張宏偉 今年春節(jié)之后，市場(chǎng)基本面已經(jīng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的城市“地王”抬頭，比如京滬深等一線城市、蘇州、南京、鄭州、合肥、杭州、武漢等二線城市。從上述城市“地王”的成交結(jié)果來(lái)看，上述城市住宅類用地樓板價(jià)集體攀升，高的似乎讓人不可理喻，出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象。

總的來(lái)看，今年上述城市“地王”頻現(xiàn)背后的拿地主體來(lái)看，有發(fā)展速度較好并未受過(guò)地王挫折的正在全國(guó)化的民企房企，也有以民間資本為特色的較為激進(jìn)的閩系房企，也有財(cái)大氣粗的央企和地方性國(guó)企。這其中，央企的身影成為今年土地市場(chǎng)亮點(diǎn)，在今年1-5月，央企房企頻頻出手拿地，制造“地王”。從“地王”央企造的原因來(lái)看，當(dāng)然，融資成本低、市場(chǎng)布局上考慮聚焦核心的一二線城市等是促使企業(yè)積極拿地的因素，但是，從“地王”央企造的深層次原因來(lái)看，仍然還有可探究之處。

首先，一線城市土地“寸土寸金”，由于供應(yīng)量稀缺導(dǎo)致住宅類用地的單價(jià)和總價(jià)攀升，對(duì)于央企甚至大多數(shù)在一線城市的房企來(lái)講，補(bǔ)充貨源繼續(xù)深耕一線城市的策略導(dǎo)致其不得不繼續(xù)高價(jià)拿地，甚至以聯(lián)合體形式高價(jià)拿地。此外，從今年一線城市的市場(chǎng)預(yù)期來(lái)看，品牌開(kāi)發(fā)商們深知，在京滬深調(diào)控政策已經(jīng)嚴(yán)厲執(zhí)行的市場(chǎng)背景下，今年下半年樓市勢(shì)必會(huì)進(jìn)入調(diào)整期，銷售端勢(shì)必會(huì)有所損失，此時(shí)，謀劃布局土地市場(chǎng)，謀劃下一輪市場(chǎng)的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)已成為大多數(shù)品牌開(kāi)發(fā)商的策略，因此，為了補(bǔ)充貨源，一線城市勢(shì)必會(huì)迎來(lái)“地王”大戰(zhàn)。

其次，從二線城市來(lái)看，春節(jié)之后，市場(chǎng)基本面已經(jīng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的城市“地王”抬頭，央企在二線城市土地市場(chǎng)的身影也較為突出，比如杭州、蘇州、南京、合肥、鄭州、廈門、武漢等二線城市。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，央企在這些城市也非?；钴S主要的原因有兩個(gè)：

一是，上述城市比如杭州、南京、合肥、蘇州、武漢等樓市已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)熱的現(xiàn)象，甚至個(gè)別城市出現(xiàn)“無(wú)房可售”的局面，同時(shí)也出臺(tái)了調(diào)控措施，但這些調(diào)控措施手段較為溫和，這一定程度上助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)企業(yè)繼續(xù)在土地市場(chǎng)上興風(fēng)作浪拿“地王”的熱情；二是，從房企的角度來(lái)看，即使是央企以聯(lián)合體形式拿地在一線城市也難以獨(dú)善其身，有錢也不見(jiàn)得能夠拿到土地，因此，央企們轉(zhuǎn)戰(zhàn)土地價(jià)格還不是太高的上述二線城市，在這些城市甚至還有獨(dú)立操盤的機(jī)會(huì)，并且中長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)上行的空間仍然可預(yù)期。

第三、對(duì)于央企來(lái)講，央企地產(chǎn)企業(yè)不惜成本拿“地王”，擴(kuò)充在一線城市、核心二線城市的土地儲(chǔ)備，增加公司的估值，其背后更大的局是為自己在央企地產(chǎn)企業(yè)整合與重組過(guò)程中增加“話語(yǔ)權(quán)”。

比如，近期，部分央企尤其是銷售規(guī)模較小的央企拿地均較為激進(jìn)，拿“地王”是常態(tài)化的，甚至出現(xiàn)了“面粉貴過(guò)面包”的難以理解的拿地結(jié)果。確實(shí)，如果按照成本和收益的常規(guī)測(cè)算，這些地塊確實(shí)難以短期內(nèi)入市，短期內(nèi)也確實(shí)不可能盈利。但是，從央企地產(chǎn)整合的角度來(lái)看，如果一個(gè)央企沒(méi)有充裕的土地儲(chǔ)備，并且從企業(yè)估值的角度來(lái)看處于“弱勢(shì)”，極有可能會(huì)被其他央企合并。由此來(lái)看，央企地產(chǎn)企業(yè)不惜成本拿“地王”，擴(kuò)充在一線城市、核心二線城市的土地儲(chǔ)備，其考慮的出發(fā)點(diǎn)并不完全是按照成本和收益的常規(guī)測(cè)算，其背后更大的局是謀求自己在央企地產(chǎn)企業(yè)整合與重組過(guò)程中增加“話語(yǔ)權(quán)”。

第四、今年一部分城市比如杭州、上海等出現(xiàn)新地王的原因在于，競(jìng)買央企房企有資金支持且融資成本低，且有金融背景，比如信達(dá)地產(chǎn)等，這些開(kāi)發(fā)商不是按照開(kāi)發(fā)的邏輯進(jìn)行拿地，而是按照資產(chǎn)配置的角度來(lái)看拿地，按照這些企業(yè)的算法，如此拿下地王的成本仍然合理，未來(lái)通過(guò)高溢價(jià)的產(chǎn)品銷售仍然可以實(shí)現(xiàn)資金的退出，并且有利可圖，并且這些央企房企的投資和資產(chǎn)配置的重點(diǎn)城市為一線城市、核心二線城市，這也是上述城市為什么為出現(xiàn)地王的很重要的原因。

從上述分析來(lái)看，似乎合乎央企拿“地王”的邏輯，但是，央企制造“地王”的話題已經(jīng)引起媒體的高度關(guān)注，已經(jīng)成為一個(gè)社會(huì)討論的熱點(diǎn)話題。至此，據(jù)筆者多渠道了解，為了平穩(wěn)熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)走勢(shì)與媒體輿論，財(cái)政部、國(guó)資委等央企主管部門已經(jīng)對(duì)部分央企進(jìn)行約談，約談的主要目的就是央企不能在制造“地王”。

由此我們可以判斷，接下來(lái)土地市場(chǎng)央企的“地王”身影有可能因此而淡出，取而代之的是其他企業(yè)的“地王”拿地行為，比如上述提及的發(fā)展速度較好并未受過(guò)地王挫折的正在全國(guó)化的民企房企、以民間資本為特色的較為激進(jìn)的閩系房企等。此時(shí)，“地王”仍然是“地王”，并不會(huì)因?yàn)檠肫蟮耐顺龆淖儭?/p>

但是，作為央企來(lái)講，在上述核心熱點(diǎn)城市，如果要拿地那么肯定會(huì)是“地王”，如果不讓拿“地王”也就是在公開(kāi)招拍掛土地市場(chǎng)上沒(méi)有獲得土地儲(chǔ)備的機(jī)會(huì)，企業(yè)也就沒(méi)有后續(xù)發(fā)展的可能性，因此，對(duì)于央企來(lái)講，也不可能坐失核心城市樓市的發(fā)展時(shí)機(jī)。據(jù)筆者了解，部分央企的拿地策略已經(jīng)發(fā)生明顯變化，由原來(lái)自己主導(dǎo)積極拿地（地王）的行為轉(zhuǎn)變?yōu)橐院献鏖_(kāi)發(fā)的形式，合作的對(duì)象就是上述其他全國(guó)化的民企等房企。至此，在合作過(guò)程中央企或提供低成本的資金支持，或由配角變主角直接操盤，央企的拿地布局在沒(méi)有“地王”的情況下仍然是“條條大路通羅馬”，實(shí)現(xiàn)企業(yè)在核心城市的布局。

那么，“地王”頻現(xiàn)后就沒(méi)有開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)嗎？對(duì)于央企來(lái)講，就不需要考慮經(jīng)營(yíng)測(cè)算嗎？顯然，也不是，任何一個(gè)企業(yè)，包括央企在內(nèi)，無(wú)論政府關(guān)系怎么樣，也無(wú)論資金成本有多低，也無(wú)論品牌有多強(qiáng)，高地價(jià)拿“地王”都會(huì)有市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。

筆者認(rèn)為，從本輪市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，首先從近期“權(quán)威人士”對(duì)中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)及貨幣政策走向判斷來(lái)看，接下來(lái)中國(guó)貨幣政策走向開(kāi)始改變，寬松的貨幣政策開(kāi)始適度收縮，不會(huì)依靠大幅放水的方式刺激宏觀經(jīng)濟(jì)。因此，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，由于貨幣政策開(kāi)始收縮，熱點(diǎn)城市樓市需求透支，再加上北上廣深等一線城市、南京、蘇州、合肥、廈門等核心二線城市預(yù)期調(diào)控政策會(huì)收緊，一線城市、上述熱點(diǎn)二三線城市樓市下半年進(jìn)入調(diào)整期也是勢(shì)在必然，這對(duì)拿“地王”的企業(yè)來(lái)講不是一件好事情。

其次，從開(kāi)發(fā)貸款的角度來(lái)看，為了規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，部分銀行已經(jīng)調(diào)整中長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)貸為短期開(kāi)發(fā)貸（一年以內(nèi)甚至6個(gè)月），房企短期內(nèi)的資金壓力會(huì)進(jìn)一步加大，會(huì)影響到企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。其次，作為國(guó)內(nèi)風(fēng)控做得最好的某股份制銀行內(nèi)部會(huì)議下達(dá)了房貸口子開(kāi)始收緊的指示，未來(lái)規(guī)模會(huì)大幅調(diào)低，利率也會(huì)有變化。該銀行已經(jīng)開(kāi)始控制樓市風(fēng)險(xiǎn)，不排除會(huì)有更多市場(chǎng)化的股份制銀行跟風(fēng)，樓市接下來(lái)調(diào)整是大概率事件。

第三、地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的邏輯可行，但是當(dāng)房?jī)r(jià)大幅上漲的時(shí)候也就意味著大量透支市場(chǎng)購(gòu)買力，屆時(shí)，標(biāo)榜“高溢價(jià)”的項(xiàng)目將很難實(shí)現(xiàn)“高溢價(jià)”，導(dǎo)致這些“地王”項(xiàng)目陷入困境。對(duì)于央企來(lái)講，此時(shí)激進(jìn)拿“地王”不僅僅沒(méi)有為自己增加話語(yǔ)權(quán)，或許成為未來(lái)被整合的理由，有些得不償失。

比如，房地產(chǎn)某知名全國(guó)化房企，公司定位于做高端精品，過(guò)去幾年一直號(hào)稱產(chǎn)品力較強(qiáng)，可以做“高溢價(jià)”，在拿地時(shí)候也不惜代價(jià)，頻頻拿“地王”，也號(hào)稱可以通過(guò)“高溢價(jià)”實(shí)現(xiàn)“地王”項(xiàng)目的收益。但是，多輪市場(chǎng)調(diào)控之后企業(yè)的資金面頻頻出現(xiàn)問(wèn)題，也面臨被其他企業(yè)收購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。同樣的道理，今年以來(lái)土地市場(chǎng)“地王”頻現(xiàn)，從預(yù)期的角度來(lái)看，在今年下半年樓市會(huì)進(jìn)入調(diào)，屆時(shí)“高溢價(jià)”就很難實(shí)現(xiàn)，同時(shí)，由于這類公司產(chǎn)品線偏高端，能夠購(gòu)買得起高端產(chǎn)品的客戶往往被限購(gòu)或限貸，往往會(huì)導(dǎo)致“地王”樓盤成交不是很理想，難以實(shí)現(xiàn)溢價(jià)收益，最終影響這類企業(yè)的資金面。

對(duì)于企業(yè)來(lái)講，盡管資金面面臨緊張的可能性并不高，但是，在央企整合大戲即將全面拉開(kāi)的市場(chǎng)環(huán)境下，對(duì)于一個(gè)央企房企來(lái)講，如果內(nèi)部經(jīng)營(yíng)狀況不理想，那么或許也會(huì)成為被整合的理由。對(duì)于企業(yè)自身來(lái)講，此時(shí)激進(jìn)拿“地王”不僅僅沒(méi)有為自己增加話語(yǔ)權(quán)，或許成為未來(lái)被整合的理由，那就有些得不償失了。

張宏偉 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者 同策咨詢研究部總監(jiān)

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