張翔 當前，我國宏觀經濟尚未完全企穩(wěn)回升；熱點城市密集出臺房地產調控政策。部分觀點認為未來房地產行業(yè)的集中度會越來越高，業(yè)內并購的浪潮已經來臨，寡頭時代即將到來，小型房企面臨巨大的生存壓力。筆者認為優(yōu)秀的小型房企不會消失，反而會通過適當的自我調整，在市場上做優(yōu)做強。

接下來，想談兩個問題，一是小型房企為什么不會消失；二是小型房企通過怎樣的調整才能立足于市場。

關于小型房企為什么不會消失，主要有三點原因：

首先，市場經濟的規(guī)律告訴我們，小型房企是我國房地產市場的重要組成部分。茂密的森林不光有老虎、獅子，還有數量龐大的鳥類與昆蟲，它們共同組成一個完善的生態(tài)體系；我國日漸成熟的房地產市場不僅僅需要體量巨大的千億級房企，還需要管理靈活、決策迅速的小型房企。尺有所短，寸有所長。大型房企可以靠著充裕的現金流量、較低的開發(fā)成本在市場上攻城掠地；小型房企也可以發(fā)揮獨特優(yōu)勢，專攻細分市場，闖出一片自己的天地。比如，有的小型房企專注于特定區(qū)域的養(yǎng)生、養(yǎng)老、休閑地產，取得了不俗的業(yè)績。有的小型房企專注于景觀絕佳的小型地塊的高端開發(fā)，去化速度和利潤率都比較理想。

其次，歷史數據表明，小型房企的數量呈周期性變化，與我國房地產市場的行情波動存在正相關關系。當市場出現低谷時，小型房企會通過業(yè)務調整，規(guī)避行業(yè)寒冬；當市場逐漸繁榮，大地回春，小型房企則呈燎原之勢，數量猛增。

另外，經濟學原理告訴我們，成熟的市場總是處于完全競爭的狀態(tài)，不會排斥優(yōu)秀的小型參與者。不論是汽車行業(yè)、金融行業(yè)，還是服裝行業(yè)，不同品牌、不同規(guī)模的商家共同參與，整個市場才能穩(wěn)定、繁榮。目前為止，所有調控政策均未明確體現政府管控小型房企發(fā)展的意圖；同時，畸形的寡頭市場也不利于政府對整個行業(yè)的調控，所以在我國，地產寡頭時代過去沒有，未來也不會有。

關于小型房企通過怎樣調整才能立足于市場，做優(yōu)做強，筆者歸納為以下五個“堅持”：

一是堅持“適度、適量、適合”的拿地策略，避免與大型房企正面競爭，力求做到少拿地，拿好地。對于大體量、不成熟、開發(fā)慢、去化難的土地，哪怕是成本再低，也要拒絕；對于核心城市的優(yōu)質地塊，尤其是小面積優(yōu)質稀缺地塊，一定要積極爭取。比如，有的小型房企低總價拍得熱點城市的核心袖珍地塊，通過準確定位、快速開發(fā)，房源部分出售，部分自持，取得了很好的利潤。有的小型房企通過在知名景區(qū)、交通樞紐附近開發(fā)特色地產項目，并針對特定區(qū)域的特定群體進行營銷，雖然項目規(guī)模較小，但是差異化優(yōu)勢明顯，業(yè)績較為理想。

另外，行業(yè)并購不僅僅是大型房企間的游戲，小型房企也要積極尋求并購商機，探索多元化拿地方式。比如，多家小型房企可以聯(lián)合起來對單個項目進行并購，這樣既能把握市場機遇，低成本獲取稀缺土地資源，又能減少資金壓力，規(guī)避項目風險。小型房企還可以通過展示自身獨特優(yōu)勢，在特定區(qū)域與大型品牌房企聯(lián)合獲取土地資源，共同開發(fā)。

二是堅持“小而精”的產品開發(fā)理念，與大型房企差異化競爭。積極借鑒國外成熟市場精品小型地產項目的開發(fā)經驗，準確把握細分市場的需求特征，在項目設計、建設、業(yè)主使用及服務運營等方面作到特色鮮明、創(chuàng)新實用，力求對目標消費群體產生強大吸引力。比如，有房企開發(fā)熱點城市的小型高端低密度景觀社區(qū)，通過補貼商家的方式，在小區(qū)內先行引進知名品牌的餐廳、便利店、洗衣房等配套設施，保證了業(yè)主的生活品質，潛在客戶排卡積極；有房企在其開發(fā)的中檔商務辦公樓旁配套建設便捷酒店和快餐消費賣場，服務辦公樓入駐人群，去化作用明顯；有房企通過簽約專業(yè)性知名品牌物業(yè)，提升了整個項目的品質，在區(qū)域內競爭優(yōu)勢大增。

三是堅持“現金為王”的財務運營理念。在行業(yè)低谷期盡量保證公司流動性充裕，積極拓展不同的融資模式，多渠道爭取中長期信貸支持，這是企業(yè)穩(wěn)健運營的根本保障。小型房企可以積極與地方性、區(qū)域性金融機構開展合作，靈活運用各種信貸政策，為自身的發(fā)展準備好充足的過冬口糧。

四是堅持“錙銖必較”的成本控制理念。在機構管理上適度調整人員規(guī)模，對于成本一直居高不下的非核心部門主動推行外包；在工程建設、營銷推廣等各項環(huán)節(jié)上精細考核成本，避免浪費，積極探索整個項目的低成本推廣路徑。有的小型房企積極借鑒熱銷樓盤的經典戶型，通過后期的調整優(yōu)化，節(jié)約了不少設計費用。有的小型房企為控制營銷費用，通過針對特定人群的線上推廣或者線下口碑傳播，以小博大，去化速度得到了保證。

五是堅持“靈活多變”的經營理念，積極探索聯(lián)合開發(fā)、項目代建、輕資產輸入、小型PPP等開發(fā)形式；根據市場行情合理制定銷售策略，準確把握銷售節(jié)奏，保證企業(yè)利潤最大化；同時，對于非核心利潤項目要積極退出，及時變現，避免浪費企業(yè)過多資源。

最后，在全球主流觀點看多中國未來經濟的大背景下，我們有理由相信，優(yōu)質小型房企作為行業(yè)不可或缺的重要組成部分，一定會戰(zhàn)勝市場，逆流而上。

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