前 言

2015年年底，中國經(jīng)濟在經(jīng)歷了2015年嚴重股災，經(jīng)濟下行壓力持續(xù)加大的背景下，官方再次選擇了以“去庫存”的名義刺激房地產(chǎn)市場，穩(wěn)經(jīng)濟增長的策略。

2015年12月21日，中央經(jīng)濟工作會議罕見的用325個字長篇闡述了房地產(chǎn)去庫存的重要性和政策選擇:

“通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，消化庫存；要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者。”“要取消過時的限制性措施。”

由此,確定了2016年中國房地產(chǎn)市場的政策主導方向——去庫存。

2016年2月2日，距春節(jié)僅有五天時間，前所未有的急切的出臺了降低首付政策。（在不限購的城市，購買首套普通住房首付比例降至最低20%。）

2016年2月19日，春節(jié)后上班還不到一周，罕見的急切的出臺降低契稅和二手房營業(yè)稅年限的政策。

3月1日，央行再次降準0.5個百分點。

一場浩浩蕩蕩的去庫存運動在中國房地產(chǎn)市場展開。

官方這些大力度的急切的救市政策疊加，迅速改變了市場預期。嗅覺敏銳的投資資本果斷選擇在一線城市和部分二線城市入市。

由于一線城市仍然限購，且價格基數(shù)較高，2016年，投資資本首先選擇二線城市,那些供需關系較為健康，甚至已經(jīng)供不應求的城市。南京、蘇州、廈門、合肥幾個城市被首先選中，成為二線城市中的“四小龍”。

杭州，由于年初商品房庫存仍然較高（高達17.9萬套），加之杭州樓市在2011年至2014年受到過重創(chuàng)，拉出了一根長達四年的陰跌下行線（甚至在2014年12月，創(chuàng)下了國家統(tǒng)計局70個大中城市同比跌幅第一，達10.3%。）

因此，在2016年，杭州樓市并沒有成為二線城市中上漲的急先鋒，而呈現(xiàn)出溫和的恢復性的上漲。

一線城市和部分優(yōu)質(zhì)二線城市上半年的暴漲引起了官方的注意和警告。

5月9日，《人民日報》權威人士文章，首提 “房地產(chǎn)泡沫”、“高杠桿是原罪”。但蹊蹺的是，文章發(fā)表之后的幾個月內(nèi)，中央政府并未出臺任何調(diào)控措施，使公眾預期政府為了保經(jīng)濟增長會放任房價上漲。

沒有中央政府的壓力，所謂分城施策原則下的各地方政府沒有任何打壓樓市的原動力。

寬松的貨幣政策又為公眾和企業(yè)的投資提供了足夠的彈藥。

2016年上半年，信貸增加額達到7.53萬億，超過了強力救市的2009年。

房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行和資本市場，特別是企業(yè)債券，以極低的成本獲取了大量資金。2016年全國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債超過千只，規(guī)模超過萬億（甚至超過全國開發(fā)商拿地資金的1/3）。

進入下半年之后，市場沒有任何減速的跡象，暴漲的勢頭迅速由二線城市“四小龍”向杭州、天津、鄭州、武漢等城市蔓延。

此時，恰逢杭州在籌備G20峰會，城市面貌煥然一新，并受到全球矚目。以一線城市上海溢出的投資者為代表的外來投資性需求殺入杭州。

資產(chǎn)恐慌情緒的迅速蔓延和傳導，導致大量剛性需求、改善性需求以及資產(chǎn)保值性的投資性需求被迅速激活。

房價上漲、庫存下降、地價暴漲、以及對城市發(fā)展未來的樂觀預期等多重正向反饋效應刺激公眾，整個市場彌漫著資產(chǎn)恐慌的情緒，局勢幾近失控。

杭州市場于9月G20峰會之后，量價出現(xiàn)了井噴式爆發(fā)。

9月30日，中央政府緊急出手調(diào)控。剛剛進入新一輪暴漲的杭州樓市被緊急剎車在了加速階段。

由于市場慣性，10月杭州未能完成環(huán)比零增長的調(diào)控目標，11月又被迫緊急加碼調(diào)控（外地人購買住房全面限購，二套房首付比例提高至六成，暫停第三套及以上住房貸款）。

市場從10月開始，逐漸降溫，公眾的投資資金逐步離場。但公眾和開發(fā)企業(yè)對市場未來走勢的預判仍有重大分歧。

普通公眾的投資熱情大大降低，絕大部分本土（包括進入杭州較長時間的）開發(fā)商趨于謹慎。而剛剛進入或尚未進入杭州的開發(fā)商對杭州市場未來普遍極為樂觀。

因此，在“9·30”新政之后，土地市場沒有絲毫降溫跡象，并且繼續(xù)創(chuàng)造了多個地王。

2016年年底，中央經(jīng)濟工作會議與上一年的定調(diào)發(fā)生了重大變化。

雖然仍提三四線城市繼續(xù)去庫存。但“房子是用來住的，不是用來炒的”、“著力防控資產(chǎn)泡沫”等表述，以及“加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制”等提法，表明未來一年政策取向的重大變化，且短期內(nèi)沒有，也不可能有任何松動。

但中國經(jīng)濟仍面臨著嚴峻的形勢。2017年，官方將對房地產(chǎn)市場采取何種政策取向，尤其是金融貨幣的政策取向；以及所謂的建立房地產(chǎn)市場“長效機制”，包括要建立哪些可行可操作的機制，建立這些機制需要的時間等等。長效機制的建立將是復雜艱巨漫長的。至少在今天，還沒有明確的方向和答案。

一、2016年杭州樓市市場特征和結論

1. 巨量成交  刷新所有歷史紀錄

杭州樓市前所未有的僅用八個月的時間，商品房成交套數(shù)、面積、金額均刷新了歷史所有年份的全年成交紀錄。

全年杭州市區(qū)商品房成交量高達19.3萬套，1938.7萬平方米，3422.5億元。其中，商品住宅成交13.9萬套，1563.0萬平方米，2818.4億元。

2. 商品房價格迎來2010年以后的第一次明確大幅度的上漲  平均價格漲幅高達15.0%（12月與去年12月同比）

據(jù)國家統(tǒng)計局70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)顯示，11月杭州同比上漲30.1%。

3. 全年商品房顯性庫存大幅度下降

杭州市區(qū)商品房顯性庫存從年初（2015年12月底）的17.9萬套，1995.4萬方，下降到年底的10.4萬套，1254.2萬方。商品住宅從年初的10.1萬套，1231.7萬方，下降到年底的4.5萬套，579.6萬方。

4. 隱性庫存（潛在供應量）也大幅下降

2016年杭州商品房銷售面積1938.7萬方，同期開發(fā)商購置土地可建面積1251.6萬方，實際庫存凈流出約687萬方。潛在供應量在2015年消化450萬方的基礎上，進一步下降。近2年庫存去化超過1100萬方。

5. 公眾資產(chǎn)恐慌情緒是2016年需求爆發(fā)式增長的最重要誘因

以資產(chǎn)保值為目的的投資性需求，其中部分是上海等一線城市外溢的投資性需求，成為最主要的市場需求。浙報傳媒地產(chǎn)研究院抽樣調(diào)查顯示，全年投資性需求占比50%以上。

房價上漲，地價上漲等多重正向反饋效應，也提前激活了大量的改善型需求和剛性需求購房者。資產(chǎn)恐慌情緒成為2016年樓市需求暴增、量價暴漲的重要推手。

6. 2016年杭州樓市的價格體系重塑

在2016年這一輪大漲中，低價樓盤漲幅更大。市區(qū)1萬元/平方米以下的樓盤已經(jīng)鳳毛麟角，純剛需購房者只能在2萬元/平方米左右，甚至更高一點區(qū)間選擇。剛性需求購房選擇難度大大增加。

市區(qū)改善型房源大部分已經(jīng)接近或超過4萬元/平方米；3萬元/平方米左右的改善型房源少之又少；高端住宅的價格基準線已經(jīng)上升到6萬元/平方米左右，甚至更高。

7. 土地市場全年持續(xù)高熱

2016年，杭州市區(qū)共計成交126宗土地，總出讓面積531.7萬方，總可建面積1251.6萬方，總成交金額達1597.7億元。與同樣地王頻出的2013年相比，總成交金額上升了270.8億元，但總可建面積僅為2013年的近60%。平均樓面價12765元/平米，比2015年上漲72.3%（這一漲幅接近2011年-2015年連續(xù)五年的累積漲幅）。

其中，涉宅地成交80宗，出讓面積425.7萬方，總可建面積985.4萬方，總成交金額1398.5億元。平均樓面價14192元/平米，比2015年上漲66.1%。

杭州市區(qū)總成交額、平均樓面價以及宅地成交額、宅地平均樓面價等四項數(shù)據(jù)均創(chuàng)下歷史新高，但總可建面積為2009年以來倒數(shù)第三位，僅略高于2012年和2015年。

土地市場爭奪激烈，地王頻出。2016年，80宗涉宅地相繼刷出42宗單價、總價地王，市中心、景芳三堡、申花、未來科技城、錢江世紀城等24個板塊刷新最高地價紀錄。其中多個板塊地王更迭頻繁，如申花、未來科技城、蕭山市北、良渚核心區(qū)。

部分高價地塊“面粉”接近甚至超過“面包”價格，按目前市場價格體系，尚無法保本。開發(fā)商賭預期賭未來，以時間換空間。

從2016年的土地儲備分析，未來一年甚至更長的時間，各家企業(yè)杭州市場份額的排序可能發(fā)生較大變化。

8. 二手房成交量超7萬套同步刷新歷史紀錄  價格漲幅低于商品住宅

2016年，杭州主城區(qū)二手房成交高達70106套，創(chuàng)歷史新高。主城區(qū)二手住宅成交均價20505元/平方米，刷新歷史次新高紀錄。

2016年，主城區(qū)二手住宅均價與歷史最高的2011年僅相差113元/平方米。2016年下沙次新房小區(qū)成交權重巨大，成交熱門小區(qū)TOP10中占七席，在很大程度上拉低了2016年二手住宅成交均價（2011年尚未有大量的下沙低單價二手房入市）。

主城區(qū)二手住宅成交均價持續(xù)上漲，12月同比上漲17.1%，但仍低于主城區(qū)商品住宅價格漲幅。

二手房市場中，幾乎沒有投資性需求，主要是商品房市場溢出的剛性需求，對價格較為敏感，總價較低的房源成交較為活躍。單價在萬元左右的下沙開發(fā)區(qū)次新房，以及市中心的老舊小房源更易受到剛需購房者的青睞，成為二手房成交熱門小區(qū)。其次，學區(qū)房小區(qū)在二手房市場中由于學區(qū)優(yōu)勢，也占據(jù)二手房市場一定份額。

9. 杭州的城市地位迅速提升

由G20峰會的舉辦和2022年亞運會的落定，帶來的城市面貌和城市格局的變化以及對城市未來的良好預期，加之近幾年杭州的經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)勢以及較高的經(jīng)濟發(fā)展速度，使杭州在二線城市中格外引人注目，也奠定了杭州最優(yōu)質(zhì)二線城市的地位。

10. 城市格局已經(jīng)并將繼續(xù)發(fā)生重大變化

奧體板塊和未來科技城板塊異軍突起。2016年底，官方適時修訂了杭州城市總體規(guī)劃，確定了“兩個主中心，七個副中心”的城市新格局。由此，杭州已經(jīng)告別了單一核心的城市格局，向多核心城市邁進。

軌道交通建設加快，五年后的亞運會為杭州排定了一張基礎設施建設、道路建設，特別是軌道交通建設的不可推遲的倒計時時間表。

11. 相對于本土開發(fā)商（包括較早進入杭州市場的開發(fā)商） 外來開發(fā)企業(yè)對杭州的關注度更高  市場預期更樂觀

2016年有和昌、江蘇中南、重慶東原、禹洲、魯能、中駿、中梁、鄭州綠都、金輝、建發(fā)、中國中鐵、安徽置地、廈門國貿(mào)等13家房企新進杭州市場。而2016年全國十強房企中，僅剩華夏幸福尚未進入杭州。

9·30全國層面加碼調(diào)控政策之后，杭州市區(qū)仍陸續(xù)產(chǎn)生了10個地王項目，其中8個地王均由外來開發(fā)商創(chuàng)造。

12. 行業(yè)集中度進一步提高  部分本土企業(yè)逐步淡出市場

2016年，開發(fā)企業(yè)股權和項目并購風起云涌。

4月，浙江城建將其在杭州在售的僅有的兩個項目分別轉(zhuǎn)讓給新城地產(chǎn)和景瑞控股，抽離樓市；恒大以36.09億元收購嘉凱城52.78%的股權；9月，融創(chuàng)以8.59億元入股金成三項目；11月，陽光城以104.69億元收購了物產(chǎn)中大旗下15家全資子公司股權等。

13. 市區(qū)各板塊未來的商品住宅庫存量分化嚴重

部分板塊，嚴重供不應求。橋西板塊潛在供應量僅約為10.8萬方，丁橋板塊潛在供應量僅為18.6萬方，濱江區(qū)潛在供應量為76萬方。

部分板塊供應量較大。蕭山北部（錢江世紀城、市北開發(fā)區(qū)及新區(qū)）潛在供應量約為303萬方，未來科技城板塊潛在供應量約為170萬方。

14. 多個高庫存的老大難板塊庫存被投資需求一掃而空 并成為價格漲幅較大的板塊

臨平山北、閑林、崇賢新城等板塊商品住宅顯性庫存均大幅下降了70%，庫存消化周期也大大縮短。以2016年月均速度去化，顯性庫存消化周期臨平山北、閑林和崇賢新城分別僅需2.3個月、1.5個月和1.6個月。

尤其是臨平山北被大批來自上海等一線城市的購房者掃貨，價格漲幅驚人。

以金都·夏宮為例，最高月度成交均價為14497元/平方米，與最低月度成交均價為6426元/平方米相比，漲幅高達125.6%。

15. 酒店式公寓成為市場投資的熱點

由于住宅的熱銷以及投資熱情，有部分住宅替代功能的酒店式公寓成交創(chuàng)歷史紀錄，超3.8萬套，在商品房成交中占比近20%。（這一數(shù)據(jù)尚未包括大量的村級留用地中的酒店式公寓。）

16. 寫字樓和商鋪兩種業(yè)態(tài)去庫存緩慢  庫存積壓嚴重

杭州市區(qū)寫字樓和商鋪全年成交僅約1.6萬套，178.2萬方，套數(shù)占比僅8.1%，面積占比9.2%，遠低于酒店式公寓。

寫字樓和商鋪兩種業(yè)態(tài)在商品房庫存中面積占比高達42.9%，逼近了商品住宅的占比。以2016年成交面積去化，消化周期超36個月。

17. 市場熱銷但住宅品質(zhì)提升并不明顯  甚至部分住宅項目出現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量問題

由于市場熱銷，整個行業(yè)對產(chǎn)品品質(zhì)提升的關注度下降，整體住宅品質(zhì)提升不僅不明顯，甚至有部分開發(fā)商的部分項目交付爆出較嚴重的產(chǎn)品質(zhì)量問題。

18. 部分開發(fā)企業(yè)對產(chǎn)品和服務創(chuàng)新進行探索

綠城、藍城的小鎮(zhèn)開發(fā)模式，萬科的社區(qū)養(yǎng)老模式，綠城物業(yè)的智慧社區(qū)等創(chuàng)新和探索，引起市場關注。

二、2017年杭州樓市展望

2017年的杭州樓市面臨各種復雜影響因素。

杭州城市地位進一步提升，軌道交通網(wǎng)絡建設速度加快，新的城市格局形成加速。

杭州產(chǎn)業(yè)結構和經(jīng)濟增速等方面，與同類城市相比，均有較大的優(yōu)勢。

杭州樓市經(jīng)過2015年和2016年兩年的巨量消化，已經(jīng)從2014年的高庫存城市，甚至是高危庫存城市，轉(zhuǎn)變成供需健康，甚至商品住宅已經(jīng)供不應求的城市。與南京、蘇州、廈門、合肥二線城市 “四小龍”相比，由于這一輪暴漲起步較晚，并被急剎在了加速階段，沒有完成這一輪全部暴漲過程。因此，杭州房價也相對較為合理。

但是，庫存是動態(tài)的，2016年所供應的土地，以及2017年8500畝（含富陽區(qū)）的巨量供地計劃如果實現(xiàn)，隱性庫存的潛在供應量將迅速增加，顯性庫存隨時可能迅速反彈。如去化速度減緩，則去化周期也將迅速拉長。這些因素都不能不引起高度警覺。

甚至如果預期大幅度逆轉(zhuǎn)，2016年大量購入的投資性購房者，其中部分將轉(zhuǎn)化為市場的供應者。

盡管杭州有較大的城市優(yōu)勢，但這些優(yōu)勢都不能離開中國社會和經(jīng)濟大背景。

2016年的杭州樓市和中國一線城市及部分二線城市同步，經(jīng)歷了驚心動魄的市場波動，并于9·30急剎車。

這一輪暴漲引發(fā)了諸多社會、經(jīng)濟矛盾和風險。理論上，是一次非經(jīng)濟學意義的嚴重通脹。

9·30急剎車，再次動用了限購甚至限價等行政手段，重蹈2009年覆轍，顯示了管理當局的無奈和尷尬。2016年與七年前的2009年相比，市場波動更大，風險更大，行政干預的后遺癥更大，也使市場預期趨于更加迷茫和復雜。

官方提出的“建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制”，涉及中國房地產(chǎn)市場的整個頂層設計，路徑復雜，道路漫長，幾乎可以肯定不可能在2017年有突破性進展。

但官方會選取其中“房地產(chǎn)稅”立法為突破口。雖然同樣沒有可能在短時間內(nèi)完成房地產(chǎn)稅的立法，但會將這把劍高高懸起，對市場預期的殺傷力甚至比劍真的落下更大。

官方提出，2017年“既要抑制房地產(chǎn)泡沫，又要防止出現(xiàn)大起大落。”

杭州樓市2017年走勢雖大概率事件是量縮價穩(wěn)，但由于多重復雜的影響因素，理論上，一切皆有可能。但唯獨重蹈2016年覆轍，再次暴漲的可能性幾乎為零。

2017年，中國經(jīng)濟所面臨的形勢空前復雜和嚴峻。國際政治和國際貿(mào)易的風險、匯率風險、地方政府債務風險等等一系列因素，錯綜復雜交織在一起。

官方前所未有的默認存在著全局性系統(tǒng)性風險的可能性，并發(fā)出了最嚴厲的警告。同時，把“防風險”提高到了前所未有的高度。

對于房地產(chǎn)行業(yè)的參與者，每一家企業(yè)，每一個公民家庭，在2017年這樣一個特殊的歷史時期，確保安全，防控風險，同樣毫無疑問也應該是最重要的原則。

浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長  丁建剛

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