張宏偉 8月18日，國家統(tǒng)計局公布了2016年7月新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動情況，國家統(tǒng)計局顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有16個，上漲的城市有51個，持平的城市有3個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為4.6%，最低為下降1.1%。

同時，與上年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有11個，上漲的城市有58個，持平的城市有1個。7月份，同比價格變動中，上漲幅度超過10%的有15個城市，分別為北京、天津、上海、合肥、南京、杭州、福州、廈門、南昌、鄭州、武漢、廣州、深圳、惠州、無錫，其中深圳為最高漲幅為41.4%，上海和北京上漲幅度超過20%，南京、廈門與合肥上漲幅度超過30%，上漲幅度超過上海和北京。

上述數(shù)據(jù)表明，進入下半年以來，熱點城市的房價仍然在高位上漲，樓市仍然沒有出現(xiàn)降溫的跡象。尤其是去年下半年至今，隨著大部分一二線城市樓市出現(xiàn)復蘇和好轉(zhuǎn)，北上廣深一線城市、合肥、南京、蘇州、廈門、杭州、武漢、惠州、無錫等二三線城市樓市出現(xiàn)“日光盤”和“買漲不買跌”的火熱局面，甚至部分二線城市比如南京、廈門與合肥土地市場也是“地王”頻現(xiàn)，房價上漲幅度超過一線城市。

那么，上述城市出現(xiàn)“地王”頻現(xiàn)和“買漲不買跌”的火熱局面之后，樓市調(diào)控政策會有哪些變化呢？相關(guān)政府部門是不是對于“買漲不買跌”與“地王”現(xiàn)象坐視不管呢？顯然，不是。

從政策面發(fā)展趨勢來看，官方頻繁表態(tài)及熱點城市收緊政策落地預(yù)示著三季度后，一二線城市尤其是房價同比上漲幅度超過10%的城市的政策面會出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。

從近期官方的表態(tài)來看，官方已經(jīng)強調(diào)防范資產(chǎn)泡沫的繼續(xù)放大，抑制投資投機，證監(jiān)會也收緊了上市房企的再融資，不允許通過再融資拿地，國土部等部門分別傳出針對土地市場的政策收緊信號，南京、合肥、蘇州等房價上漲幅度過快的城市地也陸續(xù)出臺了收緊政策，比如各大熱點城市紛紛承諾增加土地供應(yīng)，南京土拍熔斷政策仍將繼續(xù)，土地出讓首付升至60%，合肥土地出讓首付升至50%，蘇州土地出讓首付升至60%，蘇州和南京二套房貸首付比例也提升了，蘇州也重啟了限購政策。

這是核心二線城市“限貸”政策落地的開始。從上述熱點城市樓市來講，由于房價同比漲幅超過10%，并且上漲幅度一直處于全國前列，“地王”頻出再次推動這些城市房價繼續(xù)上漲，這也就意味著這些城市存在首先重啟“限貸”通過“提首付，降杠桿”的方式為高燒的樓市降溫的可能性，同時，土地市場也將出臺“控地王”措施。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從政策面走向來看，蘇州、南京等城市樓市出臺新政后，三季度其他房價上漲幅度超過10%的熱點城市樓市調(diào)控已經(jīng)進入“限貸”政策出臺的“前夜”，重啟“限貸”甚至“限購”已經(jīng)是大概率的事件了，核心內(nèi)容顯然是通過“提首付，降杠桿”的方式為高燒的樓市降溫。同時，針對“地王”推動房價上漲現(xiàn)象，三季度“控地王”也將成為政策面走向的非常重要的特征。理由如下：

首先，前期政策較為“溫和”的城市已經(jīng)出現(xiàn)穩(wěn)步收緊的措施。

隨著市場熱度的回升地王的頻現(xiàn)，地價超房價“面粉貴過面包”的怪相也成為常態(tài)。今年上半年，盡管部分地區(qū)已經(jīng)出臺地產(chǎn)調(diào)控措施，比如合肥、蘇州、南京等，但是，這些政策大部分較為“溫和”，并未從根本上抑制投資投機性需求，未起到防止樓市過熱與房價過快上漲的作用。此時，地價依然一路走高，房價仍然在快速上漲。此時政策面已經(jīng)到了出臺的“窗口期”，因此，8月份蘇州和南京提首付“降杠桿”樓市新政紛紛落地。從上述房價上漲幅度超過10%尤其是上漲幅度超過20%的城市政策走向來看，上述城市政策存在收緊的可能性，三季度這些城市將有提首付“降杠桿”類的措施出臺。

其次、樓市調(diào)整預(yù)期及房價下降將導致銀行資產(chǎn)縮水，“限貸”勢必重出江湖保衛(wèi)銀行自身資產(chǎn)安全。

從上述熱點城市發(fā)展趨勢來看，樓市在下半年及明年進入調(diào)整期是預(yù)料之中的事情，屆時，由于政策面收緊、市場需求的透支與貨幣政策從嚴預(yù)期等因素，上述城市樓市預(yù)計下半年將進入真正的調(diào)整期。而當下半年及明年樓市進入調(diào)整期時，房價也必然面臨著下降，對于銀行來講，由于2015年下半年以來的房貸資產(chǎn)均為房價處于高位時的資產(chǎn)，當今年下半年或明年房價開始下降時，去年下半年以來的房貸資產(chǎn)會縮水，金融風險增加，此時，銀行必然首先收口子，保衛(wèi)自己的資產(chǎn)的安全性。那么收什么？答：開發(fā)貸款、個人按揭貸款，通過首付提升、利率提升等方式對沖未來存在的潛在的市場風險。因此，這也就意味著上述熱點城市存在首先重啟“限貸”通過“提首付，降杠桿”的方式為高燒的樓市降溫的可能性。

第三，“地王”頻出可能誘發(fā)系統(tǒng)性金融風險，“控地王”措施或?qū)⒃谌径燃新涞亍?/p>

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，當前上述熱點城市“地王”現(xiàn)象已與往年不同，往年一般是一個城市出一個地王或少數(shù)幾個地王，一旦市場遇到調(diào)整，那么這幾個地王或許會存在操盤的風險，最糟的結(jié)果就是項目降價銷售或股權(quán)轉(zhuǎn)讓，整個市場風險被控制在局部范圍內(nèi)，還不至于是整個市場的。而現(xiàn)在像北上廣深一線城市、合肥、蘇州、南京、廈門等核心熱點二線城市，一旦有住宅類用地出讓便是“地王”，即使郊區(qū)的住宅類用地也是被高溢價拍出，那么，這也就意味著市場風險不是單個項目的，而是整個市場的。

并且從當前熱點城市房企拿地來看，房企拿地首付配資的現(xiàn)象越來越多，比如政府規(guī)定土地出讓金的首付款必須50%，那么，對于開發(fā)商來講只要首付25%，通過金融機構(gòu)場外配資25%或者更多比例“加杠桿”方式進行拿地，甚至制造地王，這樣，一旦市場進入調(diào)整期，這些地塊的風險會增加，這樣的風險不僅僅會波及房企自身，還會波及金融機構(gòu)，甚至金融機構(gòu)背后的個人投資者。

因此，對于當前這幾個熱點城市來講，一旦樓市進入調(diào)整的階段時，整個市場有可能會出現(xiàn)跌聲一片，批量的“地王”項目有可能因此而陷入困局，系統(tǒng)性的金融風險極有可能會爆發(fā)。

從熱點城市土地市場政策走向來看，既然有“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)象，市場也會因此存在系統(tǒng)性的風險，那么，三季度也勢必會有相對應(yīng)的“控地王”的措施，以防止市場出現(xiàn)系統(tǒng)性的風險。比如針對拿地場外配資加杠桿拿地情況給予監(jiān)管和控制，對于拿地首付比例進行提升，對于拿地后的開工時間、達到預(yù)售條件的時間及竣工的時間給予限定等等，為土地市場“降杠桿”，防止地王頻現(xiàn)而導致的系統(tǒng)性風險。

張宏偉 觀點地產(chǎn)新媒體專欄作者，同策咨詢研究部總監(jiān)

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