漢森伯盛 全球人口老齡化日益嚴重，全球進入老齡化的國家已經(jīng)達到72個，而且80歲以上高齡老人占老年人總數(shù)的11%。中國是世界上老年人最多、增長最快的國家，截止2013年底，中國60歲以上老年人口達到2億，占總人口的14%，而且這個老齡化增長相對迅速，預測2040年將達到25%，2050年達到33%。并且社會上已經(jīng)有很多房地產(chǎn)企業(yè)有了自己的探索發(fā)展之路，比如將養(yǎng)老形式社會化，建設大量社區(qū)養(yǎng)老中心、福利院、養(yǎng)老院等方法，但研究發(fā)現(xiàn)，無論是社會化養(yǎng)老機構還是房地產(chǎn)開辟的養(yǎng)老地產(chǎn)，都在硬件、設施上雖有相應無障礙的配套，但是這些配套設施并不能盡如人意。畢竟養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)核心在于養(yǎng)老的人性化，而不是設施上的完善。

目前國內(nèi)開發(fā)商對于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)處于試探摸索狀態(tài)，分三種類型，一種是借養(yǎng)老為名開發(fā)房地產(chǎn)的；一種是借鑒成功國家案例照搬的；一種是專注養(yǎng)老地產(chǎn)研發(fā)的，帶有健康診療功能的醫(yī)養(yǎng)型養(yǎng)老社區(qū)；。當然在國內(nèi)，盈利是作為項目開發(fā)首要的目標。當下中國主流養(yǎng)老方式仍然是以居家養(yǎng)老為主，但隨著“421”（四個老人一對夫妻一個小孩）家庭模式的持續(xù)擴大、國人生活節(jié)奏的日益加快以及受到工作壓力逐漸增加異地居住等問題使得很多兒女無暇照顧老人，“空巢”家庭問題普遍的影響等，已經(jīng)對傳統(tǒng)養(yǎng)老方式形成極大的沖擊。因此作為我們專注養(yǎng)老地產(chǎn)的設計，必須從設計生活感受的角度去探討。

適合中國國情的養(yǎng)老地產(chǎn)項目應該具備怎樣的條件？

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要考慮老年人四個方面的需求：一是經(jīng)濟提供，二是生活照顧，三是醫(yī)療護理，四是精神慰藉。老人家需要健康、便捷、情感交流，他們想要更多的精神共鳴，對新事物保持著更多的興趣和更強的學習能力。在美國，社會保障制度和醫(yī)療體系較健全，經(jīng)濟提供和醫(yī)療護理不再是老年人養(yǎng)老的主要問題，而生活照顧和精神慰藉卻受到了重點關注，特別是精神慰藉問題越來越引起重視，一個可持續(xù)發(fā)展的養(yǎng)老模式必須以此為關注點。因此養(yǎng)老地產(chǎn)項目應具備中醫(yī)、食療、運動、興趣愛好、宗教場所、養(yǎng)生養(yǎng)身等各種功能于一身。

在中國，養(yǎng)老地產(chǎn)項目面臨最大的障礙和困難是什么？

業(yè)界對于養(yǎng)老地產(chǎn)有“真養(yǎng)老”和“假養(yǎng)老”之分，只要開發(fā)商持有一部分跟養(yǎng)老有關的物業(yè)或配套，以后用來經(jīng)營服務于老人的，算是“真養(yǎng)老”，只要是全部銷售完全沒有自持物業(yè)的，算是“假養(yǎng)老”，即使這個項目打著養(yǎng)老概念，入住的也是老人也稱不上是真正的養(yǎng)老項目。根本原因在于這種項目不能夠為老人提供所需要的專門服務，不能滿足老人在身體衰老之后產(chǎn)生的互利需求和醫(yī)療需求。當然由于我國的國情和習俗也會影響?zhàn)B老地產(chǎn)的發(fā)展，養(yǎng)老地產(chǎn)屬于新興產(chǎn)業(yè)，社會大眾對養(yǎng)老地產(chǎn)概念的模糊，大部分需求對象思維依然停留在子女不贍養(yǎng)才能去社會養(yǎng)老機構的模式中，落葉歸根兒孫滿堂是每一位老人家的憧憬，所以對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生一定影響。而且，國內(nèi)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的制度環(huán)境主要體現(xiàn)在政策制度、金融制度和土地制度三個方面，目前這三個方面制度的建設才剛剛起步，政策環(huán)境仍不成熟，關于養(yǎng)老的土地供給制度實際上非常模糊，導致養(yǎng)老地產(chǎn)的市場供給一直沒有明確的標準和數(shù)量統(tǒng)計。

心目中最佳的養(yǎng)老地產(chǎn)是怎樣的呢？能否描述一下呢？或者您有一些比較成熟、值得借鑒的養(yǎng)老地產(chǎn)項目的案例推薦嗎？

在我心目中的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，應該是多方面設施具備的。首先我認為養(yǎng)老地產(chǎn)并非一定要選址在山清水秀的地方，更應該融入到城市，老人家的晚年生活更需要得到社會的關懷，更需要家人的陪同。同時有完善醫(yī)療體系支持，有完成的管理制度，有完善的配套設施，有專業(yè)的細致的設計，更重要的是有充滿善心的開發(fā)商投資專注養(yǎng)老事業(yè)的研究開發(fā)。但到目前為止，依然沒有較為成熟的項目能達到這個水平。一個真正好的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，環(huán)境資源是基礎，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要有較為優(yōu)質(zhì)的自然資源條件作為基礎，提供老人良好的生活環(huán)境；物業(yè)是載體，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重點是“養(yǎng)老”而非“地產(chǎn)”，“地產(chǎn)物業(yè)”是提供養(yǎng)老服務的平臺和載體；醫(yī)療資源是驅動，養(yǎng)老地產(chǎn)必備的是完善的醫(yī)療資源配套，這是讓老年人放心購置和使用物業(yè)的基本保證，也是區(qū)別傳統(tǒng)住宅開發(fā)的基本特征；持續(xù)服務是核心，為老年人提供持續(xù)的養(yǎng)老服務是養(yǎng)老地產(chǎn)真正的核心價值。

臺灣的養(yǎng)老地產(chǎn)最值得借鑒的地方是什么？

臺灣的養(yǎng)老模式結合了西方和東方的一些特點，很清楚的市場細分，也有非常人性化和精細化的服務經(jīng)驗，但臺灣對養(yǎng)老這塊的政府監(jiān)管非常嚴格，養(yǎng)老項目并不完全市場化。但臺灣和日本有一個共同點，養(yǎng)老項目集中城市內(nèi)，雖然規(guī)模不大，但系統(tǒng)比較完善，而且養(yǎng)老機構背后有一些私人或慈善機構支持，同時獲得社會的認可度較高，日常也有義工團體的協(xié)助，因此經(jīng)營比較穩(wěn)定。值得我們借鑒的是臺灣地區(qū)不僅僅是在經(jīng)濟和服務上給于養(yǎng)老地產(chǎn)的保障。隨著社會的進步，“積極老化”的觀念和連續(xù)性找了的觀念影響下臺灣地區(qū)開始強調(diào)身心健康和個人情感照料的一體化。這種人文關懷的思想帶入養(yǎng)老地產(chǎn)將會使整個產(chǎn)業(yè)的需求對象獲得極大程度的精神關愛。這樣需求對象的認可度越高，整個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越健康。

未來養(yǎng)老地產(chǎn)項目的規(guī)模，占整個地產(chǎn)開發(fā)的比例有多少呢？中國的養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)模是否會在這幾年爆發(fā)？

據(jù)統(tǒng)計，老年人的總體消費從2010年統(tǒng)計的1.4萬億，預測到2040年的2.5萬億，甚至2050年的3.4萬億，從高端人群來看，正在步入老年化的人群是我國創(chuàng)富能力最強的一代人，據(jù)統(tǒng)計1999-2009年，中國富豪榜上富豪年齡分布40-50歲占35.7,50-60歲占28%，60-70歲占10%，因此數(shù)據(jù)得出，養(yǎng)老人群的經(jīng)濟實力雄厚，消費水平較高，未來10年甚至20年，蘊含養(yǎng)老商機達到4萬億元，因此伴隨著養(yǎng)老地產(chǎn)的興起，令很多開發(fā)商、房企紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。老年地產(chǎn)隨人口老化，需求是巨大的，因此中國養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)模將會是未來的趨勢。

“養(yǎng)老地產(chǎn)”對于地產(chǎn)行業(yè)而言不算是新名詞，它其實是一種產(chǎn)業(yè)型的地產(chǎn)項目。 “養(yǎng)老地產(chǎn)”與商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)這樣的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相比，最大挑戰(zhàn)的是什么？

我個人認為，養(yǎng)老地產(chǎn)與房地產(chǎn)相比最大的挑戰(zhàn)是責任感，并不是任何企業(yè)都適合做養(yǎng)老地產(chǎn)，能從事養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)必須有高度的社會責任感。養(yǎng)老是一個一旦進入就很難退出的行業(yè)，老人一旦入住我們的項目，就不能中途退出，甩手不管，每位老人都是一份社會責任。它不像房地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)那樣看地段、看時機、看政策、看銷售、看包裝，甚至看盈利。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)屬于高成本投入型物業(yè)和長期持有型物業(yè)，對于資金占用周期長，不易銷售。其次就是政府醫(yī)療機構的支持，國家政策的支持等等，這些都是做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最大的挑戰(zhàn)。漢森伯盛設計集團有大量的旅游地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)的設計經(jīng)驗，必須以國情出發(fā)，了解客戶需求，做好市場定位，有針對性地收集各城市資源，整合較為完善的設計理論。只有不斷提升、專注、交流、分項，才能獲得市場的認同，能做完行業(yè)的標桿，只有學習和創(chuàng)新，只要有成果的案例，才能更好的開拓市場。

“旅游地產(chǎn)”、“商業(yè)地產(chǎn)”在用戶體驗方面都做得非常極致，在“養(yǎng)老地產(chǎn)”的設計上，設計師有信心能做好用戶體驗這一步嗎？

任何產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品在認真細分，思考，推敲，琢磨以后都會將產(chǎn)品推向極致。我們將以人為本，從產(chǎn)品需求的客戶的角度出發(fā)。設計無巨細，將客戶的所有需求-----生活、家政、療養(yǎng)、醫(yī)療、精神等各個方面涵蓋到設計的范圍內(nèi)。最終將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不斷的推向新的高度。我們認為每個人都將有年老的一天，我們通過努力，用設計讓這個老齡化社會充滿關愛，充滿人情味。最根本的目的還是要回歸到中國傳統(tǒng)美德的“老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼”。

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