在時(shí)隔近一個(gè)月之后，6月2日北京再度有三宗地塊上拍，包括海淀北部一宗商業(yè)地塊，以及順義后沙峪、延慶新城兩宗住宅用地。而這三宗地塊也吸引了大量關(guān)注，其中順義后沙峪地塊網(wǎng)上報(bào)價(jià)多達(dá)14次，而海淀北部與延慶新城地塊網(wǎng)上報(bào)價(jià)也均達(dá)到12次，今天的土地市場(chǎng)又將掀起一場(chǎng)“腥風(fēng)血雨”。

16:30 順義后沙峪地塊成交

順義后沙峪地塊規(guī)劃建筑面積39065平方米，其中居住占比40%，商業(yè)占比60%，起始價(jià)5億元，網(wǎng)上報(bào)價(jià)已升至53250萬元。該地塊沒有自住房配建，而是異地競建保障房，因此地塊干凈，并且是北部為數(shù)不多地處六環(huán)內(nèi)的新城地塊，周邊居住環(huán)境成熟，并且商住產(chǎn)品需求空間較大，項(xiàng)目操作難度較小，因此也成為競爭最為激烈的一宗地塊。

現(xiàn)場(chǎng)16家房企競價(jià)，最終該地塊以7.5億元的總價(jià)，以及異地配建6.8萬平方米保障房的代價(jià)，被陽光城收入囊中，合計(jì)成本高達(dá)14.3億元。這是陽光城在北京取得的第二宗住宅用地，去年其在臺(tái)湖取得一宗宅地樓面價(jià)高達(dá)3.8萬元/平方米，此次再度高調(diào)摘得順義后沙峪地塊顯示出閩系房企“進(jìn)京趕考”的兇猛之勢(shì)。

順義后沙峪區(qū)域地處六環(huán)內(nèi)，臨空經(jīng)濟(jì)圈，區(qū)域發(fā)展較早，各類配套完善，目前在售僅中糧祥云國際生活區(qū)，高層售價(jià)28000元/平方米左右所剩房源已不多，而其后期則主打大面積別墅類產(chǎn)品。與此同時(shí)，彌補(bǔ)該區(qū)域小戶型空白的則是商住項(xiàng)目，其中ID CITY城loft售價(jià)35000元/平方米，會(huì)展譽(yù)景平層公寓售價(jià)22000元/平方米。

北京土地市場(chǎng)再度出現(xiàn)“面粉貴過面包”現(xiàn)象，顯示出住宅用地稀缺的狀態(tài)下，企業(yè)拿地的“勢(shì)在必得”之心。

2010-2016年度順義區(qū)成交量價(jià)走勢(shì)

注：數(shù)據(jù)不含保障房與自住房

15:50 海淀地塊成交

海淀北部商業(yè)地塊規(guī)劃建筑面積46644平方米，起始價(jià)6.8億元，折合起始樓面價(jià)1.46萬元/平方米，網(wǎng)上報(bào)價(jià)已升至71850萬元，折合樓面價(jià)1.54萬元/平方米。自2014年截止目前，海淀區(qū)僅有9宗地塊實(shí)現(xiàn)出讓，位置優(yōu)越以及供應(yīng)稀缺，使得該宗地塊面臨激烈競爭。

海淀北部商業(yè)地塊現(xiàn)場(chǎng)共吸引了包括城建、萬科、華潤首開等在內(nèi)的15家房企及綜合體參與競爭，最后龍湖以14.1億元的總價(jià)競得，溢價(jià)率1.7%，折合樓面價(jià)3.02萬元/平方米，預(yù)計(jì)未來售價(jià)將在5萬元/平方米以上。而在去年該區(qū)域成交的三宗商業(yè)地塊樓面價(jià)均在1.2-1.3萬元/平方米左右。

目前海淀北部區(qū)域在售住宅項(xiàng)目包括五礦萬科如園、冠城大通百旺府等，售價(jià)高達(dá)65000-80000元/平方米不等。而去年首創(chuàng)取得的該區(qū)域一宗住宅用地成交樓面價(jià)更是高達(dá)4萬元/平方米左右，目前已確定案名首創(chuàng)天閱西山，預(yù)計(jì)下半年入市銷售。

亞豪小君認(rèn)為，海淀區(qū)一直以來住宅均處于供不應(yīng)求市場(chǎng)狀態(tài)下，2016年前5個(gè)月供需比更是低至0.27，市場(chǎng)以消化存量為主。海淀區(qū)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)使得其住宅需求持續(xù)旺盛，而區(qū)域內(nèi)商住類產(chǎn)品并不豐富，目前僅京投銀泰琨御府項(xiàng)目有商住產(chǎn)品在售，該宗商業(yè)地塊沒有自持部分，全部可用于出售，因此極有可能成為商住項(xiàng)目推向市場(chǎng)，以獲取更大利潤，而地塊所處的中關(guān)村環(huán)保科技園內(nèi)部需求也將為項(xiàng)目提供強(qiáng)有力支撐。

不過與此同時(shí)小君也指出，海淀區(qū)的獨(dú)特性在于其優(yōu)質(zhì)教育資源的聚合，而其區(qū)域價(jià)格的高漲也是受此支撐，而不能落戶的商住類產(chǎn)品難以具備“學(xué)區(qū)房”的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于該項(xiàng)目來說也將是一大短板。

2010-2016年度海淀區(qū)住宅供需情況：

注：數(shù)據(jù)不含保障房、自住房

未完待續(xù)......

延慶新城地塊規(guī)劃建筑面積157021平方米，其中需無償還建70941平方米，并配建20000平方米自住房產(chǎn)品，地塊起始價(jià)69500萬元，純商住宅部分折合樓面價(jià)1.29萬元/平方米，網(wǎng)上報(bào)價(jià)已升至73350萬元，折合樓面價(jià)1.35萬元/平方米，預(yù)計(jì)將創(chuàng)下延慶商品住宅用的地價(jià)新高。該地塊整盤容積率為2.2，由于配建部分規(guī)模較大，因此可通過“合理分配”容積率的方式，降低純商部分容積率，使得地塊具備出產(chǎn)低密度產(chǎn)品的可能性，但同時(shí)由于地塊位置較遠(yuǎn)，且產(chǎn)品形態(tài)復(fù)雜，項(xiàng)目具備一定操作難度。

亞豪小君認(rèn)為，從今年以來土地市場(chǎng)競爭情況來看，北京土地市場(chǎng)受歡迎程度較高，而這主要是受到市場(chǎng)去化速度較快的影響。

根據(jù)亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前5個(gè)月，北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交41727套，創(chuàng)造了近三年同期的新高，而與此同時(shí)住宅庫存量急劇下滑至6.38萬套，僅夠消化8個(gè)月，瀕臨合理去化周期的下限。市場(chǎng)需求的旺盛以及有效庫存的見底，使得北京土地市場(chǎng)雖然競爭激烈，價(jià)格高企，但眾多房企仍然蜂擁而至。

除此之外，由于近兩年來全國房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重，三四線城市面臨較大庫存壓力，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)房企紛紛開始回歸一線城市，而北京的特殊地位，使得除去原本即全國布局的房企開始收攏戰(zhàn)線之外，一些之前從未涉及北京的南方系名企，例如恒大、碧桂園紛紛加快進(jìn)京節(jié)奏。

而與此同時(shí)，今年前5個(gè)月北京土地市場(chǎng)僅成交17宗經(jīng)營性用地，住宅用地更是僅有5宗，這兩個(gè)數(shù)字均創(chuàng)造了同期的歷史新低，“狼多肉少”的局面也使得每一宗土地出讓均成為一場(chǎng)“戰(zhàn)斗”。

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