導語：近日，“中介業(yè)被港式打法搞壞了”一語激起千層浪。作為內(nèi)地房產(chǎn)中介代理業(yè)的奠基者，港式做法當真把行業(yè)搞壞了嗎？高舉“顛覆者”大旗的后起之秀，是重建市場秩序還是暗中盤算另一場利益追逐？限時獨家委托、租房管家、房產(chǎn)金融產(chǎn)品這些新式故事背后，是一個接一個“羅生門”式的圈套？究竟是誰帶壞了房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，來看看中原地產(chǎn)中國大陸區(qū)主席黎明楷先生的觀點。

近日聽聞有行家指責港式做法造成了大陸房產(chǎn)中介劣質(zhì)化，把行業(yè)搞壞了！知悉之余，甚為驚詫。作為亞太地區(qū)最大的港資房產(chǎn)中介代理公司中原地產(chǎn)，從90年代初就進入大陸提供服務，推動并見證了大陸房產(chǎn)中介代理業(yè)的發(fā)展，算得上是港式做法的主要代表，盡管不想被人說成是對號入座，但亦難以裝作不知道對方說的是中原，因此，本人覺得有必要在此公開表達一些個人對于這個行業(yè)的看法以正視聽。

一直以來，香港人做生意較為看重實際，不善于忽悠，我們認為促成交易是中介的最基本功能，所以重視成交的效率，于是形成“成交為王”的文化，但這原本與“良好客戶體驗”不存在根本性矛盾，我不否認有部分急功近利的經(jīng)紀為了成交，用了一些不良的手法而導致客戶反感。但是對于這些行為，一方面有公司內(nèi)部處分，而更重要的一方面是香港有嚴格的行業(yè)管理規(guī)定，嚴重的會被取消經(jīng)紀資格，所以經(jīng)紀人本身一般不敢亂來，久而久之，壞的經(jīng)紀人在行業(yè)內(nèi)被逐漸淘汰，而剩下較好的經(jīng)紀人會高度重視客戶關系，在成交效率與客戶體驗中取得平衡。

由于大陸的行業(yè)管理松散，經(jīng)紀人犯事成本低，在一家公司出事了也可以去另一家公司工作混下去，因此劣行在這個行業(yè)難以根絕。中原過去只埋頭做自己的事，認為帶好頭，就是做好自己，與行家溝通不足，也甚少對行業(yè)協(xié)會以至于上級領導單位提出建議，對改變行業(yè)不良操作的行為力度的確有些不足，這是我們自身需要檢討的。

某行家雖然是后起之秀，但前幾年在推動行業(yè)進步卻有很大貢獻，這讓我非常佩服。尤其是在真房源發(fā)布方面，其領導人頂住了基層經(jīng)紀人的反對聲音，堅持推行，結果取得良好效果，贏得客戶認同，成功樹立了公司的正派形象，這股一往無前的膽力我自愧不如。中原視員工如合伙人，自由度相對高，在沒有外力可借的情況下要統(tǒng)一思想推行改革的確較慢，這次反而是借了行家的東風，利用其在真房源試驗的成功來推動同事，同時也使得內(nèi)部各種優(yōu)化流程工作、強化數(shù)據(jù)管理工作等都推進得很順利。因此，一直以來，我對于這個行家很尊重，非常認同它重視客戶體驗的情懷，還不斷推動同事學習研究，縱然其有時出現(xiàn)一些負面消息，也只認為是偶發(fā)事件，不會落井下石。

然而，行家最近的一些做法卻打破了我原本對他的理解。盡管鋪天蓋地的宣傳中依然是客戶體驗，但實際做出來的行為卻是在盤剝客戶利益。說是要解決房產(chǎn)中介利用信息不對稱賺錢的問題，但取而代之的卻是利用金融上更大的信息不對稱來漁利，羊毛出在豬身上的理論無非是讓客戶在不知不覺中被賺了錢，這樣的客戶體驗會好嗎？所謂重視客戶體驗原來只是準備向客戶謀取暴利的幌子。因此，其在我心目中的光環(huán)迅速褪色，不是因為其規(guī)模發(fā)展對我的威脅，而是我已經(jīng)看清，原來行家不過是講一套做一套罷了。

要解釋我對于行家逐步產(chǎn)生負面看法的原因，就要回歸到房產(chǎn)中介的角色定位。中介也叫居間，俗語叫中間人，是供需雙方的橋梁，保持中立、避免角色沖突是中介行業(yè)的基石，沒有了這個原則，行業(yè)一定會混亂，更談不上什么良好客戶體驗。

“不炒樓、不吃價”這個理念源自于香港中原，我們靠它在香港成長，之后再將它引入大陸，成功規(guī)范了很多靠炒樓為生的不良中介，同時，也奠定了中原在大陸房產(chǎn)中介市場的地位。及至如今，此理念已演變成為行業(yè)普遍規(guī)則，基本上每家主流中介公司都不參與炒樓了，也會有各式各樣的管理制度限制員工炒樓，這樣做就是為了確保中介的中立地位，不會偏向一方而令到另一方吃虧。 如果中介變成了買賣兩方的其中一方，就不應該再以中介自居向另一方提供服務了，因為這有嚴重的利益矛盾。這個道理很顯淺，在這個行業(yè)工作的不應該不明白。

可是行家近年的幾個動作，卻明顯的違背了中立的定位。

其一，該行家推出了限時獨家委托的做法。簡單來說就是中介向業(yè)主付出押金，保證在一段時間內(nèi)在某一個價格賣出，條件是盤源要獨家委托。

這是一個與業(yè)主對賭的安排，買家并不知情。一般來講，業(yè)主也不笨，如果約定的價格只是目前的成交水平，不會為了區(qū)區(qū)一萬幾千而限制自己的選擇，所以約定的價格一般都比市價高。由于盤源到期若賣不出，中介公司與經(jīng)紀人都會損失，因此都會積極向所有客戶推銷這些比市價高的獨家盤源，這謂之集中推盤。

請注意，因為對業(yè)主有限時承諾和到期賠償?shù)牧觯藭r中介公司和經(jīng)紀人已經(jīng)并非買賣雙方中間人的角色，而是變成利益相關方，利用信息不對稱，推銷和自己有利益的盤源，導致買家被蒙在鼓里，買了貴貨也不知道，而不參與獨家限時委托的業(yè)主，也失去了公平交易的機會。這一做法帶來的惡果是，周邊的房價也在這種方法下一步步被推高，如果這家中介公司的市占率越高，通過獨家委托造成盤源壟斷的可能性越大，這也意味著它將可以直接左右周邊房價，成為高房價的背后推手，一旦壟斷的力量形成，對于經(jīng)濟將產(chǎn)生不可估量的潛在危害。

其二，該行家通過另一些品牌提供租房管家的業(yè)務。這也叫房屋銀行，其實即是做二房東包租。

為了達到收盤收客的目的，中介公司可以降低傭金甚至免傭，業(yè)主與租客以為占便宜了，其實中介公司就是通過低租金向業(yè)主收租盤，再以高租金租出去給租客獲取利益，賺取中間的差價，而且賺得更多。這種做法跟炒樓沒什么區(qū)別，無非是標的物從買賣變成租賃而已。如果中介炒樓是罪行，這種做法同樣是罪行。公司的股東基本一樣，難道換了個品牌就可以說與自己無關？

如果說獨家委托變相推高買賣市場價格，那么這種房屋銀行模式，又直接推高租憑市場價格。無論是買賣市場，還是租賃市場，以行家現(xiàn)有做法，都代表業(yè)主利益，而非中間方，在行家的模式下，買方和租客已經(jīng)失去議價能力。

其三，該行家同時向業(yè)主與客戶提供不同類型的金融產(chǎn)品。

雖然這些金融產(chǎn)品都是以另外的品牌作為包裝，但股東與中介公司基本一樣的，即是自己的產(chǎn)品。“2.23事件”行家?guī)缀醣蝗浩鸸ブ?，其金融做法是否合?guī)的問題暫且不在這兒討論，因為已經(jīng)有政府監(jiān)管機構介入調(diào)查，其在房產(chǎn)成交過程中推薦自身的金融產(chǎn)品本身又是一個違反中立原則的行為，這與客戶的利益存在嚴重沖突。目前這些金融產(chǎn)品的利息、手續(xù)費都很高，中介公司利潤不菲。那市場是否有其他供應商較便宜的產(chǎn)品呢？盡管有，經(jīng)紀人也只會在公司要求下積極說服客戶使用這些昂貴的產(chǎn)品。由于整個交易流程都在中介公司操控中，客戶又怎么可能不乖乖地就范呢？

站在做生意的立場，這些一環(huán)套一環(huán)，層層賺錢的設計的確很高明，所以行家也獲得不少投資商的青睞；但站在中介行業(yè)的立場，相比行家提出的一些港式手法的弊端，我認為行家這些做法才是對于行業(yè)最根本性的破壞。究竟是誰帶壞了這個行業(yè)？還是由社會去做公論吧。

可是，我不得不坦誠的承認，在面對行家的重大壓力下，中原有些分公司為了生存，也不得不妥協(xié)去跟隨行家某些有違中立原則的行為了。當行家比我幼小的時候，中原還可以自居清流；但當行家規(guī)模已經(jīng)比我大，如果某些操作對我有嚴重殺傷力的，我也只能放手讓分公司照跟，人做我做，否則等于縛著雙手與對方打架。這或許就是經(jīng)濟學中說的“劣幣驅(qū)逐良幣”效應，這樣下去，我所擔心的是，這個行業(yè)會越來越混亂，客戶被把持被光鮮的廣告詞籠罩，在無法看清事實真相的市場環(huán)境下，只能逆來順受。除非政府介入監(jiān)管這些行為，否則房產(chǎn)中介行業(yè)還是一片混亂，良好客戶體驗也就只是一句騙人入局的空話罷了！

本文來源：中原集團官方微信

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