丁建剛 如果不出意外，這幾天正在召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議可能將“長(zhǎng)效機(jī)制”確定為2017年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。

12月9日，中央政治局會(huì)議為即將召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)。其中特別提出“加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”。

而一年前的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”列為2016年五大任務(wù)之一，并由此開(kāi)啟了2016年聲勢(shì)浩大的去庫(kù)存運(yùn)動(dòng)。

由于一二線城市量?jī)r(jià)暴漲，官方于2016年9月30日急剎車，瞬間進(jìn)入調(diào)控模式。而本輪調(diào)控所采用的手段，幾乎完全重演了五年多以前2011年的限購(gòu)限貸。

政策反復(fù)翻燒餅，執(zhí)政者似乎也無(wú)奈和尷尬。因此，重提 “建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。”

之所以說(shuō)是重提，是因這一提法早在十年前就提出。并早在六年前，“長(zhǎng)效機(jī)制”提法就已經(jīng)寫(xiě)進(jìn)了2011年和2013年溫家寶總理的《政府工作報(bào)告》。

可見(jiàn)，對(duì)建立“長(zhǎng)效機(jī)制”的渴望已經(jīng)由來(lái)已久，但建立“長(zhǎng)效機(jī)制”之路卻是曲折而漫長(zhǎng)。

這一提法的重新提出，有人激動(dòng)甚至歡呼雀躍，認(rèn)為可能很快會(huì)找到一把解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的萬(wàn)能鑰匙。

這一想法未免天真。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本規(guī)則和邏輯以及中國(guó)的國(guó)情，決定了不可能有一把萬(wàn)能的鑰匙來(lái)完美徹底地解決中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所有問(wèn)題，其中包括人們寄予很大期望的所謂的房地產(chǎn)稅。

而既然是一種機(jī)制，必然是游戲規(guī)則上和邏輯上的重大改變。

中央政治局會(huì)議提出的“長(zhǎng)效機(jī)制”前面加了兩個(gè)定語(yǔ)：“符合國(guó)情，適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的”。

那么，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本邏輯和規(guī)律，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本國(guó)情，到底是哪些呢？

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本邏輯是：

1.最大的邏輯，分稅制和地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。

分稅制使地方政府責(zé)任大，但稅收分配的比例低。地方政府為了應(yīng)對(duì)教育、醫(yī)療、文化、公共秩序等民生需要，城市建設(shè)需要，公務(wù)員開(kāi)支需要，財(cái)政常常捉襟見(jiàn)肘，必須開(kāi)足馬力賣地。

2.土地由政府獨(dú)家壟斷。

這意味著，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)注定是一個(gè)半計(jì)劃經(jīng)濟(jì)半市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)，市場(chǎng)的無(wú)形之手難以形成一套自身運(yùn)行機(jī)制。

3. 各地區(qū)之間土地嚴(yán)重錯(cuò)配，封閉割裂，沒(méi)有轉(zhuǎn)移補(bǔ)償機(jī)制。

國(guó)土部門劃定了18億畝農(nóng)業(yè)用地的紅線。各省市之間相互割裂，相互不能補(bǔ)償調(diào)劑。這就出現(xiàn)了在城市用地和住宅用地極為緊張的寸土寸金的上海，居然有一半以上的用地是農(nóng)業(yè)用地的荒唐現(xiàn)象。

4. 由于中國(guó)土地只有70年使用權(quán)，并且一次性繳納了土地出讓金。這一邏輯致使公眾在住宅持有領(lǐng)域的稅收（物業(yè)稅或叫房地產(chǎn)稅）立法缺乏法理，長(zhǎng)達(dá)十三年時(shí)間，沒(méi)有實(shí)質(zhì)性推進(jìn)，甚至可能成為最難立的法之一。

5. 租賃市場(chǎng)的法律法規(guī)不健全，市場(chǎng)發(fā)育不完善。加之中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念，絕大多數(shù)家庭，哪怕是傾注半生的積蓄，仍愿意購(gòu)房，而不愿意租房。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本國(guó)情是：

1. 過(guò)去的二十年，中國(guó)城市化是中國(guó)甚至人類歷史上城市化進(jìn)程最快的時(shí)期。祖祖輩輩從未享受過(guò)城市文明的數(shù)億農(nóng)民，數(shù)千萬(wàn)高校畢業(yè)生，集中涌向城市。

2. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，城市資源分布不均衡。首都和一線城市集中了最優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、商業(yè)、文化、體育資源，并擁有更多的就業(yè)和發(fā)展的機(jī)會(huì)。

北京市五環(huán)以內(nèi)的面積為750平方公里，僅占北京行政區(qū)劃面積的5%，但幾乎所有優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療、商業(yè)、文化、體育等資源，都集中分布在五環(huán)以內(nèi)。

如此的城市資源分布，使不走城市化道路，而走城鎮(zhèn)化道路，成為一個(gè)難以實(shí)現(xiàn)的美好愿望。

3.改革開(kāi)放以來(lái)，民眾特別是城鎮(zhèn)居民家庭的財(cái)富積累，缺乏有效的投資渠道。在過(guò)去十多年，房?jī)r(jià)上漲的財(cái)富效應(yīng)示范下以及股市的反面教育中，更多的人愿意把儲(chǔ)蓄從銀行搬出來(lái)，換成房子。

4. 近25年來(lái)，廣義貨幣M2以平均每年近20%的復(fù)合增長(zhǎng)率增長(zhǎng)，公眾普遍有貨幣貶值的恐慌。購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，是公眾普遍和最重要的選項(xiàng)。

5. 缺乏完整和可操作的城市更新改造的法律法規(guī)。人治大于法治，既存在非法侵權(quán)的拆遷，也存在著極少數(shù)釘子戶影響他人利益。（香港地區(qū)的法律是，八成業(yè)主同意，項(xiàng)目即可強(qiáng)制拍賣，完成征地拆遷。）這極大阻礙了城市更新改造的進(jìn)程。

大城市，特別是用地緊張的特大城市，從舊房改造獲得土地資源的成本極高。而地處市中心地段的老舊小區(qū)（如杭州朝暉等小區(qū)）由于無(wú)法拆遷，有逐漸淪為城市老人居住的貧民窟的趨勢(shì)。

6.保障性住房雖解決了部分低收入階層的居住問(wèn)題，但由于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，或只有部分產(chǎn)權(quán)，無(wú)法給居住者帶來(lái)物業(yè)升值效應(yīng)，這部分社會(huì)群體同樣處于焦慮狀態(tài)。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去二十年的運(yùn)行機(jī)制，帶來(lái)了中國(guó)人類歷史上前所未有的城市化進(jìn)程，也推動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，結(jié)束了新中國(guó)近50年城鎮(zhèn)居民住房嚴(yán)重短缺的局面。

當(dāng)然，這個(gè)機(jī)制也帶來(lái)了諸多負(fù)面效應(yīng)。

大城市病的加劇，貧富兩極分化加劇，高額的地方政府債務(wù)，成為最大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題，并不能由此認(rèn)為中國(guó)的住房市場(chǎng)化道路走錯(cuò)了。但在走過(guò)二十年市場(chǎng)化道路之后，需進(jìn)行反思。

“長(zhǎng)效機(jī)制”的建立不可能存在一把簡(jiǎn)單的萬(wàn)能鑰匙，甚至不能局限在房地產(chǎn)市場(chǎng)本身，需要從源頭上進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)和全方位的改革。

“長(zhǎng)效機(jī)制”必須走法治之路，必須建立一整套法治的頂層設(shè)計(jì)，包括分稅制、土地出讓制度、住房用地使用年限、房地產(chǎn)稅立法、城市更新改造等一系列的法律法規(guī)。

如果仍然是人治而非法治，翻手為云，覆手為雨，則永遠(yuǎn)不可能有“長(zhǎng)效機(jī)制”。

丁建剛 浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)  

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