6月3日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（下稱“《意見(jiàn)》”），該意見(jiàn)指出，允許改建房屋用于租賃，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。上述政策可以簡(jiǎn)稱之“商改住”。

其實(shí)，簡(jiǎn)單來(lái)講，“商改住”是指用地單位為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將依法批準(zhǔn)的商業(yè)建設(shè)用地改作居住土地使用，并最終以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推出。如常見(jiàn)的商業(yè)房改為住宅。

筆者認(rèn)為，從政策出發(fā)點(diǎn)來(lái)看，無(wú)論是對(duì)一線城市，還是二三線城市，由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境不樂(lè)觀、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、供大于求、電商沖擊等因素，目前商辦地產(chǎn)庫(kù)存去化周期均較長(zhǎng)，即使是上海這樣的一線城市也不例外，商辦市場(chǎng)的庫(kù)存去化周期也在幾十個(gè)月，有較大的去庫(kù)存壓力。在這個(gè)特殊時(shí)期，通過(guò)“商改住”政策的釋放，給了處在困境期的開(kāi)發(fā)商一個(gè)更加靈活的掉頭機(jī)會(huì)，有助于消化目前市場(chǎng)的庫(kù)存，而對(duì)于北上廣深等一線城市來(lái)講，“商改住”政策也有助于緩解住宅市場(chǎng)緊張的供求關(guān)系。但是，即使有“商改住”政策并且后續(xù)可以落地執(zhí)行，開(kāi)發(fā)商也并未真正退出市場(chǎng)，允許土地變性并不意味著開(kāi)發(fā)商馬上就可以解套，這當(dāng)中還有不少問(wèn)題亟待解決。

首先，“商改住”政策落實(shí)部門不清晰，從結(jié)果來(lái)看，在操作過(guò)程中相關(guān)政府部門勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)相互扯皮，不作為的現(xiàn)象，政策的效果也難以有效發(fā)揮出來(lái)。

“商改住”政策哪個(gè)部門主導(dǎo)做？據(jù)筆者了解，目前沒(méi)有哪一個(gè)部門敢主動(dòng)承擔(dān)這個(gè)主要責(zé)任，也沒(méi)有一個(gè)人敢完全承擔(dān)這個(gè)主要責(zé)任。因?yàn)?ldquo;商改住”政策轉(zhuǎn)性背后肯定會(huì)涉及由于“商改住”而補(bǔ)交的土地出讓金、或其他手續(xù)，在反腐比較嚴(yán)格的今天，沒(méi)有哪個(gè)主管部門敢承擔(dān)做這個(gè)事情，或者具體個(gè)人也不敢挑大梁。因此，“商改住”這個(gè)事情肯定是幾個(gè)部門聯(lián)合合作操作，這樣的話，“商改住”勢(shì)必涉及部門之間相互扯皮，不作為的現(xiàn)象，從“商改住”最終結(jié)果來(lái)看，最終能夠?qū)崿F(xiàn)轉(zhuǎn)性的沒(méi)有幾個(gè)項(xiàng)目，政策的效果也難以有效發(fā)揮出來(lái)。

其次，“商改住”現(xiàn)在還沒(méi)有具體操作案例，不同供求關(guān)系背景下的市場(chǎng)也沒(méi)有具體操作細(xì)則，大家都不知道怎么操作，這個(gè)事情推進(jìn)落地還是有點(diǎn)難度的。

筆者認(rèn)為，要解決各大城市商辦市場(chǎng)高庫(kù)存的問(wèn)題，需要有政策的靈活性，更需要一套基于市場(chǎng)化建立的法制規(guī)則，不同供求關(guān)系的城市操作手法也不一樣。然后，在這樣的市場(chǎng)化的規(guī)則之下打造一些“商改住”的典型案例，把“商改住”的典型操作案例向市場(chǎng)推廣，告訴市場(chǎng)操作的細(xì)則，只有這樣才能夠落實(shí)好“商改住”政策，否則，如果“商改住”只是在權(quán)力尋租的小范圍內(nèi)運(yùn)行，很難有什么好的效果，對(duì)于一線城市來(lái)講，也不會(huì)解決商品住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求的問(wèn)題，對(duì)于非一線城市來(lái)講，一個(gè)顯而易見(jiàn)的事實(shí)是，大部分城市商業(yè)與住宅均在不同程度過(guò)剩，即使通過(guò)“商改住”土地?fù)Q一個(gè)馬甲，也很難改變整個(gè)市場(chǎng)的供需。

第三、“商改住”不是解決商辦庫(kù)存問(wèn)題的根本之道，因?yàn)榇蟛糠猪?xiàng)目“商改住”后，尤其是地段位置不好的項(xiàng)目“商改住”后，由于集中供應(yīng)、改造成本過(guò)高、開(kāi)發(fā)商缺乏運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)等因素，即使“商改住”改造完畢也不一定會(huì)做的那么好，也會(huì)面臨銷售或經(jīng)營(yíng)壓力，尤其是在住宅市場(chǎng)供大于求的城市或板塊，即使通過(guò)“商改住”也不會(huì)改變?cè)擁?xiàng)目還會(huì)面臨去庫(kù)存壓力的事實(shí)，所以，“商改住”不是轉(zhuǎn)性了就萬(wàn)事大吉了。

第四、“商改住”后，如果沒(méi)有配套稅費(fèi)、金融化手段支持，大部分項(xiàng)目也難說(shuō)會(huì)活得很好。

“商改住”后，如果仍然是按照運(yùn)營(yíng)的思路來(lái)操作，那么，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講就陷入了“重資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)的陷阱（對(duì)于當(dāng)?shù)啬玫爻杀据^高的項(xiàng)目更是如此），因此，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，仍然要尋求金融化的手段把這個(gè)項(xiàng)目變輕，用“輕資產(chǎn)”的思路操作，這樣，增加了成功的可能性。在該意見(jiàn)中，政策明確提出支持符合條件住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。但是，從房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）推進(jìn)力度來(lái)看，筆者只能說(shuō)十分緩慢，無(wú)論是政策層面，還是稅費(fèi)減免等方面，截止目前為止，REITs仍然沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。因此，“商改住”后，如果沒(méi)有配套稅費(fèi)、金融化手段支持，大部分項(xiàng)目也難說(shuō)會(huì)活得很好。

由此可見(jiàn)，“商改住”并不是那么容易實(shí)現(xiàn)，其路漫漫兮，大家還是不要自己騙自己了，不要期待“商改住”會(huì)為自己帶來(lái)什么了，最現(xiàn)實(shí)的是自己做好自己，拿商辦地之前就想好怎么做，而不是拿地之后再期待天上掉餡餅。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開(kāi)信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。