章華 從本輪周期狀況分析、房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展的支撐因素、地產(chǎn)行業(yè)投資新機(jī)會(huì)三個(gè)層面全面剖析當(dāng)下地產(chǎn)形勢(shì)及發(fā)展方向。

鼎信長(zhǎng)城認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)并非泡沫，而為供需錯(cuò)配，熱點(diǎn)城市無(wú)地可供、非熱點(diǎn)城市供大于求，中小城市依賴(lài)土地財(cái)政，土地供應(yīng)量大，而人口卻不斷流出，最終導(dǎo)致庫(kù)存高企。

由此，中國(guó)房地產(chǎn)供需矛盾長(zhǎng)期存在，供需狀況導(dǎo)致市場(chǎng)后期或?qū)⒊霈F(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。至今，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展近20年，背靠中國(guó)土地財(cái)政、國(guó)內(nèi)流動(dòng)性寬松、居民收入增長(zhǎng)等多個(gè)原因，地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)將穩(wěn)定發(fā)展。

本輪地產(chǎn)調(diào)控周期四大特點(diǎn)

一、十年來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)共出現(xiàn)4次周期，本輪周期改善型驅(qū)動(dòng)明顯

2006年至2016年，中國(guó)房?jī)r(jià)一共出現(xiàn)4次周期。四次周期驅(qū)動(dòng)因素各不相同，本輪改善型驅(qū)動(dòng)明顯。

二、市場(chǎng)分化嚴(yán)重，“高杠桿”與“去庫(kù)存”并存

本輪周期房?jī)r(jià)上漲并非全國(guó)現(xiàn)象，漲幅分布也從上輪的兩頭低中間高，變成了兩頭高中間低。通過(guò)百城數(shù)據(jù)分析，2016年9月的房?jī)r(jià)和12個(gè)月前相比，有22個(gè)城市房?jī)r(jià)超過(guò)15%，個(gè)別城市甚至超過(guò)40%，但也有63個(gè)城市上漲小于5%。三四線城市庫(kù)存仍高企。同時(shí)，房企融資方式日益創(chuàng)新，多種方式并行，上市房企資產(chǎn)負(fù)債率平均為74.7%，已上漲至歷史最高位。

三、土地高溢價(jià)，樓面地價(jià)大幅上漲，上漲幅度遠(yuǎn)超住宅均價(jià)

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍為原料決定價(jià)格，地市上漲決定樓市上漲。一二線城市住宅用地溢價(jià)率分別同比上漲63.94%、48.97%。一二線城市住宅用地樓面價(jià)分別同比上漲87.8%、91.9%。其中一線城市漲幅相對(duì)低估，地價(jià)上限控制，提高土地競(jìng)買(mǎi)條件，競(jìng)配建、競(jìng)自持、競(jìng)保障房、現(xiàn)房銷(xiāo)售等。

四、房地產(chǎn)市場(chǎng)并非泡沫，而為供需錯(cuò)配，短期市場(chǎng)預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)“斷崖式”下跌

一二線城市投資負(fù)增長(zhǎng)，上市供應(yīng)量透支，成交量接近真實(shí)住房需求。2016年1-9月一線城市土地成交面積同比下跌53.2%；2016年1-9月二線城市土地出讓金同比增加104.0%。土地機(jī)制未能改變，調(diào)控短期內(nèi)效果可能明顯，但供需矛盾長(zhǎng)期存在，供需狀況導(dǎo)致后期可能引起報(bào)復(fù)性反彈。

五大因素支撐行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展

中長(zhǎng)期來(lái)看市場(chǎng)將穩(wěn)定發(fā)展，背后有五大因素在做支撐：

一、土地出讓制度

2004年后全國(guó)建設(shè)用地實(shí)行招拍掛制度，一方面價(jià)格規(guī)范和透明，一方面地價(jià)獲得長(zhǎng)足的發(fā)展，地方財(cái)政對(duì)土地出讓收入的依賴(lài)程度很高。同時(shí)，一線、強(qiáng)二線城市土地供應(yīng)不足，但三四線城市供應(yīng)量過(guò)大。中國(guó)土地出讓制度在短期內(nèi)難以改變。

二、流動(dòng)性寬松

自1992年至今，我國(guó)M2從1.53億增加至150萬(wàn)億，增長(zhǎng)了100倍，年復(fù)合增長(zhǎng)率15%左右。過(guò)去三十年，只有加杠桿的核心區(qū)域地產(chǎn)和極少數(shù)科技型股票升值幅度可以超過(guò)貨幣超發(fā)。如果將房地產(chǎn)比喻為船，貨幣就是水，水漲船高。

三、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及居民收入增長(zhǎng)

房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定器。房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)占經(jīng)濟(jì)的比例已超20%。同時(shí)，城鎮(zhèn)居民可支配收入10年間已翻3倍，2015年達(dá)31195元，可以看到房?jī)r(jià)的漲幅和收入增長(zhǎng)基本相吻合。

四、城鎮(zhèn)化率相對(duì)較低

目前我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為56%，相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家80%的城鎮(zhèn)化率，仍存在較大的發(fā)展空間。預(yù)期未來(lái)城鎮(zhèn)化方式轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;大城市圈+特色小鎮(zhèn)”模式。長(zhǎng)江中游城市圈、成渝都市圈、長(zhǎng)株潭都市圈將緊隨京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角三大都市圈，進(jìn)一步提升我國(guó)城鎮(zhèn)化率。

五、投資渠道單一

中國(guó)人傳統(tǒng)習(xí)慣喜歡購(gòu)房，而且現(xiàn)今居民投資渠道單一，購(gòu)買(mǎi)需求將長(zhǎng)期存在。

地產(chǎn)投資新方向：緊抓熱點(diǎn)、解決痛點(diǎn)、布局癢點(diǎn)

一、熱點(diǎn)方向——持續(xù)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)：一二線城市將長(zhǎng)期存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)、高品質(zhì)改善型需求顯著。

一線城市、部分強(qiáng)二線城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勢(shì)、人口持續(xù)流入、購(gòu)買(mǎi)力突出，仍將長(zhǎng)期存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。同時(shí)，一線城市溢出效應(yīng)明顯，溢出城市值得關(guān)注。

二、痛點(diǎn)方向——亟待挖掘機(jī)會(huì)：城市租賃需求、海外配置需求凸顯。

在創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的新潮下，新型寫(xiě)字樓需求展現(xiàn)。對(duì)應(yīng)房?jī)r(jià)的高企，長(zhǎng)租公寓發(fā)展較大。同時(shí)，伴隨匯率下行，海外資產(chǎn)投資機(jī)會(huì)展現(xiàn)。

三、癢點(diǎn)方向——可能發(fā)展機(jī)會(huì)：主題地產(chǎn)投資風(fēng)起云涌

面對(duì)地產(chǎn)“白銀時(shí)代”，多家地產(chǎn)進(jìn)行相應(yīng)戰(zhàn)略調(diào)整，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)、物流地產(chǎn)等主題地產(chǎn)可能成為未來(lái)發(fā)展新機(jī)會(huì)。

章華 鼎信長(zhǎng)城董事長(zhǎng)

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