在今年以來，在南京幾次土拍會上，央企多次展現(xiàn)了搶地的辛辣兇狠。

而事實上，自今年以來，中建東孚、葛洲壩、上海建工等一批央企、國企開始動作不斷，在土地市場頻頻舉牌，生生逼退了一批又一批懷抱僥幸的民營房企。

除了活下去這個重要原因之外，央企、國企瘋狂搶地的背后，是否還有更深層次的原因？本文將從三個點，進一步分析央企、國企搶地背后的更深層次的原因。

疑問一：為什么央企、國企現(xiàn)在要搶地？

據(jù)統(tǒng)計，今年初至今，21家被允許從事房地產(chǎn)業(yè)務的央企中，至少有一半表現(xiàn)得異常活躍，無論是在內(nèi)部整合的推進上，還是對外擴張的效率均在提速。

根據(jù)某研究機構的分析報告，在當前國企改革和高層“地震”頻發(fā)的背景下，更多的并購、重組案例會在央企中發(fā)生，總建面近億萬方的土地資源或?qū)⒂行碌臍w屬。對于央企而言，板塊整合的最大影響無疑是人事變動。尤其在區(qū)域和集團管理層面，一旦團隊合并，必然會出現(xiàn)職務重疊的情況，因此當前展現(xiàn)出的實力越強，則越可能在潛在整合中成為占主導位置的并購方。也就是說，國企的拿地源于集團整合背景下爭取主動權的需求。

一位長期跟蹤央企前期拿地的業(yè)內(nèi)人士向透露，這樣的需求的確存在，像在江北拿下某地王的某房企，在拿下該地王之前，其實已經(jīng)用馬甲參與過好幾幅地塊的競拍，而且都競拍到了最后幾輪，而最終拿下江北這幅地王，正是該房企的負責人晉升集團高管、獲得更高話語權的籌碼。

當然，房地產(chǎn)市場的火爆，國企在實力等各方面的特殊優(yōu)勢，也促使了一些央企選擇積極進入房地產(chǎn)市場。

疑問二：為什么央企、國企現(xiàn)在敢搶地？

國企為什么這么敢搶地呢？

針對這個問題，跟多位業(yè)內(nèi)資深人士做了深入交流。

背后原因大致有以下幾點：

首先，國企的融資成本相較民企要低不少，資金成本優(yōu)勢非常明顯；

其次，絕大多數(shù)央企或國企旗下產(chǎn)業(yè)眾多，在各個城市都有自己的廠房等其他既有資產(chǎn)，以某央企拿下的城北某地塊為例，正是因為該地塊就是該央企旗下一家子公司的廠房所在地，其他企業(yè)想拿下該地塊，無疑會遭遇重重阻力；

再次，由于很多央企并非以地產(chǎn)為主營業(yè)務，地產(chǎn)業(yè)務的占比只是其中很小一部分，對其這部分業(yè)務的利潤考核也往往不高，更多的是其他方面的考慮；

最后，國企拿下高價地后，往往不會自己開發(fā)，而是選擇跟很多一線的專業(yè)房企合作，借此學習他們的開發(fā)經(jīng)驗。

一言以蔽之，國企享有種種天然紅利，即使搶下地王，他仍然具備民企難以企及的優(yōu)勢。

疑問三：央企、國企們還會繼續(xù)搶地嗎？

回答這個問題前，先看一組的數(shù)字：

1、魯能2016年已在土地市場砸下超過100億元，2015年全年新增土儲近500萬平方米，總價超過230億元，再加上原有海南、北京等地的地塊，當前的土地儲備總量超過1000萬平方；

2、電建2015年在北京、南京和武漢總共投入130.4億元，新增135.5萬平方米土儲；

………………

央企、國企搶地熱情正高，如果政策和市場不調(diào)整，這樣的局面可能依然延續(xù)。

警惕：四類“地王”企業(yè)將面臨生死劫

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，在樓市下半年即將進入調(diào)整期的市場背景下，標榜“高溢價”的企業(yè)、以閩系房企為代表的激進型企業(yè)、過度依賴民間資本的企業(yè)、沒有戰(zhàn)略規(guī)劃與風險控制標準的企業(yè)等這四類拿過“地王”企業(yè)受影響比較大，正在面臨生與死的抉擇，極有可能目前已經(jīng)面臨資金鏈斷裂或債務違約的風險，具體來講：

第一、標榜“高溢價”但很難實現(xiàn)“高溢價”的企業(yè)。有這么一類公司，公司定位于做高端精品，過去幾年一直號稱產(chǎn)品力較強，可以做“高溢價”，在拿地時候也不惜代價，頻頻拿“地王”，也號稱可以通過“高溢價”實現(xiàn)“地王”項目的收益。但是，在今年下半年樓市進入調(diào)整期之后，“高溢價”就很難實現(xiàn)，同時，由于這類公司產(chǎn)品線偏高端，能夠購買得起高端產(chǎn)品的客戶往往被限購限貸，往往會導致“地王”樓盤成交不是很理想，難以實現(xiàn)溢價收益，最終影響這類企業(yè)的資金面。

第二、以閩系房企為代表的第三第四梯隊房企逆襲土地市場，激進拿地，頻頻制造“地王”，甚至個別房企的拿地金額已明顯超過銷售金額，房企拿地能力嚴重超支。這類房企在今年下半年樓市進入調(diào)整期的市場背景下，此前以高周轉(zhuǎn)策略回籠資金的美夢破滅，同時，資本市場融資成本高居不下，此時，這類企業(yè)拿“地王”的快感不在，已經(jīng)在受到資金鏈瀕臨斷裂的煎熬。

第三、過度依賴民間資本，最終因為拿地成本、融資成本過高等因素，導致項目定價偏離市場主力需求，銷售上遇到瓶頸，企業(yè)遭遇資金鏈危機。比如歷史上受民間借貸、盲目擴張等因素影響，光耀集團深陷資金鏈危機，青島君利豪集團有限公司董事長王莉也或因資金鏈斷裂跑路。

第四、沒有明確拿地戰(zhàn)略與風險評估機制，屬于市場跟風者，尤其是在招拍掛拿地現(xiàn)場，意氣用事，贏了當時拿地的賭局，但是，隨后市場瞬息萬變，這類企業(yè)對“地王”樓盤難以把持，市場的賭局能否度過還真是值得懷疑。

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