張宏偉 蘇州樓市限購之后，廈門樓市限購終于落地！

據(jù)廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局消息，經(jīng)市政府研究，我市自9月5日起執(zhí)行住房限購政策，對以下三種類型居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房：

一、擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；

二、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭；

三、無法提供購房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭。

上述商品住房包括新建商品住房和存量住房(二手住房)。交易時間按以下方式認(rèn)定：購買新建商品住房以提交商品房買賣合同網(wǎng)簽時間為準(zhǔn)；存量住房(二手住房)買賣以市不動產(chǎn)登記中心業(yè)務(wù)收件時間為準(zhǔn)。政策有效期至2017年12月31日。

為什么廈門出臺樓市限購？

首先，我們來看是什么因素促使廈門樓市繼蘇州之后出臺樓市限購政策，筆者認(rèn)為：

第一、貨幣政策寬松，資金成本低，資產(chǎn)配置需求驅(qū)動投資客投資基本面不錯的廈門樓市，導(dǎo)致廈門樓市房價上漲幅度較大，在全國大中城市房價漲幅也較前。當(dāng)前貨幣政策相對寬松，貸款利率成本也較低，對于高凈值人群來講，手頭有富裕的資金，但是沒有有效的資金投向，資產(chǎn)配置需求驅(qū)使這些人群將資金投向房價正處于上漲通道的廈門樓市，這樣，房價在投資客資金驅(qū)動下出現(xiàn)快速上漲，7月份國家統(tǒng)計局公布的房價數(shù)據(jù)顯示，廈門7月房價同比上漲超過10%，在全國大中城市房價漲幅當(dāng)中靠前。因此，政策層面有必要通過限購措施抑制投資需求，保證廈門樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

第二、地王推動房價上漲預(yù)期。隨著廈門地王頻出，地王推動樓市進(jìn)入量價齊升的狀態(tài)，甚至廈門樓市進(jìn)入“全民炒房”時代。在這個階段，有必要通過限購措施抑制炒房現(xiàn)象，平穩(wěn)房價上漲趨勢（當(dāng)然，筆者預(yù)計相關(guān)的土地配套政策也會出來“控地王”）

第三、在資金成本較低，資金面寬松的情況下，資金必然投資到仍然處于上漲通道的樓市，此時，要想控制房價過快上漲，只能通過行政化的措施暫時隔離不合理的市場需求，此時，蘇州已經(jīng)有重啟限購的先例，因此，廈門樓市限購政策繼蘇州之后重新出臺。

廈門樓市限購政策的四點(diǎn)看法

從廈門樓市限購政策特征來看，主要有以下幾點(diǎn)：

第一、廈門樓市保護(hù)本地首套自住和首次改善型需求。從政策面變化來看，上述三類居民家庭暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房，這個限制性措施目的很明確，其實(shí)是防止多套房擁有者或投資科爾進(jìn)一步干擾這部分市場，為首套自住和首次改善型需求留下了購房空間。

第二、144平方米以上的中高端項目來講不在限購范圍，也就是中高端樓市項目取消限購，投資客或多套購房者可以繼續(xù)購買這類物業(yè)，這也是和過去限購政策“一刀切”執(zhí)行所不一樣的地方。

第三、作為旅游型城市，對于非本地戶籍的限購力度來講還不是很大，只是做了“無法提供購房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭。”無法購房的限定，其實(shí)還是保持政策的靈活性。

第四、限購從9月5日起執(zhí)行，其實(shí)為市場需求釋放留有了窗口期，政策有效期至2017年12月31日，說明本地政策的力度有待觀察，如果有效那么繼續(xù)執(zhí)行，如果沒有效果或者效果力度不大，那么，后續(xù)樓市限購政策甚至限貸的相關(guān)政策有可能會會繼續(xù)出臺。

總體來看，廈門作為全國房價上漲幅度較大的城市，出現(xiàn)了房價上漲過快的現(xiàn)象，此時，投資客也開始關(guān)注廈門的樓市，加上近期“地王”頻出，進(jìn)一步推升了房價上漲預(yù)期。因此，現(xiàn)階段，通過暫時性的行政化措施限制投資型需求入市。

蘇州廈門之后更多核心二線城市將重啟限購

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年7月，70個大中城市同比價格變動中，上漲幅度超過10%的有15個城市，分別為北京、天津、上海、合肥、南京、杭州、福州、廈門、南昌、鄭州、武漢、廣州、深圳、惠州、無錫，其中深圳為最高漲幅為41.4%，上海和北京上漲幅度超過20%，南京、廈門與合肥上漲幅度超過30%，上漲幅度超過上海和北京。

上述數(shù)據(jù)表明，進(jìn)入下半年以來，熱點(diǎn)城市的房價仍然在高位上漲，樓市仍然沒有出現(xiàn)降溫的跡象。尤其是去年下半年至今，隨著大部分一二線城市樓市出現(xiàn)復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)，北上廣深一線城市、合肥、南京、蘇州、廈門、杭州、武漢、惠州、無錫等二三線城市樓市出現(xiàn)“日光盤”和“買漲不買跌”的火熱局面，甚至部分二線城市比如南京、廈門與合肥土地市場也是“地王”頻現(xiàn)，房價上漲幅度超過一線城市。

筆者認(rèn)為，隨著市場熱度的回升地王的頻現(xiàn)，地價超房價“面粉貴過面包”的怪相也成為常態(tài)。今年上半年，盡管部分地區(qū)已經(jīng)出臺地產(chǎn)調(diào)控措施，比如合肥、蘇州、南京等，但是，這些政策大部分較為“溫和”，并未從根本上抑制投資投機(jī)性需求，未起到防止樓市過熱與房價過快上漲的作用。此時，地價依然一路走高，房價仍然在快速上漲。此時政策面已經(jīng)到了出臺的“窗口期”，因此，8月份蘇州和南京提首付“降杠桿”樓市新政紛紛落地，廈門也出臺了樓市限購措施。從上述房價上漲幅度超過10%尤其是上漲幅度超過20%的城市政策走向來看，上述城市政策存在收緊的可能性，三季度這些城市將有提首付“降杠桿”類的措施出臺，上述城市尤其是房價上漲幅度較大的二線城市也極有可能重啟樓市限購。

張宏偉 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者，同策咨詢研究部總監(jiān)

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