傅士鵬 曼徹斯特位于英國(guó)西北部，作為工業(yè)革命發(fā)源地，曾是全世界第一座工業(yè)化城市，而后因?yàn)楣I(yè)式微，逐漸淪落為帶引號(hào)的“英國(guó)第二大城市”。

曼徹斯特大部分重工業(yè)設(shè)施在二戰(zhàn)中被德軍摧毀，并在之后的城市重建中拆除了大量1960年代前興建的樓房，以新式建筑物取而代之。

地產(chǎn)投資方面，曼徹斯特房?jī)r(jià)在2008年金融危機(jī)之后一度沉寂，但從2014年開(kāi)始迎來(lái)補(bǔ)漲，最近幾年漲勢(shì)兇猛。

英國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司Hometrack最新數(shù)據(jù)顯示，從2017年1月到2018年1月，曼徹斯特房?jī)r(jià)全年漲幅達(dá)到6.7%，排名全英第三，巧合的是，曼徹斯特2016年房?jī)r(jià)也漲了6.7%，當(dāng)時(shí)排在全英第二。

數(shù)據(jù)看出，曼城這幾年瘋狂補(bǔ)漲，最近兩年甚至連漲6.7%，但也正因如此，很多人說(shuō)曼徹斯特房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到一定高位，當(dāng)前不具備很高的投資價(jià)值。

博主看來(lái)，曼城房?jī)r(jià)是不是還具備投資價(jià)值，未來(lái)還有沒(méi)有進(jìn)一步的上漲空間，主要看以下四個(gè)因素：

1、產(chǎn)業(yè)能否成功轉(zhuǎn)型？

曼徹斯特興于工業(yè)革命，進(jìn)入二十世紀(jì)因?yàn)檗D(zhuǎn)型不利而一度沉寂；從新世紀(jì)開(kāi)始，曼城逐漸擁抱第三產(chǎn)業(yè)，承接倫敦外溢的金融、科技、媒體等服務(wù)型行業(yè)。

目前曼徹斯特經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型取得一部分成果，已成長(zhǎng)為僅次于倫敦的全英第二大金融中心和全英第二大科技中心。

與倫敦不同的是，曼城的金融服務(wù)業(yè)主要面向英國(guó)本土市場(chǎng)，想象力不如面向全球和歐盟市場(chǎng)的倫敦大，但受脫歐沖擊也比較小。

曼徹斯特在承接倫敦外溢的產(chǎn)能方面確實(shí)做的不錯(cuò)，僅BBC搬遷一項(xiàng)就為曼城創(chuàng)造了至少15000個(gè)就業(yè)。

不過(guò)需要指出的是，目前曼城承接的主要還都是倫敦淘汰的過(guò)剩產(chǎn)能，薪資普遍不高（不過(guò)曼城生活成本相對(duì)倫敦更低）。

至于曼城未來(lái)能不能長(zhǎng)期保持產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，并維持當(dāng)前房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭，就要看曼城能不能在堅(jiān)持服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型的同時(shí)在某個(gè)領(lǐng)域迎來(lái)爆發(fā)（比如石墨烯），從而實(shí)現(xiàn)對(duì)倫敦的彎道超車。

除此之外，我們還需要關(guān)注倫敦與曼徹斯特地產(chǎn)價(jià)差收窄的情況，如果曼城房?jī)r(jià)持續(xù)上漲而倫敦房?jī)r(jià)有所下跌，那倫敦部分地區(qū)房?jī)r(jià)或租金價(jià)格可能會(huì)低于曼徹斯特市中心，影響曼徹斯特對(duì)企業(yè)的吸引力。

2、國(guó)家定位，NorthernPowerhouse能否繼續(xù)？

曼徹斯特從2014年開(kāi)始的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)上升主要受益于時(shí)任財(cái)相喬治·奧斯本提出的北方經(jīng)濟(jì)引擎計(jì)劃（NorthernPowerhouse）。

國(guó)家定位方面，北方經(jīng)濟(jì)引擎計(jì)劃為曼城帶來(lái)了難得的政府投資，具體還表現(xiàn)在英國(guó)政府將在曼徹斯特投資2.35億英鎊建立新型材料研究所，并投資7800萬(wàn)英鎊到曼徹斯特的劇院和展覽中心。

除此之外，曼徹斯特還是除倫敦外第一個(gè)由直選市長(zhǎng)管理的城市，第一次市長(zhǎng)選舉于2017年5月4日舉行，曼徹斯特市長(zhǎng)（MayorofGreaterManchester）將掌握數(shù)十億英鎊的公共資金，英國(guó)中央政府也將下放更多權(quán)力給市長(zhǎng)。

風(fēng)險(xiǎn)提示方面，提出北方經(jīng)濟(jì)引擎計(jì)劃的奧斯本已經(jīng)因?yàn)槊摎W下臺(tái)，雖然梅姨上臺(tái)后有講話支持過(guò)該計(jì)劃，但北方經(jīng)濟(jì)引擎計(jì)劃最近一年已經(jīng)很少被英國(guó)政府公開(kāi)提起，更消失于媒體報(bào)端和英國(guó)政府文件，因此新一屆英國(guó)政府對(duì)曼城的定位值得重點(diǎn)關(guān)注。

不過(guò)也有可能是因?yàn)橛?guó)政府最近忙于脫歐疏忽了國(guó)內(nèi)事務(wù)，所以未來(lái)估計(jì)還要等脫歐塵埃落定，才能真正看清英國(guó)政府對(duì)曼徹斯特的態(tài)度。

3、被倫敦?cái)D出的人口，真的會(huì)來(lái)曼城嗎？

隨著倫敦房?jī)r(jià)高漲，曼徹斯特相對(duì)偏低的房?jī)r(jià)和租金成本，正吸引企業(yè)和因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)而出逃的英國(guó)年輕家庭從倫敦遷向曼城。

除此之外，優(yōu)質(zhì)的高校人才也在為曼徹斯特源源不斷地輸送勞動(dòng)力。

數(shù)據(jù)顯示，2017年曼徹斯特全日制本科在校生6.5萬(wàn)，畢業(yè)生留在曼徹斯特工作的比例為51%，僅次于倫敦。

再具體一點(diǎn)，我們還可以通過(guò)曼徹斯特的人口結(jié)構(gòu)分析相應(yīng)的地產(chǎn)投資價(jià)值。

學(xué)生：曼徹斯特高等教育吸引大量學(xué)生前來(lái)就讀，最新全日制本科生數(shù)量達(dá)到6.5萬(wàn)，對(duì)學(xué)生公寓的需求更強(qiáng)，因此我們可以多關(guān)注那些精準(zhǔn)定位學(xué)生租客群體的公寓項(xiàng)目。

專業(yè)人才：上圖數(shù)據(jù)顯示，曼徹斯特房?jī)r(jià)走高將導(dǎo)致年輕的專業(yè)人才數(shù)量有所減少，曼徹斯特白領(lǐng)預(yù)計(jì)在未來(lái)十年將降低6000人。

家庭：數(shù)據(jù)顯示，35-64歲帶小孩的家庭人口在未來(lái)10年將有所上升，而市中心公寓對(duì)家庭的吸引力要弱于郊區(qū)別墅。

老齡化加速：未來(lái)十年，曼徹斯特65歲以上人口增速將是整體人口增速的2倍，到2027年，曼徹斯特老年人數(shù)量達(dá)到61,000，因此在投資方面可以多關(guān)注針對(duì)老年人租戶的退休公寓（retirementhome）。

4、供不應(yīng)求還是供需錯(cuò)配？

總體來(lái)看，需求方面，大曼徹斯特住房總需求約為每年11254套，其中四分之一的需求來(lái)自于曼徹斯特市區(qū)，即每年3120套。

供給方面，2016-17年，曼城市區(qū)新建住房供給為1792戶，短缺1000戶左右；目標(biāo)2020年前建成7000套，以滿足未來(lái)2年的住房需求。

大致的供求數(shù)據(jù)看不出太多名堂，還是要看具體資產(chǎn)的實(shí)際需求和相對(duì)應(yīng)的供應(yīng)量。

以在中國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行大規(guī)模推廣的高端住宅公寓為例，曼徹斯特市區(qū)新房均價(jià)約為375英鎊/平方英尺，最貴的達(dá)到500英鎊/平方英尺，由于價(jià)格昂貴，曼城本地的首次購(gòu)房者對(duì)這類高檔公寓并不感冒，而最終為這些項(xiàng)目買單的，正是財(cái)大氣粗的海外投資客。

對(duì)于這部分高端公寓來(lái)說(shuō)，由于供需錯(cuò)配，供給是遠(yuǎn)大于當(dāng)?shù)匦枨蟮摹?/p>

商業(yè)地產(chǎn)方面，由于曼徹斯特經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，對(duì)應(yīng)超甲級(jí)寫字樓（針對(duì)銀行、保險(xiǎn)業(yè)）的需求有所下降，中等價(jià)位寫字樓（科技TMT）需求增加。供應(yīng)很難短時(shí)間跟上的情況下，這意味著超甲級(jí)寫字樓供需矛盾有所緩和，中等價(jià)位寫字樓供不應(yīng)求。

最后講一下曼徹斯特市場(chǎng)上最近很火的一個(gè)資產(chǎn)類別——建后出租（Builttorent），同個(gè)人買房出租（Buytolet）不同的是，建后出租投資者一般是大型機(jī)構(gòu)，買地蓋樓之后統(tǒng)一由機(jī)構(gòu)進(jìn)行出租和管理，大大提高了租客和大樓管理效率，廣義的建后出租項(xiàng)目包括長(zhǎng)租公寓、學(xué)生公寓、酒店式公寓等。

雖然曼城房?jī)r(jià)不貴，但英國(guó)年輕人超前消費(fèi)和不儲(chǔ)蓄的習(xí)慣造成他們很難存下首付，因此曼城租房一族比例仍在不斷上升，而這也意味著潛在的租房需求量和市場(chǎng)潛力巨大，目前幾家大型投資機(jī)構(gòu)L&G，M&G，YourHousingGroup都進(jìn)入到了曼城的建后出租市場(chǎng)，嘗試用“機(jī)構(gòu)房東”的形式更有效率地為年輕人提供出租房，同時(shí)利用規(guī)模效應(yīng)省下一部分成本，做高整體投資收益率。

英倫投資客寫在最后

綜上所述，人口數(shù)量與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)導(dǎo)致的房地產(chǎn)短期供需矛盾是推動(dòng)曼徹斯特這輪房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素，至于未來(lái)曼徹斯特房?jī)r(jià)能否繼續(xù)上漲，還要取決于上面討論過(guò)的四大因素：

1、產(chǎn)業(yè)能否成功轉(zhuǎn)型？

2、國(guó)家如何定位曼城？

3、如何導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)人口？

4、供不應(yīng)求還是供需錯(cuò)配？

至于投資建議，我個(gè)人的意見(jiàn)如下：

商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，如果要投資的話，可以把握中等價(jià)位甲級(jí)商業(yè)地產(chǎn)供給短缺的機(jī)會(huì)，當(dāng)前曼城商業(yè)地產(chǎn)租金回報(bào)率約5%，租金還有一定上漲空間。

住宅地產(chǎn)領(lǐng)域，切忌投資定位不明確的新建高檔公寓項(xiàng)目，如果決定投資住宅，推薦投資租客群體定位清晰、供需匹配的項(xiàng)目，比如目標(biāo)學(xué)生群體的學(xué)生公寓，著眼短期商務(wù)和旅游需求的酒店式公寓，定位老年人退休生活的老年公寓等。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國(guó)地產(chǎn)投資，觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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