首先，以上海為藍本，看看“地王”誕生記。

1、喧賓奪主：以上海為例來看，市場供不應求，銷售火爆，本應通過增加土地供應解決供求矛盾，但是，2016年上海推地計劃官方正式版遲遲不出或沒有公開公示。但是，于是，地方各區(qū)縣等不及了，3月份之后，上海各個區(qū)縣開始積極推地，比如新靜安、青浦、普陀、黃埔、嘉定等區(qū)縣主動推地，區(qū)縣推地成為今年土地市場主角，主角變化了。

2、爭風吃醋：在南京、蘇州、合肥等城市土地市場火熱的局面下，上海各個區(qū)縣頻頻招手，意思是我這里還有地啊，開發(fā)商們，你們不要把資金都投到上海以外去，有事兒好商量！

3、言行不一：對各個區(qū)縣來講，我手里雖然有這么多地，現(xiàn)在也告訴大家了，實際上我內(nèi)心的意思不是都要在今年出讓的啊，我只是虛晃一槍，大家看看就罷了，我是美女，我只想吸引更多的野獸過來，但是，不想馬上被你們都吃完！

4、以次充好：土地市場火啊火啊，上海已經(jīng)土地市場也火了，對于各個區(qū)縣來講，實在是按耐不住啊，推地是一定的，不過我只推邊角料的地方，比如6月份的顧村地塊，南橋新城的地塊等等，好的地塊我就是不拿出來，為什么？我也只能呵呵呵，你懂得！！

然后，我們看看熱點城市“地王”的千姿百態(tài)，以及涉事主角的爾虞我詐、勾心斗角與忽悠大法。

5、鶴蚌相爭：按照這樣的思路，即使邊角料的地塊也會被搶的啊，搶到地的開發(fā)商心里樂呵呵，心里想，你妹！敢和我搶！你看，還是我搶到了吧！沒有搶到地的開發(fā)商也發(fā)話了，你個大SB，這么爛的地你也搶，不是找死嗎？你死去吧！！哈哈哈?。≌睦飿妨耍?/p>

地價表現(xiàn)不錯嘛，今年土地財政收入可期，可以為相關(guān)部門提職加薪了啊~~~

6、財大氣粗：此時，國企、央企們，還有信達、平安等金融背景的開發(fā)商們發(fā)話了，我是土豪我怕誰，“地王”我就拿了，有地我還繼續(xù)搶；其他開發(fā)商發(fā)話了，有你們，我們就是過來看看熱鬧，打個醬油，不過心里還是不服氣，心里在想，沒有政府給你們撐腰，你們敢來這里玩，小樣的，要是沒有政府，我玩死你！哈哈哈

7、治標不治本：由于“地王”頻出，后一輪“地王”出現(xiàn)為前一輪“地王”解套了，這樣反反復復，“地王”頻出，風險也在累積，此時政府發(fā)話了，地價不能這么高啊，來來來，限制條件來一個，比如“限溢價”、“限最高價”、“競配建”等等措施，措施一個來一個，最關(guān)鍵的是我就是不增加土地供應，或者不通過增加土地供應解決市場供求矛盾的問題。

8、“濤聲依舊”：現(xiàn)在為了控制地王的發(fā)生，地方政府也算是絞盡了腦汁，拍地形式做的很花頭，但是仍然避免不了“地王”頻出，“地王”出現(xiàn)的頻率和節(jié)奏比此前還多，甚至有的城市國土局局長親自督戰(zhàn)也不給面子啊，這個時候樓市政策收緊是大概率事件了??！

9、物極必反：“地王”頻出，樓板價超過房價，面粉貴過面包，這也預示著開發(fā)風險，尤其是在政策面預期收緊的市場背景下，“地王”項目將面臨被調(diào)整的風險，可能會降價。記住這點，政府想做到的事情，一定能夠做到，不要挑戰(zhàn)政府的公信力??！

10、忽悠忽悠：無論政策怎么走，大多數(shù)房企拿完“地王”后自己忽悠自己，自己編的故事自己都不信，然后去忽悠市場。最終，自己把自己忽悠了，企業(yè)遇到資金面的問題。

有這么一類公司，公司定位于做高端精品，過去幾年一直號稱產(chǎn)品力較強，拿完“地王”后自己忽悠自己，號稱可以做“高溢價”，因此，在拿地時候也不惜代價，頻頻拿“地王”。但是，在今年下半年樓市進入調(diào)整期之后，“高溢價”就很難實現(xiàn)，同時，由于這類公司產(chǎn)品線偏高端，能夠購買得起高端產(chǎn)品的客戶往往被限購限貸，往往會導致“地王”樓盤成交不是很理想，難以實現(xiàn)溢價收益，最終影響這類企業(yè)的資金面。這樣的表現(xiàn)就是，“地王”房企自己忽悠自己，忽悠忽悠吧，自己編的故事自己都不信，然后去忽悠市場，最終自己害了自己！

（文/同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉，本文系個人觀點，僅供參考，部分表達雖有些夸張，但也算是“地王”背后的一些核心問題的寫照）

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