張宏偉 7月6日晚，保利地產(chǎn)和中航地產(chǎn)各自發(fā)布停牌公告，稱中國保利集團(tuán)與中國航空工業(yè)集團(tuán)正在籌劃關(guān)于所屬地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)資產(chǎn)的重組整合方案。由于該事項可能涉及到兩家上市公司，兩公司股票將于7月7日起停牌。從媒體報道內(nèi)容來看，中航地產(chǎn)或?qū)⒊蔀榇舜沃亟M的標(biāo)的。

此前，萬科宣布深圳地鐵擬向其注入資產(chǎn)。萬科簽署合作備忘錄，擬采取以向深圳市地鐵集團(tuán)新發(fā)行股份為主，如有差額以現(xiàn)金補足的方式收購深圳市地鐵集團(tuán)下屬公司全部或部分股權(quán)，初步預(yù)計交易對價介于人民幣400-600億元之間；3月14日，中國海外發(fā)展有限公司及中國中信股份有限公司雙雙正式發(fā)布公告宣布，中信股份同意將若干在中國住宅地產(chǎn)項目中的權(quán)益出售予中海地產(chǎn)，最終對價的金額預(yù)計為人民幣310億元。

回顧近兩年品牌房企之間的變革可知，房企并購與重組的大戲正在頻繁上演，比如中海與中建合并、招商系重組、綠地與金豐投資的重組已經(jīng)完成，中交系整合正在進(jìn)行中，保利系、上實系、中糧系、新城系等地產(chǎn)重組話題尤其是央企重組的話題將再次成為市場關(guān)注的焦點。而近期最引人注目的就是春節(jié)之后萬科與深鐵的合作、中海與中信住宅業(yè)務(wù)的整合、保利地產(chǎn)與中航地產(chǎn)的整合、五礦地產(chǎn)業(yè)務(wù)與中冶地產(chǎn)的整合等等。

那么，為何當(dāng)下房企熱衷于內(nèi)部重組或業(yè)務(wù)整合與合并？房企重組或業(yè)務(wù)整合與合并后對于房企轉(zhuǎn)型發(fā)展有何意義？尤其是在樓市規(guī)?；l(fā)展時代已經(jīng)結(jié)束的市場背景下，房企通過并購重組構(gòu)建“巨無霸”的背后有哪些深層次的戰(zhàn)略意圖？

【房企重組拉開大幕，避免同業(yè)競爭兄弟相殘】

從房企自身發(fā)展的角度來看，房企并購重組拉開大幕，首先是為了解決同業(yè)競爭問題。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，房企同業(yè)競爭的問題來源于三方面：

一是在樓市規(guī)?；鲩L時期，房地產(chǎn)行業(yè)有利可圖，較高的投資回報使得房企盈利沖動凸顯，房企展開資源爭奪賽已不可避免。而在集團(tuán)內(nèi)部，也設(shè)立雙平臺或多平臺加入這場惡性競爭中，以爭取企業(yè)快速規(guī)?；l(fā)展的時機。然而如今，樓市規(guī)?；l(fā)展時代已經(jīng)過去，房企再延續(xù)原有的多平臺規(guī)模擴張模式將導(dǎo)致資源的閑置、重疊和浪費。也就是說，當(dāng)前大多數(shù)房企同業(yè)競爭的問題基本和這個市場背景有關(guān)。

二是隨著房地產(chǎn)市場逐漸走向地產(chǎn)金融格局，房企的并購動作衍生了類似的同業(yè)競爭格局。比如，中交收購綠城股權(quán)，成為綠城第一大股東后，中交系的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)勢必面臨新的同業(yè)競爭格局。

三是房企規(guī)劃不同平臺不同分工，比如一個平臺負(fù)責(zé)住宅，另外一個負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)，但事實上由于復(fù)合型的項目角度，各平臺之間的分工界限越來越模糊，導(dǎo)致同業(yè)競爭的問題出現(xiàn)。

由此可知，上述房企內(nèi)部的重組，實際上是針對同業(yè)競爭問題開刀，尤其是在規(guī)模化時代已經(jīng)一去不復(fù)返的市場背景下，盡可能通過重組避免資源的閑置、重疊和浪費，避免房企內(nèi)部兄弟相殘，避免由于同業(yè)競爭為企業(yè)帶來的運營風(fēng)險。

【重組構(gòu)建“巨無霸”大平臺，市場集中度進(jìn)一步提升】

從銷售金額來看，2016年上半年萬科、恒大、碧桂園、綠地、保利地產(chǎn)等5家房企銷售金額已經(jīng)突破千億，2016年上半年“千億軍團(tuán)”房企的數(shù)量比去年上半年的1家（萬科）有明顯突破，增加了4家。預(yù)計2016年全年千億房企數(shù)量將在10家左右，其中，萬科預(yù)計將突破4000億的銷售金額，恒大也將突破3000億，據(jù)業(yè)內(nèi)分析，碧桂園或許也將成為今年的一匹黑馬殺入3000億的軍團(tuán)。其他全年業(yè)績可達(dá)千億的房企比如中海、華夏幸福、融創(chuàng)、華潤、萬達(dá)等正在通過并購或重組進(jìn)一步保證其行業(yè)領(lǐng)先的地位。

由此可見，未來“千億軍團(tuán)”房企之間的競爭更加激烈。比如萬科通過小股操盤不斷擴大自己的業(yè)務(wù)版圖，同時，萬科和深鐵合作，進(jìn)一步鞏固自己行業(yè)“老大”的地位，除此之外，萬科也正在謀劃未來十年的萬億市值大平臺：萬科物業(yè)；恒大多元化謀求規(guī)?；某掷m(xù)增長，爭取行業(yè)領(lǐng)先的地位，2015年以來，恒大地產(chǎn)也馬不停蹄地通過并購擴大自己在地產(chǎn)事業(yè)的版圖。對于央企來講，重組形成“巨無霸”聯(lián)合體將成為這些房企爭奪行業(yè)老大地位的重要砝碼。比如，中海與中建地產(chǎn)重組完成后，再與中信地產(chǎn)住宅板塊業(yè)務(wù)合并，增加了其環(huán)渤海及珠三角等區(qū)域的一、二線城市的土地儲備，鞏固并提升了其千億開發(fā)商的地位；招商地產(chǎn)因為母公司資產(chǎn)的注入成為招商蛇口，成為當(dāng)時中國最大市值開發(fā)商；保利地產(chǎn)與中航地產(chǎn)謀劃進(jìn)一步重組，保利地產(chǎn)與保利香港重組也在進(jìn)一步推進(jìn)過程中；金豐投資重組方案交易完成后，綠地的市值也成為當(dāng)時房地產(chǎn)行業(yè)“老大”，這將加劇2016-2018年房地產(chǎn)行業(yè)的“龍爭虎斗”。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%的市場背景下，房地產(chǎn)行業(yè)增速已經(jīng)呈現(xiàn)出下滑趨勢，此時，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出規(guī)?；奂c并購重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強強聯(lián)合”成為“新常態(tài)”。上述品牌房企重組完成后，中國房地產(chǎn)市場將形成若干個“巨無霸”型的房企。屆時，“大者恒大，強者恒強”局面的形成，最終推動市場集中度越來來越高。

【重組優(yōu)化資源配置，服務(wù)公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型】

在樓市進(jìn)入“下半場”的今天，房地產(chǎn)市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了實質(zhì)性變化，在“下半場”這個時間段內(nèi)，如果開發(fā)商再繼續(xù)延續(xù)上半場的規(guī)?；鲩L的模式，一方面將導(dǎo)致更多的庫存產(chǎn)生，造成更大的去庫存的壓力，另外一方面，對于房企自身來講，也將因此而累計更多的運營風(fēng)險，這樣的模式已經(jīng)不可取，房企謀求轉(zhuǎn)型勢在必然。

從房企的角度來說，在國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)弱化行政干預(yù)、更注重市場化的發(fā)展前提下，房企通過重組避免同業(yè)競爭問題，優(yōu)化資源配置，加快市場化轉(zhuǎn)型等動作成為房企在競爭中脫穎而出的關(guān)鍵。比如2013年以來，越來越多的房企開始調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略并轉(zhuǎn)型，從轉(zhuǎn)型路線上各家也有所差異，但均顯示出房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向，比如以分享城鎮(zhèn)化為核心的“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略、以分享老齡化為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)布局戰(zhàn)略，以分享城市化為核心的商業(yè)地產(chǎn)布局戰(zhàn)略、房企積極與互聯(lián)網(wǎng)公司合作等等。

再以綠地集團(tuán)為例，綠地集團(tuán)與金豐投資完成重組后，綠地A股上市登陸資本市場，這將進(jìn)一步推動其三大戰(zhàn)略發(fā)展，在房地產(chǎn)主業(yè)之外，通過并購基建類企業(yè)、金融類企業(yè)等措施，加快發(fā)展“大基建、大金融、大消費”等三個重點領(lǐng)域的綜合產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。其中房地產(chǎn)主業(yè)實現(xiàn)從偏重規(guī)模到偏重盈利、從偏重開發(fā)到開發(fā)運營并重、從偏重國內(nèi)開發(fā)到全球同步開發(fā)等三大轉(zhuǎn)變。此外，“大基建”領(lǐng)域?qū)⒅攸c發(fā)展地鐵產(chǎn)業(yè)。

【國有房企重組后，有可能通過并購進(jìn)一步“國進(jìn)民退”】

從民企和央企、國企優(yōu)劣勢對比來看，央企、國企地產(chǎn)企業(yè)有融資能力和社會資源，但缺乏靈活的體制、充足的人力資源和系統(tǒng)的市場能力；民營地產(chǎn)企業(yè)在融資能力和社會資源方面存在先天缺陷，但其靈活的機制、充足的人才儲備、敏銳的市場嗅覺和對市場的獨到認(rèn)知則是央企、國企地產(chǎn)企業(yè)所不能比擬的，尤其是民營企業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)能力，表現(xiàn)出其在專業(yè)領(lǐng)域?qū)τ谑袌龅募?xì)分，而央企、國企地產(chǎn)企業(yè)在這方面還是比較缺失。 

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，國有系統(tǒng)房企重組后，實力進(jìn)一步增強，通過并購民營房企，實現(xiàn)市場占有率進(jìn)一步提升。對民企來說，與國企合作后的最大好處就是可以利用央企在融資渠道及政府關(guān)系上的便利，也就是說可以借機“傍大款”。但是，與央企（國企）地產(chǎn)企業(yè)的合作，有可能也會在項目操作上受制于央企（國企）地產(chǎn)企業(yè)這些資源性壟斷特征。尤其是，在雙方合作的過程中，民營企業(yè)有可能逐漸被央企（國企）地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行控股，實現(xiàn)“國進(jìn)民退”，而這時，民營資本不一定拼得過央企（國企）地產(chǎn)企業(yè)，最終有可能就此消失。

近期，民企與央企合作最為典型的案例就是綠城與中交的合作。綠城與中交合作后，宋衛(wèi)平通過“傍大款”重新控制了綠城，但隨后中交作為國企通過持續(xù)收購民企綠城股權(quán)而進(jìn)行擴張，截止目前為止，中交已成為綠城第一大股東，實現(xiàn)“國進(jìn)民退”，并且，受到市場發(fā)展階段與中交的影響，當(dāng)下綠城的戰(zhàn)略已經(jīng)和此前明顯不同。

而在中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入規(guī)?；奂碾A段，民營房企的日子越來越不好過，尤其是中小房企還面臨生存的壓力，此時，國有房企極有可能通過“大魚吃小魚”實現(xiàn)“國進(jìn)民退”。

【央企重組后接盤其他國企“退房”資產(chǎn)】

從國企重組與改革的角度來講，金豐投資與綠地的重組方案獲批，標(biāo)志著國資系統(tǒng)的地產(chǎn)重組放開預(yù)期，未來地產(chǎn)重組或?qū)⒓铀匍_放。如果地產(chǎn)重組的加速開放，這不僅僅是國資系統(tǒng)中企業(yè)向多元化混合所有制企業(yè)轉(zhuǎn)變，或許也為當(dāng)前央企或地方性國企“退房”尋求了一種出路。筆者預(yù)計，未來一段時期內(nèi)，一些實力較強的企業(yè)尤其是央企地產(chǎn)企業(yè)有可能會利用地產(chǎn)重組加速開放的機會，接盤其他國企“退房”資產(chǎn)。這樣的現(xiàn)象在78家央企地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中極有可能會頻繁發(fā)生。

另據(jù)媒體報道，今年以來，21家被國資委允許從事房地產(chǎn)主業(yè)的央企表現(xiàn)異?；钴S，至少有10家已啟動內(nèi)外部重組和并購。而如中海地產(chǎn)般雷厲風(fēng)行、招商蛇口般一路通關(guān)、保利內(nèi)部整合也在進(jìn)行中、中糧幾度傳出剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)傳聞——這些央企巨頭間的整合并購呈現(xiàn)出不同的面向和結(jié)局。由此可見，國企改革深化和行業(yè)整合急劇加速。盡管表面上21家央企已經(jīng)獲得“房地產(chǎn)牌照”，但最終不一定留下21家央企地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)過今后2-3年的整合，最后剩余的數(shù)量極有可能會低于15家。

此外，在房地產(chǎn)央企中，保利、中海規(guī)模已達(dá)千億級，招商、華潤位居五六百億的中等規(guī)模，而中糧、五礦、華僑城等只有百億級規(guī)模。其余的大部分央企地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模也并不算行業(yè)翹楚，比如水電系的中國水電、葛洲壩，鐵路系的中鐵、中鐵建等，而這些企業(yè)為了擺脫被整合或重組的風(fēng)險，也在積極謀求自己在21家央企地產(chǎn)內(nèi)部的“話語權(quán)”，比如積極拿地擴充土地儲備、擴大效果規(guī)模等等。

比如，近期，保利地產(chǎn)、招商、葛洲壩等眾央企拿地均較為激進(jìn)，拿“地王”是常態(tài)化的，甚至出現(xiàn)了“面粉貴過面包”的難以理解的拿地結(jié)果。確實，如果按照成本和收益的常規(guī)測算，這些地塊確實難以短期內(nèi)入市，短期內(nèi)也確實不可能盈利。但是，從央企地產(chǎn)整合的角度來看，如果一個央企沒有充裕的土地儲備，并且從企業(yè)估值的角度來看處于“弱勢”，極有可能會被其他央企合并。由此來看，央企地產(chǎn)企業(yè)不惜成本拿“地王”，擴充在一線城市、核心二線城市的土地儲備，其考慮的出發(fā)點并不完全是按照成本和收益的常規(guī)測算，其背后更大的局是謀求自己在央企地產(chǎn)企業(yè)整合與重組過程中增加“話語權(quán)”。一旦獲得更多的“話語權(quán)”，那么對于優(yōu)勢方來講就可以并購其他央企的“退房”資產(chǎn)。

比如，3月14日，中信股份和中國海外發(fā)展同時發(fā)布公告稱，中信股份、中信泰富和中信有限與中國海外簽訂協(xié)議，中國海外將斥資310億元人民幣(370.8億港元)，向中信股份購入內(nèi)地25個城市共2400萬平方米的總建筑面積的住宅物業(yè)項目。

再比如，7月6日，保利地產(chǎn)和中航地產(chǎn)各自發(fā)布停牌公告，稱中國保利集團(tuán)與中國航空工業(yè)集團(tuán)正在籌劃關(guān)于所屬地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)資產(chǎn)的重組整合方案，中航地產(chǎn)或?qū)⒊蔀榇舜沃亟M的標(biāo)的。就中航地產(chǎn)來講，由于其母公司中航工業(yè)集團(tuán)主營業(yè)務(wù)是航空軍工，地產(chǎn)業(yè)務(wù)在集團(tuán)營收中占比微不足道，再加上地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身并不盈利，中航工業(yè)集團(tuán)“退房”也理所當(dāng)然，這或許成為保利地產(chǎn)整合中航地產(chǎn)的最直接的理由。

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