張翔 近日，上海、天津第二波調(diào)控重磅來襲，加上國慶節(jié)期間各地政府密集出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，截至11月月底，很多熱點城市的銷售單價與銷售面積有一定幅度的下滑，市場降溫態(tài)勢較為明顯；同時，北京、廣州、天津、濟南、南京等熱點城市的上游土拍市場依舊火熱，高總價、高單價地塊頻出。在整體市場一冷一熱的背后，大連這座東北城市接連底價出地的消息很難引起市場的關(guān)注，但從客觀的角度，筆者認(rèn)為這是下一輪市場復(fù)蘇的標(biāo)志，2017年二季度，將是在大連核心區(qū)域購置中小戶型的絕佳時機；長期來看，大連房地產(chǎn)市場增長潛力頗為巨大。

接下來，筆者想就三個問題展開論述：第一個是大連市場目前的情況及原因；第二個是為什么大連市場長期看漲；第三個是怎樣在大連置業(yè)才能保證購房者利益最大化。

近年來，大連的市場形勢頗為冷清。眾所周知，大連是我國5個計劃單列市之一，和深圳、寧波、廈門、青島一樣，享有較高的城市政治地位與經(jīng)濟管理自主權(quán)，被中央定義為區(qū)域?qū)ν忾_放的門戶。與其他計劃單列市火熱的房地產(chǎn)市場不同，大連房地產(chǎn)業(yè)近年來表現(xiàn)并不搶眼，部分區(qū)域、部分類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品甚至出現(xiàn)了價格的下跌。原因主要有以下幾點：

一是整個東北地區(qū)，甚至包括除北京以外的大部分華北地區(qū)，近年來經(jīng)濟形勢比較嚴(yán)峻，區(qū)域內(nèi)的傳統(tǒng)行業(yè)落后、產(chǎn)能過剩，在全球經(jīng)濟危機的大背景下，部分企業(yè)經(jīng)營難以為繼。同時，占了大連地方經(jīng)濟很大一部分比例的外資企業(yè)，尤其是日韓外企，在遇到發(fā)展瓶頸以后不斷撤離；這些因素致使區(qū)域經(jīng)濟實力難以支撐起大連作為地區(qū)中心城市房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展，區(qū)域居民購買力難以支撐起原來大幅上漲的房價。

二是整體經(jīng)濟增速的放緩，導(dǎo)致了大批年輕人口為了更好的個人發(fā)展，選址常住地遷徙，人口的流失也讓大連房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展雪上加霜。

三是近十幾年來，大連城市建設(shè)快速發(fā)展，城市建設(shè)的范圍過度擴張，房地產(chǎn)開發(fā)面積過大，市場供給量太大，供應(yīng)端出現(xiàn)了問題。

四是前些年大連經(jīng)濟形勢較好時，大量來自東北地區(qū)、華北地區(qū)甚至是西北地區(qū)的投資客涌入，刺激了當(dāng)時房價的快速上漲，如今形勢不理想，投資客紛紛轉(zhuǎn)賣套現(xiàn)，甚至不惜虧本甩賣，轉(zhuǎn)移投機城市。老百姓購房買漲不買跌，置業(yè)熱情降低，剛需、改善型需求停滯，更是加劇了大連房地產(chǎn)業(yè)的寒冬。

接下來再論述一下為什么大連市場長期看漲。

一是大連是我國5個計劃單列市之一，在中央長期國策的制定中一定會給予諸多方面的優(yōu)先考慮；大連近年來被確定為夏季達沃斯論壇的常駐地，更是說明了國家對其城市建設(shè)和區(qū)域經(jīng)濟地位的的認(rèn)可。長期來看，大連的發(fā)展不會落后于其他計劃單列市。

二是在某種程度上，大連是整個東北經(jīng)濟的晴雨表，東北經(jīng)濟目前壓力較大，但是國家并沒有坐視不管，而且中央已經(jīng)針對東北地區(qū)的具體情況，出臺振興東北老工業(yè)基地的相關(guān)舉措。中國古典哲學(xué)思想講求“否極泰來”，東北經(jīng)濟在經(jīng)歷寒冬之后，很有可能在下一個經(jīng)濟周期中鳳凰涅槃，迎來新的活力，大連也會因此迎來城市發(fā)展新的機遇期。從長遠(yuǎn)來看，東北區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，需要熱點城市的帶動與支撐；當(dāng)前我國改革進入深水區(qū)，不排除未來國家為了振興東北，進行深度改革試點，將大連設(shè)為與深圳類似的經(jīng)濟特區(qū)，大連有機會成為東北改革發(fā)展的排頭兵與實驗田。

三是大連處于東北亞的核心位置，有條件、有能力成為東北亞金融中心。就目前外部環(huán)境來看，東北亞局勢不穩(wěn)定；內(nèi)部來看，東北經(jīng)濟不景氣，大連近年來的發(fā)展腹背受困，但是隨著世界重心東移、美國特朗普政府的戰(zhàn)略收縮和人民幣國際化的步伐，東北亞局勢將會趨于穩(wěn)定，配合目前大連已有的我國的規(guī)模最大的大豆期貨交易平臺，大連很有可能在未來10到15年，成為東北亞人民幣在岸市場橋頭堡。

四是大連擁有中國北方罕見的優(yōu)良不凍港，貨運吞吐量常年雄踞全球前十名，未來一定會在新一輪的國際貿(mào)易周期中受益。筆者依稀記得中國入世伊始，大連以東三省為經(jīng)濟腹地，伴隨著外貿(mào)行業(yè)的興盛，城市發(fā)展全國矚目。2011年至2015年，大連港的吞吐量為18.92億噸，在國際上非常耀眼。歷史上蘇聯(lián)對大連旅順港覬覦已久，直到1955年才在毛主席的強硬表態(tài)下完全撤出大連。我國外購的航母訓(xùn)練艦遼寧號的改裝、試航，以及目前在建的第一艘航母的組裝工作均在大連進行。事例說明，大連過去有成績，現(xiàn)在有優(yōu)勢，未來一定能夠創(chuàng)輝煌。

五是大連的營商環(huán)境較好，作為我國重要的窗口城市，大連以其相對高效、完善的政府服務(wù)，吸引了大量的外資企業(yè)落戶。我國房地產(chǎn)業(yè)的巨無霸企業(yè)萬達集團，就是從大連成長起來。放眼全國，目前僅有北京、深圳等一線城市能夠孵化出萬達這種巨型體量的民營企業(yè)，這也從側(cè)面證實了大連這座城市軟件與硬件的完備和發(fā)達。

六是雖然目前大連的城市發(fā)展面臨瓶頸，但是知名的香港地產(chǎn)開發(fā)商恒隆集團仍于今年在大連開張營業(yè)業(yè)界知名的恒隆廣場，并計劃運營康萊德高端酒店。作為一家對股東負(fù)責(zé)、以業(yè)績?yōu)橹行牡膰H化港企，其之所以敢于在此時進駐大連，也是出于全面分析、仔細(xì)研究后對這座城市未來發(fā)展的信心。

七是大連的自然環(huán)境和氣候條件較好，是我國北方城市中罕有的冬季無霧霾、溫度適宜的中大型城市。隨著人們健康意識的不斷提高，大連依靠環(huán)境優(yōu)勢，依托逐漸完備的公共配套設(shè)施，未來一定能吸引大量的海內(nèi)外人才落地。

八是當(dāng)前熱點城市按照國家意愿紛紛出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，東北幾座城市錯失了前一輪市場行情，受政策調(diào)控影響，市場投機資金和開發(fā)商投資資金很有可能涌入東北幾座重要城市，大連一馬當(dāng)先，而且預(yù)期巨大。

九是大連當(dāng)?shù)卣呀?jīng)意識到城市發(fā)展目前面臨的問題，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境，于今年6月發(fā)布了地產(chǎn)新政，取消限購，進行購房補貼，放寬開發(fā)商70/90面積限制，并通過給予租房補貼的方式，吸引年輕人才落戶，為城市的發(fā)展輸送新鮮血液，提高整個城市的活力。

與此同時，不可否認(rèn)，大連仍有一些比較明顯的不足，需要進一步改善，否則會對城市未來的發(fā)展造成負(fù)面影響。

一是大連作為環(huán)渤海城市群的一員，現(xiàn)階段在城市定位上與天津、唐山、青島、煙臺出現(xiàn)角色重疊，這在某種程度上造成了有限資源的競爭，如天津近些年來獲準(zhǔn)成立自貿(mào)區(qū)，汽車平行進口及國際化工原料貨運的業(yè)務(wù)量很大；唐山也逐漸形成了環(huán)渤海地區(qū)新的出海通道，鐵礦石、煤炭等大宗商品的吞吐量也很大。青島、煙臺依托山東、冀南、蘇北地區(qū)的巨大海運需求，逐步發(fā)展起了擁有自身鮮明特色的海運業(yè)務(wù)，尤其是日韓郵輪業(yè)務(wù)。大連過度依賴東北經(jīng)濟腹地的進出口業(yè)務(wù)，沒有在視野上上升到北中國海運中心的高度，錯過了海運資源爭奪的黃金期。

二是大連的地理位置雖然優(yōu)越，但是缺少直接與華北地區(qū)進行經(jīng)濟交流的陸上通道，這在一定程度上限制了城市的成長。前些年討論甚多的大連至煙臺的海底隧道工程，如今已不了了之，讓人扼腕。

三是大連的城市開放意識、法治意識、政府服務(wù)意識還需要加強，雖然已是區(qū)域領(lǐng)先，但是長遠(yuǎn)來看仍需向上海、深圳對標(biāo)，唯有這樣，才能成長為中國北方金融中心城市與航運中心。

關(guān)于怎樣在大連置業(yè)才能保證購房者利益最大化。首先需要說明的是，筆者認(rèn)為于2017年二季度開始，只有在大連核心區(qū)域購置中小戶型，才能成功進行樓市抄底。

之所以強調(diào)明年二季度是最佳投資期，是因為隨著今年國慶節(jié)期間，熱點城市接連出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，限制居民買房和房地產(chǎn)企業(yè)拿地，主流觀點基本認(rèn)為明年二季度行業(yè)將面臨大洗牌，并購現(xiàn)象將會頻繁發(fā)生；同時，市場上量價都會出現(xiàn)一定幅度的理性回調(diào)。結(jié)合金融證券市場K線圖的經(jīng)驗，從近幾年大連房地產(chǎn)市場單價的月變動趨勢來看，大連樓市明年二季度基本見底，之后上升的可能性較大。

所謂的核心區(qū)域，是指星海廣場片區(qū)、中山片區(qū)、高新區(qū)、幸福E家片區(qū)和東港片區(qū)，因為這幾個核心區(qū)域目前售價最為堅挺，區(qū)位交通優(yōu)勢也不可復(fù)制，在地段上來看非常值得投資。尤其是星海、中山、高新區(qū)等地，100平米以下的樓盤供應(yīng)量稀少，未來升值潛力較大。大連其他的區(qū)域供應(yīng)量太大、戶型相似、小區(qū)定位也都沒有本質(zhì)區(qū)別，若是進行投資，恐怕短期內(nèi)難以看到有效回報。

關(guān)于戶型，目前以上核心區(qū)域有很多大戶型，大多在180平米以上，戶型設(shè)計合理完善，很多還是精裝修交房，但是筆者并不建議購買，因為超大戶型總價高昂，市場受眾較小，很難找到下家，往往出手困難；同時，需求量較低，也意味著賣家往往難以擁有很強的議價能力。其實不光是大連，在我國很多城市，大戶型都不易出售和交易；毛主席以農(nóng)村包圍城市的思想解放全中國，多次強調(diào)治國理政不能脫離人民群眾；政治與經(jīng)濟聯(lián)系緊密，可比性強，其實這些超大戶型就是脫離了人民群眾，目標(biāo)市場太小，短時間內(nèi)不具備投資價值。

筆者仔細(xì)分析了大連目前的市場形勢，就近年來大連一手房、二手房客源看，房量下跌，但是至今年年底已趨于穩(wěn)定，預(yù)計明年二季度數(shù)據(jù)基本見底。目前大連的房產(chǎn)租售比很高，一套在星海廣場片區(qū)300萬元左右的普通商品住宅，在租賃市場上可以得到每年約8.5萬元的租金收益，這在其他城市基本不可能。高租售比的背后，是市場值得入手的明顯標(biāo)志。二手房市場往往能夠反映市場的真實狀況，在大連的二手房市場，毛坯房供應(yīng)量較小，大部分是裝修房，這說明目前投資客已失去市場炒作能力，要么已經(jīng)離開市場，要么已經(jīng)短期內(nèi)放棄大連市場，等待房價下次上揚。裝修房在二手房市場的大比例出現(xiàn)，說明存在更多的是剛性需求和改善型需求，此時市場基本已無多余的水分。

最后，筆者想強調(diào)，房地產(chǎn)本身具有居住屬性，這是其主要功能；但是，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，尤其是市場經(jīng)濟的高度發(fā)達，結(jié)合貨幣、位置、產(chǎn)業(yè)等多個因素，房地產(chǎn)逐漸增加了金融投資屬性，而且這種屬性正在慢慢超越居住屬性，金融投資屬性是全球成熟房地產(chǎn)市場的時代趨勢，長遠(yuǎn)來看不可逆轉(zhuǎn)。在當(dāng)今時代，我們既然選擇置業(yè)，就要從投資的角度去踐行，高拋低吸是市場亙古不變的真理。

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