傅士鵬 亞洲投資客繼續(xù)在倫敦寫字樓市場翻江倒海，幾乎“反殖民”英國。

英倫投資客（2018年9月6日）獲悉，香港永泰地產(chǎn)（Wing Tai）接近買下位于倫敦金融城的超豪華地標寫字樓30 Gresham Street，項目要價4.25億英鎊（43億港幣，37.5億人民幣）。

30 Gresham Street大樓賣家同樣是來自亞洲的韓國三星人壽保險（Samsung Life Insurance Co.）。

從投資回報來看，三星2013年買下該樓時付出的價格是3.1億英鎊，五年過去后，大樓升值了1.15億英鎊，算房價的話每年漲了7.5%，加上固定的租金收益，整體投資回報率每年能有差不多12.5%。

這樣的收益率對于追求穩(wěn)定的保險資金非常理想。

30 Gresham Street大樓位置極其優(yōu)越，地處倫敦金融城核心，位于市政廳（Guildhall）正對面，距離英格蘭央行、圣保羅大教堂、倫敦證券交易所直線距離都只有200米。

大樓擁有160年租賃使用權（Leasehold），一共八層，面積達到40萬平方英尺，目前處于滿租狀態(tài)，絕大部分被出租給德國商業(yè)銀行（Commerzbank AG）用作其英國總部，其它租客還包括南非投資公司Investec、日本三井住友銀行、三星資管、底商Pret等。

大樓租期還剩15年，每年租金約為1832萬英鎊，意味著香港永泰買下后，至少能保證未來15年每年1832萬英鎊的租金收入，年租金回報率約為4.25%。

永泰地產(chǎn)在港交所上市，其母公司是注冊在新加坡的永泰控股，于1963年由潮州商人鄭翼雄創(chuàng)立，從事服裝代工起家，現(xiàn)在主要經(jīng)營房地產(chǎn)投資。

香港人對倫敦的愛無處不在，低調的永泰地產(chǎn)看上去名不見經(jīng)傳，但實際上也已經(jīng)在倫敦買了5棟甲級寫字樓，正是香港“入侵”倫敦的完美樣本。

這邊香港人先下一城，今年倫敦寫字樓市場第一大金主——韓國人也不甘示弱，剛被爆出即將買下今年第8棟倫敦寫字樓。

2018年9月4日，據(jù)彭博透露，韓國韓亞銀行（Hana Financial Group）接近買下位于倫敦金融城，英格蘭銀行正對面的地標寫字樓One Poultry。

大樓作價1.85億英鎊（約2683億韓元，16.33億人民幣），被整租給美國共享辦公巨頭WeWork。

One Poultry大樓屬于永久產(chǎn)權物業(yè)，面積約為13.9萬平方英尺，WeWork剛剛宣布整租大樓15年，年租金約為847萬英鎊，年租金回報率約為4.25%。

One Poultry大樓外形很有爭議，是一棟紅白相間、內部鑲有彩色玻璃窗的后現(xiàn)代主義建筑，由獲得第三屆普利茲克獎、英國著名建筑師 James Stirling 設計，建成于1998年。

大樓于2016年被英國列為 Grede II 保護建筑，是英國最年輕的歷史保護建筑。

WeWork目前正在對大樓進行翻新改建，建筑內的一座大階梯在WeWork的幫助下也將重新對外開放，大樓將于近期完工。

值得一提的是，最近的研究顯示，在倫敦把寫字樓租給WeWork亦有不利：WeWork租賃比例在40%以上寫字樓在倫敦相對比較難賣。

可以看出，雖然WeWork已經(jīng)成長為倫敦寫字樓市場的第一大租客，但保守的英國人仍對其商業(yè)模式持謹慎態(tài)度。

說回韓國資本，前面提到這棟樓已經(jīng)是韓國金主今年以來在倫敦買下的第8棟寫字樓。

在此之前，韓國人剛剛完成今年倫敦房地產(chǎn)市場第一大交易：韓國國家養(yǎng)老基金NPS斥資11.6億英鎊買下倫敦高盛總部大樓，交易于近期（2018年8月22日）正式交換合同。

韓國人2018年買樓清單

圖表數(shù)據(jù)顯示，如果只算完成的交易，韓國人今年以來已經(jīng)在倫敦房地產(chǎn)市場花掉了33億英鎊，差不多是中國內地投資者的3倍（11.39億英鎊）。

彭博預測，韓國買家今年還會繼續(xù)買入，最終會在倫敦花掉至少40億英鎊，已經(jīng)提前鎖定今年倫敦第一大投資者的桂冠。

亞洲投資客橫掃倫敦寫字樓市場

倫敦寫字樓市場這周最大的兩筆交易買家都來自亞洲（香港、韓國），其中一筆交易賣家也來自亞洲（韓國），讓人不禁感慨在倫敦的地界上做交易，買賣卻都和英國人無關，而這側面反映出流動性超高的倫敦寫字樓市場早已成為面向全世界的市場。

今年以來，相比冷卻下來的中國內地資金，以香港、新加坡、韓國為代表的亞洲資本迅速補位，在倫敦極其活躍。

圖為近四年來，亞洲資本在倫敦市中心商業(yè)地產(chǎn)市場的份額，每年穩(wěn)步上升

最新數(shù)據(jù)顯示，2018年倫敦共有價值72.3億英鎊的寫字樓經(jīng)歷了換手，其中60％的項目被亞洲買家拿下。

究其原因，大量資本之所以從香港、新加坡、韓國流出，進入倫敦，是因為倫敦的寫字樓能夠提供比本國更長的租約和更高的投資收益。

上圖看出，倫敦頂級寫字樓年租金回報率在3.75-4%，大大高于香港的2.8%，新加坡的3.3%。

除此之外，倫敦寫字樓平均租期為10年，是世界上最長的，相比之下，巴黎、法蘭克福和東京平均為5年，北京只有2年。

在倫敦長達10-25年的租期內，房東還可以按照合約根據(jù)經(jīng)濟情況調整租金。

可以看出，提供穩(wěn)定租客和長期現(xiàn)金流的倫敦寫字樓能最大程度的保障房東的利益，而這正是這批亞洲投資客所看重的。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地產(chǎn)投資，觀點地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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