傅士鵬 剛剛，韓國財團相繼擊敗李嘉誠和Zara老板，贏下了高盛新歐洲總部大樓的競標。

據(jù)韓國媒體報道，韓國國家養(yǎng)老基金NPS（National Pension Service of Korea）已經(jīng)被高盛選定為其歐洲總部大樓（倫敦金融城40 Shoe Lane）的最后買家。

買賣雙方?jīng)]有透露最終的成交價，但據(jù)韓國媒體Korea Economic Daily報道，收購價格可能為13億英鎊（2萬億韓元，115.7億人民幣），此前英媒普遍預(yù)計成交價會在10-15億英鎊之間。

如果價格屬實，13億英鎊將打破2017年7月香港李錦記12.8億英鎊收購倫敦金融城“對講機”大樓（Walkie Talkie）時所創(chuàng)造的對英地產(chǎn)投資歷史最高記錄。

這筆交易同時也是韓國資本在境外最大的房地產(chǎn)投資。

高盛于今年2月份宣布將出售其新總部大樓，并進行售后租回，經(jīng)過多輪競標，三名投資者入圍最后一輪：除了NPS，還有李嘉誠創(chuàng)立的長江實業(yè)集團和Zara老板Amancio Ortega旗下的投資公司Pontegadea。

長實和Pontegadea最終因為出價低于NPS，在最后一輪出局，輸給了韓國養(yǎng)老基金NPS。

NPS表示不會借助外部融資，將自行獨立出資，全資買下高盛總部大樓。

高盛早在2013年便開始申請規(guī)劃在倫敦新建歐洲總部，并邀請了KPF建筑事務(wù)所為其設(shè)計，目前大樓還在施工中，高盛預(yù)計于2019初搬入新樓。

建設(shè)高盛新樓配備特別設(shè)計的綠色屋頂，總面積達到11.4萬平方米，辦公面積為7.8萬平方米，可以容納9600名員工，目前高盛在倫敦敦雇傭約6000人。

這意味著，雖然英國即將脫歐，但高盛依然對倫敦充滿信心，還將繼續(xù)在倫敦擴充人力，而這棟樓也將按照原定計劃，同時用作高盛歐洲總部大樓使用。

高盛歐洲負責(zé)人Richard Gnodde去年曾發(fā)推稱：“高盛正在倫敦建設(shè)我們的新歐洲總部大樓，雖然脫歐很多事情無法控制，但我們還是希望把新樓填滿。”

高盛對倫敦的信心最終促成韓國NPS開出高價，買下這棟大樓，目前雙方還在討論高盛最終支付的租金細節(jié)，交易將于本月正式完成。

高盛會同韓國NPS簽下長達25年的租約，第20年才會有終止租約的權(quán)利，這意味NPS至少將獲得長達20年的穩(wěn)定現(xiàn)金流，大樓租金約為65英鎊每平方英尺，年租金回報率約為4%。

韓國國家養(yǎng)老基金NPS是韓國最大的投資公司，也是全球第三大養(yǎng)老基金，以韓國國民養(yǎng)老金作為本金，在全球范圍內(nèi)投資固定收益、公共股權(quán)、另類投資項目。

2017年的數(shù)據(jù)顯示，韓國養(yǎng)老基金NPS目前管理超過621.7萬億韓元（約4190億英鎊）的資金，年投資回報率達到7.26%。

另類投資方面（包括房地產(chǎn)），NPS今年以來已經(jīng)投資了45.4萬億韓國，占到總資金的7.2%，馬上逼近完成今年的投資目標7.6%。

韓國NPS自2008年以來一直在歐洲抄底，目前已經(jīng)買下歐洲多棟地標大樓：包括2009年買下的倫敦匯豐銀行總部大樓、2010年買下的柏林索尼中心、2011年買下的紐約Helmsley大樓，這幾棟大樓最新估值相比韓國財團的初始投資額都已經(jīng)翻倍。

韓國資本瘋狂涌入倫敦

韓國養(yǎng)老基金NPS買下高盛倫敦總部，也是韓國人在2018年瘋狂涌入倫敦的一個縮影。

今年以來，韓國人已經(jīng)在倫敦買下7棟地標大樓：5棟位于老金融城，1棟位于西區(qū)，1棟位于金絲雀碼頭。

韓國資本今年在倫敦買的7棟地標，每棟金額都在2億英鎊以上，數(shù)量和金額上都遠超中國大陸資本。

為什么會這樣呢？

在分析韓國人來倫敦買樓的動機前，我們先仔細看看韓國人今年在倫敦都買了什么：

2018年2月1日，韓國三星SRA資產(chǎn)管理公司以3.2億英鎊收購了位于倫敦金融城的200 Aldersgate大樓，大樓總面積達43.4萬平方英尺，租客中有不少石油公司，包括菲利浦66公司。

2018年3月26日，韓國未來資產(chǎn)大宇證券（Mirae Asset Daewoo）和韓國農(nóng)業(yè)協(xié)會旗下的投資公司（NH Investments & Securities）以2.48億英鎊的價格，共同收購了位于倫敦金融城的Cannon Bridge House大樓，大樓總面積接近28.7萬平方英尺。

2018年4月5日，韓國未來資產(chǎn)（Mirae Asset Management）以3.41億英鎊的價格，買下了位于倫敦金融城的20 Old Bailey大樓，大樓總面積達23.5萬平方英尺。

2018年6月27日，韓國投資證券公司（Korea Investment & Securities）以2.005億英鎊的價格，收購了倫敦金融城70 Mark Lane大樓，大樓總面積達18.1萬平方英尺。

2018年7月9日，韓國韓亞銀行（Hana Financial Group）和KAIM資管公司斥資1.75億英鎊，在伯明翰買下了Gallagher Shopping Park購物中心，總面積達23萬平方英尺。這是英國近五年來交易面積最大的零售購物園區(qū)，也是韓國投資者第一次涉足英國零售物業(yè)。

2018年7月20日，韓國國民銀行旗下子公司—韓國國民證券（Korea’s KB Securities）斥資4.6億英鎊，買下了位于倫敦金絲雀碼頭金融城的瑞信Credit Suisse總部大樓One Cabot Square，大樓共20層高，總面積達54萬平方英尺。國民證券買下這棟寫字樓后又重新租回給瑞信，并另外簽訂了16年的租約，提前鎖定未來16年的每年至少4.65%的租金收益率。

2018年8月7日，韓國國民銀行旗下子公司—韓國國民證券（Korea’s KB Securities）再次出手，斥資2.9億英鎊，買下了位于倫敦西區(qū)中國城附近的寫字樓125 Shaftesbury Avenue, 大樓總面積19萬平方英尺，租約長達20年，租客包括WeWork、家具零售商Made.com和一些酒吧餐廳，年租金收益率為4.25%。

比中國金主更壕

從上面的表格看出，2018年以來，除去香港長江實業(yè)和南豐的兩筆投資，中國大陸資本直接對倫敦的房地產(chǎn)投資額僅為11.39億英鎊（不包括住宅投資）。

相比之下，韓國人今年以來已經(jīng)對倫敦投資了33億英鎊，差不多是中國的3倍！

數(shù)據(jù)顯示，中國投資者在2017年對歐洲投資額達到了創(chuàng)歷史新高的95億歐元，占亞洲對歐總投資額的37%，大大高于25億歐元的五年平均水平。

但進入2018年，受國內(nèi)政策收緊影響，來自中國的機構(gòu)投資急速冷卻，占亞洲對歐總投資額已經(jīng)從去年37%下降到今年的7%。

與此同時，韓國新加坡卻在今年加強投資，完美填補了缺席的中國資本。

數(shù)據(jù)顯示，韓國在亞洲對歐投資總額占比從2017年的8％上升到今年的25％，是今年以來增長最猛的投資者，新加坡則從17％上升到27％。

亞洲資本對歐洲的投資，幾乎只集中于以下七個國家（比例超過95％）：英國，德國，法國，荷蘭，意大利，比利時和西班牙，對英國的投資占比最大，約為76％。

韓國人比中國人還會買，什么原因？

英倫投資客（ID: BuyLondon）今年一直在觀察研究韓國投資者在倫敦的投資，在我看來，韓國人之所以在倫敦瘋狂投資，主要有以下五個原因：

1）匯率因素：加速貶值的韓幣

自2018年6月7日以來，韓元相對美元不斷貶值，韓幣的貶值促使韓國投資者通過購買海外資產(chǎn)來對沖韓幣資產(chǎn)。

近期的中美貿(mào)易戰(zhàn)也加速了韓幣貶值。上圖看出，韓元走弱和人民幣貶值的時間正好重合。

對此，Pictet經(jīng)濟學(xué)家Patrick Zweifel分析稱：韓幣等亞洲貨幣近期走弱，主要是因為“貿(mào)易緊張，對中國的敞口，以及人民幣貶值”。

韓幣此前有過多輪貶值，韓國人因此很早就有了通過購買外幣資產(chǎn)對沖本國風(fēng)險的意識。過去五年，韓國機構(gòu)的海外投資增長了200%，尤其是在2015年，資金流出增長了70%，創(chuàng)下歷史紀錄。

2）國內(nèi)因素：局勢不穩(wěn)

雖然近期半島局勢相較年初有所緩和，但朝鮮的核武器對韓國人來說一直是一顆定時炸彈，也是促使其往外投資的最大內(nèi)因。

另一方面，韓國國內(nèi)政局也不太穩(wěn)定，三星和樸槿惠事件的前車之鑒，對韓國財團造成很大沖擊，也促使其通過海外投資提前規(guī)避風(fēng)險。

不過值得一提的是，雖然資金加速外流，但韓國仍然沒有實行資本管制，這主要是因為其市場比較健康，韓國本地亦有不少值得投資的機會。

韓國在造船、電子、汽車、芯片等行業(yè)已經(jīng)能靠技術(shù)領(lǐng)先實現(xiàn)向全球出口，因此如果韓國國內(nèi)有更好的投資機會，韓國資本會迅速回流到韓國國內(nèi)，在熟悉的市場獲取超額利潤，自由化的市場大大提高了資金利用效率。

除此之外，我們看到上面列的投資大部分是韓國大型資產(chǎn)管理公司和養(yǎng)老基金作出的，其投資操作公開透明，回報率也比較理想（韓國養(yǎng)老基金NPS去年投資回報率為7.26%）。

3）國際因素：韓國人看好英國？

韓國不像新加坡、馬來西亞和英國有前殖民地的關(guān)系，親美的韓國和英國沒什么歷史淵源，因此其投資主要是從理性的角度出發(fā)，更值得我們參考。

畢竟韓國對外可以選擇的國家很多，比如宗主國美國、地理位置更近的澳洲、加拿大等，但今年以來大部分韓國資本都流向了英國（主要是倫敦），這到底是什么原因？

雖然韓國人也很喜歡在美國投資，但由于美聯(lián)儲自金融危機以來已加息7次，而英國央行只加息了2次，英國的地產(chǎn)相較而言更便宜，這是其一。

其二，英國商業(yè)地產(chǎn)租期普遍比其它國家長。以韓國投資者今年在倫敦買的最多的寫字樓為例，倫敦寫字樓平均租期為10年，巴黎、法蘭克福和東京平均為5年，北京只有2年。

在10年的租期內(nèi)，倫敦地主還可以根據(jù)經(jīng)濟情況提升租金，因此倫敦寫字樓能為韓國投資者提供穩(wěn)定的租客和長期有保障的現(xiàn)金流，而這也是韓國養(yǎng)老基金等大資本最看重的。

其三，韓國人在金融危機后就把投資觸角伸向了歐洲，比如柏林、法蘭克福、巴黎等城市。但這兩年來，這些歐洲城市因為房價上漲，其租金回報率持續(xù)走低。

倫敦這兩年因為脫歐拖慢了其房價漲幅，因此還能夠提供相當不錯的租金回報率，于是韓國人漸漸把注意力轉(zhuǎn)向了倫敦。

據(jù)英國媒體PropertyWeek報道，在收購了一部分倫敦資產(chǎn)之后，韓國人開始在看英國其它城市的機會，比如伯明翰，愛丁堡，曼城等。地產(chǎn)之外，韓國投資者也在關(guān)注英國教育、醫(yī)療、零售倉儲等行業(yè)的投資機會。

總的來說，2018年之前，韓國在倫敦的投資并不多，2016年受到脫歐影響，甚至沒有任何在英國的投資，畢竟韓國人不像香港、新加坡人那么了解英國，能夠迅速出手。

韓國人自己分析評估之后，發(fā)現(xiàn)確實可以，才在今年集中出手。

4）規(guī)范的海外投資制度

說完內(nèi)因外因，再說說韓國在海外投資上的制度優(yōu)勢。

韓國政府要求韓國機構(gòu)必須通過中介或投資顧問來促成海外投資收購，另外韓國政府還要求機構(gòu)投資者必須通過持牌資產(chǎn)管理公司，才能進行房產(chǎn)交易。

韓國的資管公司需要先獲得韓國政府授權(quán)的牌照，才能去韓國各個財團募集資金，大型資管公司包括三星資管、未來資產(chǎn)等，都是通過這種規(guī)范的方式從投資者那邊籌集資金，然后投到海外。

制度上的規(guī)范，減少了能進行海外投資的機構(gòu)數(shù)量，約束了海外投資亂象，也促進了韓國資管行業(yè)和海外投資的蓬勃發(fā)展。

除此之外，韓國資管公司在海外投資初期，還會選擇和像Hines，Gaw Capital這樣在當?shù)赜薪?jīng)驗的投資公司進行合作。

比如早在2013年，韓國合作社（Korean Federation of Community Credit Cooperatives，KFCC）就和香港Gaw Capital合作，以1.24億英鎊的價格收購了英國零售巨頭馬莎（M＆S）倫敦總部大樓。

5）韓國海外投資模式不斷創(chuàng)新

制度之外，韓國投資者的商業(yè)模式也在不斷創(chuàng)新。

韓國人今年之所以能在倫敦搶到這么多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，甚至擊敗李嘉誠和Zara老板，多次成功贏下競標，其開創(chuàng)的盲池模式（Blind Pool）起了很大作用。

在盲池模式推出以前，韓國投資者通常集合3-4個資管公司來組成一個運行5年的投資俱樂部，以這樣的形式來收購海外地產(chǎn)。

但這樣的模式下，股東們常常因為意見不合拖慢了投資決策的速度，最終導(dǎo)致韓國人錯失優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

三星SRA資管率先在韓國開創(chuàng)了執(zhí)行力更強的盲池模式，盲池基金的封閉期也是五年，其資金只針對投資某類特定的資產(chǎn)，但基金投資者事先不知道三星之后具體會投資哪個資產(chǎn)。

這個操作模式意味著投資者對資管公司需要有很強的信任，因為他們一開始不知道這個盲池基金最終會買什么。

憑借三星強大的品牌號召力，三星SRA率先用這一模式籌集到5000億韓元（3.85億歐元），用于收購海外一線城市的核心寫字樓資產(chǎn)。

伴隨著盲池模式的推出，三星SRA的海外投資業(yè)務(wù)開始蓬勃發(fā)展，目前已經(jīng)擁有15支子基金，共同管理著超過20億美元的投資本金，并在加上杠桿后，收購到了約35億美元的資產(chǎn)。

模式創(chuàng)新的同時，韓國的基金管理在這幾年迅速發(fā)展，尤其是針對海外資產(chǎn)的基金，一時間約有50多家專門投資海外房地產(chǎn)的基金在韓國成立。

英倫投資客寫在最后

趁著韓國養(yǎng)老基金NPS成功買下高盛倫敦總部大樓，我也在今天的文章中深挖了海外投資的“韓國模式”，可以看出韓國對外投資之所以能在今年取得突破，躍居全亞洲增長最猛的投資者，并在倫敦成功搶下多棟地標寫字樓，并非沒有原因。

簡單總結(jié)一下上邊分析的五點因素：

匯率：韓元貶值刺激韓國人出海對沖風(fēng)險。

政治：朝核問題、韓國政局加速了韓國財團提前出海布局。

英國：英國商業(yè)地產(chǎn)租約長，回報率高的優(yōu)勢使得韓國人做出理性的投資決策。

制度：韓國要求資管公司持牌交易，規(guī)范制度使得市場能夠良性發(fā)展。

創(chuàng)新：三星SRA資管開創(chuàng)的“盲池模式”，加快了決策速度，提高了資金流動性和利用率，幫助韓國投資者在海外成功搶下多個重量級資產(chǎn)。

如此看來，健康的市場，嚴謹?shù)膽B(tài)度，專業(yè)化的操作，規(guī)范的制度，加上匯率、國內(nèi)外形勢的推動，天時地利人和，共同助推韓國投資者在海外迅速做大，其模式也很值得中國投資者參考。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地產(chǎn)投資，觀點地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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