丁建剛 最近一段時間，中國房地產(chǎn)市場的新政策新提法令人眼花繚亂。

九部委的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，廣州的“租售同權(quán)”，無錫，鄭州、揚州、濟南的租房落戶，成都的發(fā)展50家租賃住房企業(yè)，北京的“共有產(chǎn)權(quán)房”……

顯然這些政策出臺的背景是，始于2016年中國一二線城市房價的暴漲，官方動用了最嚴厲的限購、限貸、限價政策，但并沒有取得理想的預期效果。2016年底《中央經(jīng)濟工作會議》提出的（事實上是重提的）建立房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機制，而長效機制的尋找和探索，尚無清晰之路。

發(fā)展租賃住房市場、共有產(chǎn)權(quán)住房，是否意味著1998年中國的住房市場化道路要發(fā)生變化？中國的住房制度要進行頂層的重新設(shè)計？

一、關(guān)于住房租賃市場

中國的住房租賃市場與歐美國家相比市場份額極低。除了中國人長期的不安定感，大多數(shù)人都希望擁有自己的產(chǎn)權(quán)房而不愿意租房的傳統(tǒng)觀念以外，租賃市場確實還存在著諸多障礙。

其一，沒有相關(guān)的法律保障。在歐洲絕大多數(shù)國家都有明確法律規(guī)定，房屋租賃期限內(nèi)不能隨意終止租賃合同，房租價格的漲幅限制在一定范圍之內(nèi)等保障租賃雙方的權(quán)益。

第二，中國的戶籍政策涉及到業(yè)主的就業(yè)和就學的權(quán)利。

第三，中國的住房租賃市場絕大多數(shù)回報率非常低。年回報率在2%-3%已經(jīng)算是非常不錯了，明顯低于社會平均回報率水平。因此，租賃市場缺乏市場動力。

二、關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)房

共有產(chǎn)權(quán)房并不是現(xiàn)在才提出來的，早在2013年時就已經(jīng)提出。類似于香港的居屋和新加坡的組屋。實際上經(jīng)濟適用房也是共有產(chǎn)權(quán)，或者叫不完整產(chǎn)權(quán)。

“共有產(chǎn)權(quán)房”對于中低收入階層來說，購房門檻會有所降低，可以購買一套擁有部分產(chǎn)權(quán)的房子，解決居住、落戶就學等關(guān)切的問題，也使得這個階層不必都去擠高價商品房的獨木橋了。

但實際操作卻存在著很多問題：“誰來開發(fā)？地價怎么定？房價怎么定？誰可以準入？個人和政府的產(chǎn)權(quán)比例如何分配？……”

例如，杭州2004年9月1日之后的經(jīng)濟適用房出售時增值部分55%要上繳政府，而在當年購買時并沒有作明確的約定。

大力發(fā)展租賃市場，推出共有產(chǎn)權(quán)房等政策，是否就是房地產(chǎn)市場的長效機制？是否意味著中國住房制度要進行頂層的重新設(shè)計？

事實上，1998年提出的住房市場化道路恰恰就是：“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應體系。對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房，中低收人家庭購買經(jīng)濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。”

而后來的市場發(fā)展實踐以及中國經(jīng)濟發(fā)展的水平，證明了中國采取像新加坡那樣的高福利組屋為主的住房制度并不現(xiàn)實。

事實上，后來已經(jīng)大幅度修正了1998年所確定的住房制度，政府保障的比例已經(jīng)大為降低。

現(xiàn)在重新啟用這樣一些政策是權(quán)宜之計還是長久之策，需慎重研究。更重要的是，應該將市場和保障嚴格區(qū)分，市場歸市場，保障歸保障。

比如，要求國有企業(yè)帶頭做租賃，到底是保障性質(zhì)還是市場性質(zhì)？ 如果是保障性質(zhì)，那是政府的責任；如果是市場性質(zhì)，那就必須遵循企業(yè)也要盈利的基本市場邏輯。

走過近20年的市場化道路，中國城鎮(zhèn)近90%以上的家庭已經(jīng)擁有了自有住房，重新走新加坡模式的住房制度道路是否現(xiàn)實？是否可能？

丁建剛  浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長，觀點地產(chǎn)新媒體專欄作者

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