毫無疑問，首都經(jīng)濟圈國家戰(zhàn)略、京津冀發(fā)展規(guī)劃等政策面的刺激、首都產(chǎn)業(yè)轉移帶來的預期市場需求、剛需及養(yǎng)老“兩頭熱”市場需求等諸多因素導致近期北京周邊的河北區(qū)域樓市升溫，比如廊坊的“北三縣”、保定市等。

京津冀一體化背景下，“北三縣”樓市火爆已成為行業(yè)共識，然而，對于保定來講，在“政治副中心”光環(huán)褪去之后，大家的關注度似乎降低了很多。然而，保定并不甘寂寞，當前的保定已經(jīng)扛起了“對接京津”的大旗，打出了“來到保定一切搞定”的口號，三區(qū)變五區(qū)下的大保定，正在京津冀一體化大潮中風光正好。在這樣的市場背景下，保定房價均價“破八”，至今為止“買漲不買跌”的魔咒仍然籠罩著整個保定樓市。

近期保定樓市受上級嚴查項目“五證”的影響，多盤封盤，不過與2014年4月保定樓市嚴查引發(fā)的樓市“冰凍”相比，此次保定的嚴查并未打消購房者的入市熱情，不少“業(yè)內人士”已經(jīng)放出了漲價的口風，保定樓市已經(jīng)進入“買漲不買跌”通道。

針對上述保定樓市“五證”不全的市場背景下仍然出現(xiàn)火爆的現(xiàn)象，下面筆者逐一揭露一下保定火爆樓市背后的亂象。

保定預售“先上車，后買票”已是潛規(guī)則

《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在市場上銷售商品房，必須“五證”齊全，否則商品房不得上市銷售。“五證”是指房地產(chǎn)商在預售商品房時應具備《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用權證》和《商品房預售許可證》，簡稱“五證”。

然而，在保定市房地產(chǎn)市場，在售的項目當中“五證”齊全的屈指可數(shù)。過去幾年的保定樓市，樓盤不是五證齊全才開始賣房，而是有個土地這就開始蓋，一邊蓋著，一邊賣房，這樣的現(xiàn)象已經(jīng)相當普遍。也就是說保定房地產(chǎn)市場預售制度等于是名存實亡，開發(fā)項目沒有證件或證件不全的情況下就可以進行銷售，然后再根據(jù)項目建設進度進行補證。這樣的做法在當?shù)乇环Q為“先上車，后買票”，并且已是市場“潛規(guī)則”。

甚至有的開發(fā)商可以辦分期付款，這種變相分期付款操作流程通常是開發(fā)商在拿到國有土地使用證之后，和客戶簽訂購房合同并要求首付房屋總價的50%，然后當?shù)鼗蚝煤笤俳灰徊糠?，封頂后再交其余尾款。這中間大約會有近兩年的時間。期間，房屋所有人如果想賣房，只要交易購房合同更名就可以了。

比如，保定市原北市區(qū)（現(xiàn)叫蓮池區(qū)）薛劉營村中央公元小區(qū)商品房，就是典型的“先上車，后買票”的案例，購房者在開發(fā)商的催促下，很多業(yè)主自2007年的就交付了全款，部分業(yè)主也試圖通過分期付款的形式購房。

保定預售制度對購房者蘊含著較大的市場風險

根據(jù)國家房產(chǎn)管理部分規(guī)定，開發(fā)商必須國有土地使用證、施工許可證、商品房預售許可證五證齊全才可以預售。但是，對于保定市來講，大多數(shù)樓盤“五證”不全已是事實，這樣的市場背景下進行的項目銷售，或者類似于保定市開發(fā)商變相的分期付款方式等，對于購房者來講蘊含著較大的市場風險。

從經(jīng)驗來看，比如開發(fā)企業(yè)預售資金監(jiān)管不力、預售資格審查不嚴格引起的房屋買賣糾紛等，甚至出現(xiàn)開發(fā)企業(yè)跑路等問題等。

比如：保定蓮池區(qū)薛劉營村中央公元小區(qū)商品房，共14棟高層，是河北省“三年大變樣”保定市薛留營村“城中村改造”重點工程之一，是河北惠東房地產(chǎn)開發(fā)，就是在“五證”不全的情況下擅自進行出售。購房者從2007年5月份陸續(xù)認購和購買了此處的樓盤。協(xié)議規(guī)定是2009年12月31日交鑰匙。但拆遷困難重重，在廣大購房戶不斷向政府反應以及保定市蓮池區(qū)政府及保定市政府的努力協(xié)調下，拆遷有了很大的進展，特別是2010年，拆遷達到80%以上，施工隊伍、施工機器也進駐了現(xiàn)場，返遷樓也開始開槽工作。但自2010年11月底到現(xiàn)在，合作開發(fā)的薛留營村委會與惠東地產(chǎn)因利益反目成仇，到2014年10月份為止，中央公元項目仍然處于擱置狀態(tài)。600多戶業(yè)主叫天無門，當前也不知道具體哪個部門能管這個事。

2014年10月8日，薛劉營村與保定市蓮池區(qū)聯(lián)合搞了一個聲勢浩大的啟動儀式，從此開始，康遠房地產(chǎn)公司正式接手中央公元項目，然而，一年多時間又毫無進展。2016年元月4日以來，200余名業(yè)主代表組成維權委員會，多次到保定市政府討說法。為了解決業(yè)主們的維權問題，保定市蓮池區(qū)田區(qū)長多次當面承諾，開發(fā)商享受原來城中村改造的所有優(yōu)惠條件，按原開發(fā)商協(xié)議給購房戶分房，并承諾不漲價，并且業(yè)主們也有當時政府承諾的錄音。

然而事情并沒有那么簡單，直到康遠房地產(chǎn)公司重新建立該項目售樓部并且開始對外無證銷售，真正的問題就來了：當原來已經(jīng)購房的客戶到售樓部詢問時，中央公元的房價已經(jīng)上漲至為8000-9000元/平米，公開對外銷售，售樓人員聲稱“之前從來沒有出售過”，這一舉動激起了前期已經(jīng)購房客戶的“民憤”。之后，中共公園售樓部逐個給原購房戶打電話通知，內容嚴重違反開發(fā)商和政府人員的上述承諾，并且要求原有購房戶以現(xiàn)在房價和原房價差價的40%補交房款，項目還沒有實質性進展的情況下，開發(fā)商“空手套白狼”的戲再次上演！并且開發(fā)商不惜違約試圖各個擊破原有購房客戶，聲稱如果不補交房款，視作購房客戶自己違約！

而這一兩天，開發(fā)商也沒有閑著，一方面承諾不違規(guī)預售，一方面還讓業(yè)主補交差價，讓業(yè)主選房，似乎項目的進度值得期待。但是，事與愿違，選房的話對于業(yè)主們也只能選挨著鐵路那兩棟，房子也都是圖上的（沒有動工，現(xiàn)狀只有兩個半棟樓在建，是分配給拆遷戶的，和購房者沒有關系），沒有實際房子，對于原來的業(yè)主們來講，即使補交了40%的差價房款，后續(xù)房子交付的風險也很大。業(yè)主們最擔心的仍然是萬一這個項目再擱淺了怎么辦？

因此，對于購房者來講，在保定遇到“五證”不全的購房，就會面臨著潛在的市場風險，而這個市場風險在“潛規(guī)則”下會不知不覺發(fā)生。對于地方政府來講，一旦出現(xiàn)這樣的市場風險，即使政府承諾保證購房者利益，但由于種種問題也很難全部托底。因此，對于購房者來講，還是應該想法設法保證自己在購房過程中的合法權益，盡量規(guī)避這樣的問題出現(xiàn)。

收緊預售許可證，將導致房價報復性上漲

當然，針對“五證”不全的問題，保定市政府也不是不作為。其實，政府已經(jīng)開始通過嚴查讓現(xiàn)有不規(guī)范的項目“補證”，甚至通過階段性收緊證件發(fā)放（比如收緊預售許可證發(fā)放）來倒逼開發(fā)商“五證”補全。

但是，這樣的做法只能說是短期內來講并不可取，對于樓市或需求來講，由于保定市大多數(shù)樓盤（保定業(yè)內人士稱70-80%的樓盤）“五證”不全已是事實，保定市收緊預售許可證，將導致大多數(shù)樓盤“停售”，表面上來看大多數(shù)樓盤“停售”之后會導致市場需求后置，短期內不能入市，暫緩樓市火熱的跡象。但是，大多數(shù)樓盤“停售”之后，市場上具備預售條件的樓盤也就屈指可數(shù)，也就20-30%左右的樓盤可售，導致市場供求關系短期內轉為緊張，這樣，具備預售條件的樓盤就成為市場的香餑餑，這些樓盤往往會因為“五證”齊全具備銷售條件而進一步漲價，進行帶動整體市場價格繼續(xù)向上走。這是保定在“五證”不全的市場背景下房價均價“破八”，至今為止“買漲不買跌”的魔咒仍然籠罩著整個保定樓市的非常重要原因之一，這也是京津冀一體化背景下以保定為代表的區(qū)域內樓市的亂象。

同時，根據(jù)經(jīng)驗來看，保定預售制度的從嚴并不會持久，而是階段性的。一方面是因為大多數(shù)樓盤“五證”不全已是事實，不可能嚴格執(zhí)行限售讓全部不合格的樓盤“停售”，如果是這樣，保定市房地產(chǎn)市場就會陷入僵局；另外一方面，即使樓盤“五證”不全，樓盤要取得“復工證”、預售許可等，并不一定完全和項目的開發(fā)建設進度相關聯(lián)，從操作上往往是繳納“罰款”就可以獲得上述證件，或者沒有獲得上述證件，但是施工、預售可以照常進行，并且已是驗證過的事實。

這樣的直接結果就是，繳納“罰款”就可以解決開發(fā)、銷售過程中的政策門檻，開發(fā)企業(yè)才會有“先上車，后買票”的機會。從這個角度來看，也就不難理解保定市為何會出現(xiàn)中央公元這樣無證先出售回籠資金，最終落得長期擱置的樓盤。這也是當?shù)仡A售制度“先上車，后買票”的市場癥結之一。

利用“五證”不全的借口進行“捂盤”“囤地”

從土地閑置的原因角度而言，主要有兩個：第一、由于政府規(guī)劃調整、動拆遷未完成等原因，客觀上導致土地沒有辦法進入開發(fā)狀態(tài)。第二、政策層面的繼續(xù)從緊，導致開發(fā)企業(yè)的資金面越來越緊張，部分企業(yè)要通過調整開工項目、放緩開發(fā)周期緩解企業(yè)資金面的壓力，以應對市場的不確定性。第三、由于種種原因，項目“五證”不全，暫時沒有辦法進入銷售狀態(tài)，導致企業(yè)暫時放緩開發(fā)進度。

就項目“五證”不全的角度來講，《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在市場上銷售商品房，必須“五證”齊全，否則商品房不得上市銷售。比如，近期保定市房地產(chǎn)市場部分項目“因為最近相關部門在審查項目五證一直處于封盤狀態(tài)”。

但是，這樣客觀上也為一部分項目“捂盤”惜售找到了借口。具體來講，一部分項目開發(fā)或只是在拿到土地證的階段，“五證”不全導致部分開發(fā)企業(yè)停工或停售，客觀上也導致這些地塊暫時閑置，不能進入開發(fā)狀態(tài)。這樣，一部分房企也會利用這個時機進行“囤地”，等待土地升值與房價上漲后再進行開發(fā)。

再以保定市中央公元樓盤為例，自2007年至2010年間至少有600多戶購買了此處的樓盤，不管是何種原因造成了該項目暫時擱置，但是，幾年間其實際市場價值已經(jīng)出現(xiàn)翻番。具體來講，2007年的中央公元的售價為3000元/平米，2010年售價已達5000余元/平米，到2014年，如果按照正常市場價值來評估該項目均價的話，該樓盤價格可以達到7000元/平米。至今為止，中央公元樓盤的價格已經(jīng)上漲至8000-9000元/平米。

當然這只不過是一個極端的例子，對于購房者來講，也嘗到了項目擱置的苦頭。不過，從短期類似于由于種種原因項目“五證”不全，暫時沒有辦法進入銷售狀態(tài)，導致企業(yè)暫時放緩開發(fā)進度的現(xiàn)象勢必會存在。

因此，一定意義上來講，保定市預售制度的“先上車，后買票”的“潛規(guī)則”現(xiàn)象就使未來土地供應、市場供應存在諸多不確定性，市場的正常運行已被潛規(guī)則綁架。因此，對于保定市的開發(fā)企業(yè)來講，就有更多的主動權來把控市場，利用“五證”不全的借口進行“捂盤”“囤地”。

張宏偉 觀點地產(chǎn)新媒體專欄作者 同策咨詢研究部總監(jiān)

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