傅士鵬 2018年2月，倫敦市長薩迪克·汗（Sadiq Khan）宣布推出首個(gè)給予倫敦和英國本地買家絕對(duì)優(yōu)先權(quán)的購房政策——“買房優(yōu)先權(quán)計(jì)劃”（First dibs），對(duì)于35萬英鎊以下的房產(chǎn)，將向海外買家設(shè)立三個(gè)月限售期。

在聲明中，市長表示，倫敦地區(qū)價(jià)格低于35萬英鎊的新房將優(yōu)先出售給倫敦和英國當(dāng)?shù)刭彿空?，以倫敦居民、英國居民、海外購買者的順序開放售賣。

對(duì)于倫敦所有低于35萬英鎊的新房，市長要求開發(fā)商在銷售時(shí)，第一個(gè)月僅允許倫敦居民購買，后兩個(gè)月將購買權(quán)擴(kuò)大到英國居民，海外投資者在新房發(fā)布三個(gè)月后才能入手。

另外值得注意的是，“買房優(yōu)先權(quán)計(jì)劃”（First Dibs）針對(duì)的是“居民”而不是“公民”，這意味著，只要你生活在英國，在這里學(xué)習(xí)或工作，不論國籍如何，都可以被視為“居民”。

目前這條針對(duì)海外買家的限購令還沒正式生效，但倫敦市長辦公室透露，最早將于2018年夏天開始執(zhí)行這一政策。

事實(shí)上，給倫敦和英國買家絕對(duì)的買房優(yōu)先權(quán)已經(jīng)喊了有好些年，但薩迪克推出的“買房優(yōu)先權(quán)計(jì)劃”卻是第一個(gè)會(huì)真正落地的政策。

目前已有多家英國開發(fā)商和建筑商加入了“買房優(yōu)先權(quán)計(jì)劃”（First Dibs），包括Berkeley、Telford Homes、Bellway、Linden Homes等在倫敦房地產(chǎn)市場占據(jù)主要份額的地產(chǎn)商，都計(jì)劃對(duì)自己開發(fā)的低于35萬英鎊的新房實(shí)施分時(shí)銷售計(jì)劃。

以下是加入倫敦市長限購新政的英國開發(fā)商完整名單：

A2 Dominion, Bellway, Berkeley Homes, Barratt London, Catalyst, Clarion, Countryside, Crest Nicholson, Fairview New Homes,Genesis, Hadley Property Group, Hill, Hyde, Lendlease, Linden Homes, L&Q, Mears New Homes, Metropolitan, Network Homes, Notting Hill Housing, Optivo, Peabody, Redrow, Southern Housing Group, Taylor Wimpey, Telford Homes.

為何倫敦市長要推海外買家限購令？

1. 穩(wěn)固工黨票倉，踐行競選承諾，想當(dāng)工黨領(lǐng)袖？

對(duì)海外買家發(fā)布限購令，不可謂不說是一招險(xiǎn)棋，畢竟英國脫歐公投后倫敦市長一直在提“倫敦保持開放” （London is Open），并希望借此吸引更多來自全世界的投資。

但與此同時(shí)，作為倫敦人的市長，薩迪克又需要維護(hù)倫敦人的權(quán)益，并為倫敦年輕人做點(diǎn)實(shí)事。

倫敦市長薩迪克·汗（Sadiq Khan）隸屬于工黨，而買不起房的年輕人正是工黨的大票倉，汗市長為了兌現(xiàn)當(dāng)初的競選承諾（A Mayor for all Londoners），穩(wěn)固工黨票倉，不得不出手解決年輕人最關(guān)心的住房問題。

薩迪克·汗出身于平民家庭，父母是來自巴基斯坦的移民，父親是一名公交車司機(jī)，母親是一名裁縫，成長于南倫敦Tooting的政府福利房（Council House），競選倫敦市長時(shí)便提出要成為所有倫敦人的市長，為倫敦老百姓謀福利。

2017年11月，作為倫敦市長的薩迪克公布了他的第一個(gè)“倫敦計(jì)劃”（London Plan），在500頁的計(jì)劃中描繪了未來25年的倫敦藍(lán)圖，覆蓋了大到住房、交通，小到酒吧、公共廁所、外賣等與倫敦人生活息息相關(guān)的事項(xiàng)，并預(yù)計(jì)倫敦的常駐人口將由870萬人提升為1050萬人。

在住房方面，薩迪克提出今后每年將新建6.5萬套新房，并要求其中一半為保障房（affordable housing），另外如無特殊情況，拒絕在倫敦綠化帶（Green Belt）建房的申請(qǐng)，并要求建筑實(shí)施最高級(jí)別消防安全保障。

總的來說，汗市長希望看到更高的住房利用率，更多的新建高樓，以及更多的保障房，而這一系列政策無疑將極大提高他在年輕人中的聲望，增加汗市長的政治資本。

英國政治家Jeffrey Archer預(yù)測薩迪克·汗可能有更大的政治野心：通過增加自己在年輕群體中的威望和近幾年在倫敦的政績，競選下一任工黨黨魁。

2. 海外投資客讓倫敦人買不到房子？

當(dāng)然僅僅有選票壓力和政治野心還是不足以頒布新政的，還需要有實(shí)打?qū)嵉臄?shù)據(jù)和理論支撐。

針對(duì)這個(gè)問題，薩迪克當(dāng)選倫敦市長后就委托倫敦政治經(jīng)濟(jì)學(xué)院（LSE）調(diào)查來倫敦投資的海外人群組成和海外投資客對(duì)倫敦房地產(chǎn)市場的影響。

調(diào)查結(jié)果顯示海外投資客不但愛買倫敦豪宅，還搶走了大量適合倫敦本地首次購房者購買的新房，可以說為限購令提供了事實(shí)依據(jù)。

據(jù)勞埃德銀行數(shù)據(jù)顯示，倫敦首次置業(yè)者購買的平均房屋總價(jià)為40.5萬鎊，但根據(jù)上圖數(shù)據(jù)顯示，在海外投資客買的房子中，50.5%的價(jià)格在50萬英鎊以下，而這一價(jià)格正好與倫敦首次購房者可承受水平重合。

博主在此前文章中分析過這一現(xiàn)象背后的原因：即便許多倫敦新開盤的項(xiàng)目價(jià)格不高，英國年輕人超前消費(fèi)和不儲(chǔ)蓄的習(xí)慣造成他們根本存不下來首付，而且不像中國父母，很少英國家長會(huì)為孩子贊助首付，因此即便英國貸款利率非常低，大部分英國人還是上不了車，更沒辦法和開掛的海外買家競爭。

而對(duì)于英國開發(fā)商來說，老牌資本主義國家的企業(yè)永遠(yuǎn)不會(huì)和錢過不去，只要有人買房，不論是海外投資客還是本地居民，對(duì)開發(fā)商來說沒有太大的差別。既然英國本地人買不起，不如一開始就把樓盤拿去海外展銷，賣給爽快的海外投資者，省得在本土和精打細(xì)算的英國買家討價(jià)還價(jià)（最后很可能還不買）。

圖為按國籍統(tǒng)計(jì)的倫敦房產(chǎn)海外投資客排名：香港（28%）、新加坡（20.1%）、馬來西亞（7.1%）、中國大陸（5.4%）分列一到四位

上圖數(shù)據(jù)顯示華人投資客已經(jīng)占到倫敦房產(chǎn)海外買家的一半以上，接近六成。

此前有英國政府的官員就表示：“在倫敦有大量的新房被中國、香港、新加坡、馬來西亞等買家以期房的形式買走。當(dāng)這些公寓還在建設(shè)中時(shí)就已經(jīng)被賣掉，使得本地的首次買房者連看房的機(jī)會(huì)都失去了。”

因此在綜合權(quán)衡之后，倫敦市長終于在本月發(fā)表正式聲明，宣布將針對(duì)海外買家落地限購政策，價(jià)格初步定在35萬英鎊以下。

對(duì)于為什么是35萬英鎊？薩迪克在接受采訪時(shí)這樣解釋：

35萬英鎊在倫敦房產(chǎn)市場上屬于比較低的價(jià)位，且對(duì)于家庭收入在9萬英鎊以下的購房者來說最能負(fù)擔(dān)得起，因此設(shè)定為35萬英鎊能夠真正讓倫敦人優(yōu)先買到自己想買的房子。

35萬英鎊按最新匯率換算大概是310萬人民幣，看起來遠(yuǎn)低于大家印象中的倫敦房價(jià)。

限購令影響幾何？如何沖擊倫敦房地產(chǎn)市場？

1. 限的住嗎？

這次針對(duì)海外買家的限購令把價(jià)格定在35萬英鎊以下，對(duì)比倫敦當(dāng)前房價(jià)，Rightmove最新數(shù)據(jù)顯示，倫敦2018年2月份平均房價(jià)達(dá)到63萬英鎊，差不多是限購價(jià)格的兩倍。

因此雖然現(xiàn)在還是能在倫敦找到符合新政價(jià)位的項(xiàng)目，但實(shí)際數(shù)量少之又少，這樣一來，本地購房者的選擇就非常有限，限購令的幫助其實(shí)不是很大。

作為對(duì)比，倫敦的“Help to Buy ISA”政策的適用金額為45萬英鎊；而致力于幫倫敦首套房買家提供首付的“Help to Buy Equity Loan”計(jì)劃，則把最高適用金額提高到了60萬英鎊，只要不超過這個(gè)數(shù)字，倫敦政府就能為首次購房者提供最多40%的首付權(quán)益補(bǔ)助（equity loan），加上55%的銀行貸款，倫敦購房者只需支付5%首付便可買房。

對(duì)比倫敦版的Help to Buy計(jì)劃，35萬英鎊的海外買家限購令力度顯然還不夠大。

雖說Help to Buy計(jì)劃只允許購房者買快交房的尾盤新房，也可以說是變相幫開發(fā)商清理庫存，但政府還是實(shí)打?qū)嵉膸唾I家解決了最難的首付，相當(dāng)于在沒有限制海外買家的情況下通過給年輕人“送錢”來幫他們上車。

說回剛剛發(fā)布的限購令新政，雖然得到了一大批開發(fā)商的響應(yīng)，但因?yàn)樵O(shè)定的價(jià)位實(shí)在太低，對(duì)海外投資客的限制還是比較小，很難給本地買家?guī)韺?shí)質(zhì)性的幫助。

相反的，海外投資客可能會(huì)受到這一新政刺激，開始未雨綢繆搶購尚未被限購的價(jià)位的房產(chǎn)，帶動(dòng)一撥新的需求。

2. 限購會(huì)影響開發(fā)嗎？

都說提出限購是因?yàn)楹Ｍ赓I家搶占了倫敦本地人的買房機(jī)會(huì)，可情況真的如此嗎？海外買家就應(yīng)該千夫所指嗎？

事實(shí)上，海外買家對(duì)于英國開發(fā)商還是挺重要的。

對(duì)于限購令所指的新房，海外買家因?yàn)榭炊址坎环奖?，買的基本是全新的off-plan期房（已有圖紙和規(guī)劃，且已經(jīng)開工但尚未正式完工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目）。

而針對(duì)這類期房開發(fā)項(xiàng)目，英國開發(fā)商們正好需要在開工初期拿到一定比例的認(rèn)購定金，才能比較順利地完成整個(gè)建造計(jì)劃，這主要是因?yàn)殚_發(fā)商在項(xiàng)目建到30％之前，是很難跟銀行貸款的。

這時(shí)候開發(fā)商就非常依賴海外買家強(qiáng)有力的預(yù)售去化，只有這樣，開發(fā)商才能幫銀行快速消除銷售風(fēng)險(xiǎn)，并順利從銀行那里拿到利率實(shí)惠的開發(fā)貸款，從而降低資金成本，加快開發(fā)速度。

由于倫敦在過去一直沒有任何限購措施，海外買家已經(jīng)慢慢融入，成了倫敦整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中不可缺少的重要一環(huán)，并且只有這樣，整個(gè)開發(fā)的財(cái)務(wù)模型才能跑的起來，房子才能又好又快地蓋起來，畢竟只有房子蓋起來了，倫敦本地居民才能享受到項(xiàng)目里的保障房福利。

現(xiàn)在針對(duì)海外買家的限購令一出，特別是加入限售期之后，開發(fā)商通過快速預(yù)售從銀行那邊拿到便宜開發(fā)貸的難度隨之增加，這樣一來，開發(fā)商資本成本上升，建房難度也會(huì)因此大大增加，某些開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)模型甚至可能就因此跑不通了，倫敦整體供不應(yīng)求的局面也可能進(jìn)一步加劇。

不過還好目前的限售期只是三個(gè)月，三個(gè)月的限購尚不足以劇烈沖擊房產(chǎn)市場。不過如果倫敦市長后續(xù)把限售期延長到一年，影響就不好說了。

總結(jié)來說，這個(gè)限購令看似雞肋，但還是能在一定程度上穩(wěn)住年輕票倉，同時(shí)又沒有對(duì)房市造成太大沖擊，并保住了倫敦開放的形象。

但另一方面，我們還是需要密切關(guān)注倫敦市長會(huì)不會(huì)出臺(tái)后續(xù)政策，限購后期是否會(huì)波及其他價(jià)位或者延長限售期，博主猜測當(dāng)前提出的限購計(jì)劃很可能只是市長在小試牛刀，觀察市場反應(yīng)，如果政策收到實(shí)際效果，又不影響到市場的健康發(fā)展，不排除汗市長會(huì)繼續(xù)加碼限購。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地產(chǎn)投資，觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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