張宏偉 從近期官方的表態(tài)來(lái)看，官方已經(jīng)強(qiáng)調(diào)防范資產(chǎn)泡沫的繼續(xù)放大，抑制投資投機(jī)，證監(jiān)會(huì)也收緊了上市房企的再融資，不允許通過(guò)再融資拿地，國(guó)土部等部門(mén)分別傳出針對(duì)土地市場(chǎng)的政策收緊信號(hào)，南京、合肥等地也陸續(xù)出臺(tái)了“控地王”相關(guān)收緊政策，比如各大熱點(diǎn)城市紛紛承諾增加土地供應(yīng)，南京土拍熔斷政策仍將繼續(xù)，土地出讓首付升至60%，合肥土地出讓首付升至50%。

但是，土地供應(yīng)增加的量仍然沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改善供不應(yīng)求的市場(chǎng)關(guān)系，基于供應(yīng)有限的市場(chǎng)背景下以提升土地出讓金首付比例為主要特征的措施所產(chǎn)生的抑制“地王”的效果微不足道，尤其是對(duì)于京滬深等一線城市、蘇州、南京、鄭州、合肥、杭州、武漢等二線城市而言，由于房企拿地場(chǎng)外配資“加杠桿”拿地方式的存在，導(dǎo)致部分房企拿地較為激進(jìn)，這時(shí)很難改變“地王”頻現(xiàn)、地價(jià)超房?jī)r(jià)“面粉貴過(guò)面包”的怪相。

由此可見(jiàn)，在土地供應(yīng)量有限的市場(chǎng)背景下，對(duì)于“地王”現(xiàn)象而言，僅僅靠提高土地出讓金首付比例就可以減少地王現(xiàn)象嗎？顯然示不可行的。房企通過(guò)場(chǎng)外配資“加杠桿”方式進(jìn)行拿地，助推房企的拿地激情，尤其是在市場(chǎng)火熱的一二線核心城市，房企不斷制造“地王”更是離不開(kāi)場(chǎng)外配資。同時(shí)，這樣的方式拿地也留給市場(chǎng)更多的風(fēng)險(xiǎn)，一旦樓市進(jìn)入調(diào)整的階段時(shí)，整個(gè)市場(chǎng)有可能會(huì)出現(xiàn)跌聲一片，批量的“地王”項(xiàng)目有可能因此而陷入困局，系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)極有可能會(huì)爆發(fā)。

首先，從提升土地出讓金首付比例的角度來(lái)看，表面上來(lái)看，對(duì)于拿地企業(yè)來(lái)講首付比例提升了，拿地門(mén)檻比之前提升了，但是，這并不構(gòu)成房企拿地的土地出讓金首付比例的實(shí)質(zhì)性的提高。從當(dāng)前熱點(diǎn)城市房企拿地來(lái)看，房企拿地首付配資的現(xiàn)象越來(lái)越多，比如，政府規(guī)定土地出讓金的首付款必須50% ，那么，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講只要首付25%，通過(guò)金融機(jī)構(gòu)場(chǎng)外配資25% 或者更多比例“加杠桿”方式進(jìn)行拿地，甚至制造“地王”。

從房企的角度來(lái)看，通過(guò)場(chǎng)外配資“加杠桿”方式進(jìn)行拿地，尤其是制造“地王”，一是占用自有資金比例少了，還可以利用自有資金拿更多的地或用作其他支配，另外一方面，市場(chǎng)一旦有風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉科笫峭ㄟ^(guò)場(chǎng)外配資“加杠桿”方式進(jìn)行拿地，最糟糕的方式就是說(shuō)放棄該“地王”的權(quán)益，“地王”的權(quán)益根據(jù)配資的約定歸屬金融機(jī)構(gòu)，把“地王”的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給配資的金融機(jī)構(gòu)。

從當(dāng)前土地市場(chǎng)特征來(lái)看，上述熱點(diǎn)城市“地王”頻出，并且上述熱點(diǎn)城市“地王”現(xiàn)象已與往年不同，往年一般是一個(gè)城市出一個(gè)“地王”或少數(shù)幾個(gè)“地王”，一旦市場(chǎng)遇到調(diào)整，那么這幾個(gè)“地王”或許會(huì)存在操盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)，最糟的結(jié)果就是項(xiàng)目降價(jià)銷(xiāo)售或股權(quán)轉(zhuǎn)讓，整個(gè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)被控制在局部范圍內(nèi)，還不至于是整個(gè)市場(chǎng)的。而現(xiàn)在像北上廣深一線城市、合肥、蘇州、南京、廈門(mén)等核心熱點(diǎn)二線城市，一旦有住宅類(lèi)用地出讓便是“地王”，即使郊區(qū)的住宅類(lèi)用地也是被高溢價(jià)拍出，那么，這也就意味著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不是單個(gè)項(xiàng)目的，而是整個(gè)市場(chǎng)的，一旦有風(fēng)險(xiǎn)就是系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。

再加上房企越來(lái)越多通過(guò)金融機(jī)構(gòu)場(chǎng)外配資 “加杠桿”方式進(jìn)行拿地，甚至制造“地王”，從預(yù)期影響來(lái)看，隨著政策面的收緊與市場(chǎng)調(diào)整期的到來(lái)，在上述熱點(diǎn)城市制造“地王”的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加，一旦這樣的風(fēng)險(xiǎn)到來(lái)，風(fēng)險(xiǎn)就不僅僅會(huì)波及房企自身，還會(huì)波及金融機(jī)構(gòu)，甚至金融機(jī)構(gòu)背后的個(gè)人投資者。因此，對(duì)于當(dāng)前這幾個(gè)熱點(diǎn)城市來(lái)講，一旦樓市進(jìn)入調(diào)整的階段時(shí)，整個(gè)市場(chǎng)有可能會(huì)出現(xiàn)跌聲一片，批量的“地王”項(xiàng)目有可能因此而陷入困局，系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)極有可能會(huì)爆發(fā)。

因此，對(duì)于上述熱點(diǎn)城市樓市來(lái)講，不僅僅需要通過(guò)提高首付比例，降杠桿控制“地王”帶來(lái)的潛在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，更需要對(duì)于房企拿地場(chǎng)外配資進(jìn)行監(jiān)管。只有對(duì)于房企場(chǎng)外配資拿地的形式進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，才能夠真正影響到房企的資金鏈，提高土地出讓金首付比例才會(huì)有真正的調(diào)控意義。

另外，在具體操作上，監(jiān)管部門(mén)可以借鑒上海叫停首付貸的做法，也可以對(duì)于房企拿地的項(xiàng)目公司主體的賬戶進(jìn)行監(jiān)管，如果在拿地前后1-3個(gè)月左右時(shí)間出現(xiàn)機(jī)構(gòu)資金的注入，那么，就可以鑒定該公司存在拿地場(chǎng)外配資的嫌疑，據(jù)此可以進(jìn)一步審查，如果核查為事實(shí)，那么，可以對(duì)該項(xiàng)目公司及母公司進(jìn)行處罰或?qū)⑵浔敬涡庞昧腥肴谫Y的評(píng)級(jí)考量因素，這樣，房企再考慮拿地場(chǎng)外配資時(shí)就會(huì)謹(jǐn)慎的多。屆時(shí)，沒(méi)有了場(chǎng)外配資，房企就沒(méi)有辦法通過(guò)金融機(jī)構(gòu)場(chǎng)外配資“加杠桿”方式進(jìn)行拿地，再想制造“地王”的時(shí)也會(huì)謹(jǐn)慎許多，或許通過(guò)這樣的“禁令”打掉“地王”場(chǎng)外配資，至少可以減少一半的“地王”誕生，起碼土地市場(chǎng)不會(huì)那么熱，不會(huì)處處是“地王”了。

張宏偉 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者，同策咨詢研究部總監(jiān)

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