布局拿地。加之多年來，杭州的土地出讓一直非常高明。今年前八個月，杭州市八區(qū)土地成交金額高達1995.3億元，已經(jīng)超過了去年全年，刷新歷史紀錄，遙遙領(lǐng)先全國。

在目前市場降溫的階段，未來幾個月諸多城市將賣地心切，但杭州的情況會好很多。如果第四季度杭州能夠減少，甚至停止供地，將會對市場預(yù)期產(chǎn)生較好的穩(wěn)定作用。

房地產(chǎn)數(shù)據(jù)從來都不是靜態(tài)的，且一旦趨勢改變，動態(tài)數(shù)據(jù)變化非?？?，必須實時跟蹤市場。

其中，更多的是要觀察市場的預(yù)期變化。未來一段時間內(nèi)，應(yīng)更多的關(guān)注房地產(chǎn)市場以外的因素導(dǎo)致的預(yù)期變化。

丁建剛 浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長   

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。